Nos conseils pour réussir votre investissement locatif

Si les avantages de la loi Pinel sont considérables, il est important de s’engager sur le terrain immobilier avec toutes les cartes en main. En effet, le but d’un investissement locatif est de générer des revenus, pas d’en perdre. Ce qui peut également arriver si l’on se précipite ou que l’on est mal conseillé. Vous trouverez dans cette partie toutes les informations nécessaires pour bien investir dans l'immobilier.
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Evaluer sa capacité d’endettement pour un plan de financement réussi

conseils pour l'investissement locatifPour réussir votre investissement Pinel, la première chose à faire sera de définir correctement le plan de financement de votre projet. Avant même de contacter un établissement bancaire ou un courtier, prenez le temps de réfléchir au montant que vous pourrez consacrer chaque mois à votre investissement locatif. Cela vous donnera une première idée du budget que vous aurez la possibilité d’investir, ainsi que du type de bien et de secteurs vers lesquels vous tourner pour cette acquisition.

Une fois ce premier état des lieux effectué, vous pourrez alors prendre contact avec des établissements bancaires et/ou un courtier pour mettre en place votre plan de financement. Ce sera le moment de choisir le meilleur accompagnement possible afin d’obtenir l’emprunt immobilier le plus avantageux pour votre investissement Pinel.

Votre interlocuteur vous aidera également à dessiner un plan de financement précis en vous informant par exemple des aides dont vous pourriez bénéficier, comme le prêt à taux zéro (PTZ), ou encore vous aider à calculer tous les frais inhérents à votre projet d’investissement locatif. Vous serez ainsi prêt à financer votre projet immobilier.

Choisir avec attention la localisation de son bien neuf

Avant de choisir son bien immobilier, il est primordial de scruter avec attention sa localisation, sans que cette dernière ne tienne compte de vos critères ou de vos goûts personnels. En effet, le seul et unique élément qui doit guider votre choix est la probabilité de location. Si vous souhaitez acquérir une très grande maison dans un petit village, il est peu probable que le bien soit loué rapidement. À l’opposé, une petite surface à Toulouse aura toutes les chances de trouver preneur dans cette ville estudiantine. Le logement sera alors constamment loué et vous percevrez des revenus fonciers chaque mois.

Une fois la ville choisie, il faudra vous intéresser à l’adresse du bien. En effet, le choix du quartier est prépondérant dans un investissement immobilier locatif. Même une ville dynamique et débordante de locataires potentiels peut posséder des zones moins prisées. Pour réussir votre investissement Pinel, il est donc indispensable de vous renseigner sur les facteurs suivants :

  • Commerces de proximité
  • Espaces verts
  • Services publics scolaires (écoles, collèges, lycées)
  • Réseaux de transports en commun et routiers

Enfin, en réduisant le zoom au maximum, il conviendra de regarder l’appartement en lui-même. Avant d’investir dans l’immobilier, il est intéressant de réfléchir à la cible visée. En effet, un logement étudiant n’apportera pas les mêmes garanties ni les mêmes revenus complémentaires qu’un appartement familial. Mais ce dernier sera probablement plus difficile à louer car plus cher.

Investir dans de petites surfacesSchématiquement, une petite surface conviendra parfaitement à une ville étudiante. Par exemple, Toulouse, en 2018, comptait 113 944 étudiants. Un réservoir de locataires particulièrement intéressé par un petit appartement. À l’inverse, un appartement de 80 m², idéal pour un couple avec deux enfants, conviendra dans une ville à fort potentiel économique. Et si le logement pour étudiant trouve rapidement preneur, le grand appartement familial peut être plus compliqué à louer. Sur la durée, le schéma peut être inversé. Évidemment, les revenus locatifs ne seront pas les mêmes selon la surface choisie.

Ainsi, pour bien choisir un logement Pinel, nous vous conseillons de prendre en compte six facteurs essentiels avant de réaliser votre investissement immobilier : la croissance démographique de la zone concernée, l’accès aux transports, la qualité de vie du quartier, le tissu universitaire présent dans la ville, et enfin le prix de l’immobilier neuf.

Au-delà des critères de sélection, le dispositif Pinel impose de respecter certaines règles pour profiter des avantages d’un investissement locatif. Le logement doit bénéficier du label BBC 2005 ou RT 2012, il doit être loué nu, dans les 12 mois suivants l’acquisition et à titre de résidence principale pour le locataire. Enfin, les investissements sont limités à deux par an et plafonnés à 300 000 euros.

