Investissement locatif Pinel : apport et rendement attendus

Un investissement locatif Pinel a deux intérêts : augmenter le nombre de logements disponibles à la location et accorder un avantage fiscal au propriétaire. Néanmoins, pour que le dispositif soit attractif, il est primordial que la carotte fiscale soit suffisamment appétissante pour donner envie aux contribuables d’investir en locatif. Sinon, et c’est logique, la bonne conscience ne suffit pas.
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Il se trouve que le dispositif Pinel, avec les avantages fiscaux qu’il propose, permet d’investir dans la pierre sans avoir besoin de posséder un apport personnel.

Le rendement locatif – l’ensemble des avantages, directs et indirects, accordés au propriétaire – est suffisamment intéressant. Toutefois, il est fortement conseillé de calculer en amont le rendement locatif du futur logement, afin de lancer son investissement locatif Pinel avec tous les atouts dans sa manche.

Réussir un investissement locatif Pinel

Découvrez les avantages d'un investissement PinelGrâce à la ristourne fiscale accordée par le dispositif, il est tout à fait possible de procéder à un investissement locatif Pinel sans apport personnel. En effet, la réduction va couvrir une partie du financement.

D’autant que dans les villes de tailles moyennes, type Toulouse, Montpellier ou Lille, les petites surfaces sont devenues plus abordables grâce à la baisse des prix engagée depuis 4 ans maintenant.

Autre facteur facilitant l’investissement locatif Pinel, la baisse des taux d’intérêt. Ceux-ci s’établissent en moyenne à 1,57% sur 20 ans, voire 1,36% sur 15 ans. Pour rappel, ils étaient de plus de 4% en 2012.

Un particulier investit dans un appartement de 20 m² à Toulouse, proche de l’hypercentre. À l’achat, le bien coûte 120 000 euros et il prévoit de le louer 350 euros par mois pendant 12 ans. Tout a été calculé et réfléchi : Toulouse est une ville étudiante très dynamique et en pleine croissance, le logement trouvera facilement preneur. Enfin, le remboursement de l’emprunt bancaire s’élève à 700 euros par mois.

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Grâce à la réduction Pinel, le propriétaire va économiser 25 200 euros sur 12 ans (21% de 120 000), soit 2 100 euros par an, soit 175 euros par mois. Il va également percevoir 350 euros de loyer, toujours par mois. D’une certaine manière, c’est comme s’il percevait 525 euros par mois. Il lui suffit donc d’investir seulement 175 euros par mois pour devenir propriétaire d’un logement qui prendra de la valeur au fil du temps.

Un investissement locatif Pinel apporte beaucoup d’avantages, et permet aux foyers même modestes de devenir propriétaires facilement. Cependant, il est impératif de calculer au mieux le rendement que produira le logement, afin d’éviter les erreurs. Comme tout investissement, un achat en Pinel peut être risqué, surtout si le rendement global est mal évalué.

Les différentes durées d’engagement locatif en loi Pinel

Le dispositif Pinel immobilier permet aux particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif de bénéficier de réductions d’impôts sur le revenu allant jusqu’à 21 % du coût de l’investissement sur une durée variable de 6, 9 ou 12 ans. L’investisseur pourra donc choisir, dés sa première déclaration de revenus, la durée : 6 ou 9 ans; le moment venu il pourra reconduire le dispositif pendant 3 années supplémentaires dans le limite de 12 ans, quelle que soit la période choisie initialement.

Engagement sur 6 ans
Le propriétaire bailleur doit mettre en location son bien en

respectant les règles du dispositif, pendant impérativement au moins 6 ans. Si cette condition n’est pas respectée, il devra rembourser les remises d’impôt perçues. Si le propriétaire choisi cette option, il pourra déduire de ses revenus 12 % du prix d’acquisition (plafonné à 300 000 € par an).
Le montant maximal de la réduction d’impôt sera donc de 300 000 x 12% = 36 000 € soit une réduction de 36 000 /6 = 6 000 € par an pendant 6 ans à compter de l’année de livraison du bien immobilier.

Engagement sur 9 ans
L’intérêt d’un investissement locatif Pinel, est dans la souplesse du dispositif. En effet, le propriétaire bailleur n’est pas tenu de s’engager par avance, généralement, il commence par louer 6 ans et à la fin de

duree-engagement-pinel

la 6e année, il peut soit donner congé à son locataire afin de reprendre le logement pour son propre usage (sous certaines conditions). S’il récupère l’habitation, le dispositif Pinel se termine et il n’aura rien à rembourser; par contre, il ne pourra percevoir d’autres réductions ultérieurement dans le cas où il souhaiterait remettre le bien à la location.
Si par contre il souhaite continuer à louer son bien et bénéficier du dispositif, il repart pour 3 ans simplement en faisant la demande sur papier libre lors de la déclaration d’impôts.
Pour un engagement de 9 ans, le montant de la réduction sera donc de 54 000 € (300 000 x 18 %) soit une réduction de 6 000 € par an.

Engagement sur 12 ans
A la fin de la 9ème année, le propriétaire a la possibilité de proroger le bail de 3 ans. De la même manière, il pourra donc déduire 21 % de l’acquisition, soit 63 000 € ce qui représente une réduction annuelle de 6 000 € pendant 9 ans et 3 000 € chacune des 3 années suivantes.

Et après les 12 ans…
Une fois les 12 années de location en Pinel effectuées, arrive la fin de la durée maximale Pinel. Il n’est donc plus nécessaire de respecter les conditions d’éligibilité. En effet, aucune remise d’impôt ne sera perçue et il ne sera plus tenu de respecter les plafonds de revenus et de loyers. Pour autant, il ne sera pas libre d’augmenter le loyer comme bon lui semble, il sera tenu de respecter les variations de l’IRL données par l’INSEE.
L’autre option qui s’offre à lui est la vente du bien. Pour l’achat du bien, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est à dire qu’il est prioritaire sur l’achat du logement.

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