Investissement locatif : point sur l’année 2018

En 2018, l'investissement locatif, malgré une légère mise à mal causée par des loyers revus à la baisse, une fiscalité alourdie et des prix qui repartent à la hausse, reste tout de même le placement le plus attractif et le plus rentable. Avec autant de contraintes, il est important en amont de bien préparer son projet afin d'anticiper au mieux le risque d'échec. Point sur les évolutions de l'investissement locatif cette année.

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Zoom sur la fiscalité

2018 a été véritablement marquée par un réel durcissement de la fiscalité immobilière, en effet, suite à la hausse de la CSG du 1er janvier, le premier semestre a également vu la transformation de l’ISF (impôt sur la fortune) en IFI (impôt sur la fortune immobilière) applicable aux contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse les 1.3 millions d’€; en sachant que ce nouvel impôt ne prend en compte que les placements de type immobiliers réalisés au moyen de SCI, SCPI ou OPCI.

D’autres mesures viennent mettre le doute aux investisseurs potentiels comme par exemple : la majoration de 1.7 % des prélèvements sociaux et l’évolution de la taxe foncière. L’inquiètude venant du fait que, pour pouvoir supprimer de la taxe d’habitation pour tous les foyers, il va falloir trouver comment compenser ce manque à gagner, la taxe foncière étant en ligne de mire pour pratiquer une éventuelle augmentation.

Cette année, les revenus immobiliers ne seront pas concernés par le nouveau prélèvement forfaitaire unique de 30 % qui s’applique aux revenus du capital.

Outre ces réformes d’ordre purement fiscal, l’aspect administratif devient plus lourd pour les propriétaires-bailleurs avec depuis janvier 2018, deux nouveaux diagnostics qui sont aujourd’hui obligatoires concernant l’installation de gaz et d’électricité et ce pour toute location.

Malgré des loyers qui stagnent, le dispositif Pinel reste toujours attrayant

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Malgré une tendance générale des prix de l’immobilier à la hausse au 1er semestre, on constatera une stagnation au niveau des loyers voire même une légère baisse sur l’ensemble du territoire français. Plusieurs critères viennent engendrer ce phénomène comme par exemple le taux de chômage encore trop haut et les faibles gains de pouvoir d’achat persistants. Autre point qui vient générer cette singularité : les mécanismes mis en place contraignant les propriétaires-bailleurs à ne pas augmenter les loyers suite au départ d’un locataire.
Les conséquences de cette stagnation se ressentent également sur les locations en dispositif Pinel, amplifiées par le recentrage géographique subi qui vient nécessairement amenuiser les possibilités d’investissement locatif dans certains secteurs. Pour autant les investisseurs restent toujours friands de ce type d’investissement puisqu’il permet, rappelons-le, de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement de location d’un bien neuf (construction, achat en VEFA…) avec une limite de deux biens et pour un montant de 300 000 € par année fiscale.

Pour rappel, vous bénéficierez de :
12 % de réduction d’impôt si vous louez votre bien pour 6 ans
18 % de réduction d’impôt si vous louez votre bien pour 9 ans
21 % de réduction d’impôt si vous louez votre bien pour 12 ans

Des taux immobiliers qui restent très bas

En ce premier trimestre les taux restent encore relativement bas et de nombreux experts s’accordent à dire qu’aucun risque de hausse n’est à craindre, au contraire même, la tendance serait plutôt à la baisse. Deux faits sont à la base de ce phénomène : première explication, le soutien de la Banque Centrale Européenne au sein de la zone euros en terme de crédit et deuxièmement les banques étant très en retard sur leurs objectifs commerciaux, se permettent d’attaquer le marché en affichant des baisses de taux selon les profils allant jusqu’à 0.75 % dans certaines zones.
Dans ce contexte, l’investissement locatif n’est pas en reste puisqu’il bénéficie également de taux intéressants. De fait, si vous aviez en vue un projet immobilier à but locatif, vos pouvez vous lancer sans problème, les taux ne sont pas près de remonter !

Pour un emprunt sur 10 ans, le taux est à 1.40 %
Pour un emprunt sur 15 ans, le taux est à 1.65 %
Pour un emprunt sur 20 ans, le taux est à 1.90 %
(source meilleurtaux)

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