6 conseils pour réussir son investissement locatif

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Comprendre l’importance du zonage dans l’investissement locatif

Lorsque l’on souhaite investir en Pinel, il est également important de prendre en compte les contraintes imposées par le dispositif. En effet, un investissement locatif en Pinel sera dépendant du zonage divisant le territoire en 5 grandes zones, à savoir A bis, A, B1, B2 et C.

La zone A bis regroupe Paris et sa banlieue proche. Si la probabilité de location est très forte, le prix d’achat des logements est très élevé. Cette zone est donc principalement visée par les contribuables les plus aisés.

Les zones A et B1 regroupent les opportunités les plus intéressantes en terme de logements et de location. Les villes y étant situées sont généralement très dynamiques et bénéficient d’une croissance constante. Attention toutefois, toutes les villes situées en zones A ou B1 ne présentent pas la même attractivité pour investir dans l’immobilier.

Prolongée jusqu’en 2021, la loi de défiscalisation Pinel a évoluée autour d’une version recentrée, excluant ainsi les zones B2 et C du dispositif. En 2019, il n’est donc plus possible de profiter du dispositif fiscal dans ces zones.

Quelques exemples de villes (zone et prix du mètre carré)

Villes Zones Prix moyen au m2 d’un appartement
Le zonage Pinel : Marseille en zone A

Marseille

 

A

 

2 424 €

Lyon : ville en zone A pour le Pinel

Lyon

 

A

 

3 215 €

Toulouse est en zone B1 pour le Pinel

Toulouse

 

B1

 

2 652 €

Lille en zone A pour le zonage Pinel

Lille

 

A

 

2 535 €

Le zonage Pinel : Rennes en zone B1

Rennes

 

B1

 

2 445 €

 

A noter que ce zonage soumet également le propriétaire à respecter des plafonds de loyers, ainsi que des plafonds de ressources à ne pas dépasser pour les locataires. Plafonds qui seront différents pour chaque zone.

Se faire accompagner des meilleurs professionnels

Sélectionner les bons professionnels est une des clefs de la réussite de votre investissement locatif. Qu’il s’agisse du promoteur, du gestionnaire et du syndic, ou encore de votre conseiller en gestion de patrimoine, vous entourer des experts les plus sérieux et compétents vous permettra de réussir votre projet d’investissement locatif.

Penser à la rentabilité de son projet

Il existe différentes manières d’investir dans l’immobilier, soit en achetant soi-même un bien, soit en passant par des sociétés, … Jouer sur plusieurs tableaux permet d’augmenter les chances de réaliser un investissement immobilier locatif rentable, ce qui le rend attractif. Le dispositif Pinel est une réussite, les taux d’intérêt sont bas, les prix des logements ont baissé et l’achat locatif permet de lutter contre la crise du logement, en augmentant le réservoir de biens disponibles à la location. D’une pierre deux coups.

Calculer le rendement de son investissement locatif

Avant de se lancer dans un projet d’investissement locatif, il est intéressant de calculer le rendement de votre investissement locatif Pinel, avec ou sans apport, en fonction de la durée choisie. Le dispositif Pinel propose, en effet, trois durées locatives qui déterminent la réduction d’impôt accordée au propriétaire. Ainsi, un logement loué 6 ans donne droit à 12% de réduction d’impôt, 9 ans à 18 % et 12 ans à 21 % de réduction. Le rendement du bien dépendra donc en grande partie de cet indicateur.

Anticiper sa déclaration fiscale Pinel

Une fois votre investissement locatif Pinel lancé, il est important de penser à préparer votre déclaration fiscale. Engagement de location à remplir la première année, revenus locatifs annuels, éventuel déficit foncier, il n’est pas évident de savoir quels sont les documents à remplir. Se renseigner en amont est donc primordial afin de ne pas être pris au dépourvu lorsque l’administration fiscale vous sollicitera.

Envisager tous les dispositifs de défiscalisation immobilière

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif dans le but de faire baisser vos charges fiscales ? Que vous investissiez dans le neuf ou dans l’ancien, différents dispositifs de défiscalisation, encadrés par le législateur de Bercy, existent. Chacun de ces dispositifs possède des spécificités qui leur sont propres et qu’il est nécessaire d’avoir à l’esprit lors de votre choix.

En effet, selon vos objectifs et votre situation, il serait peut-être intéressant de réfléchir à un autre dispositif afin de compléter ou diversifier l’investissement que vous avez pu réaliser via le dispositif de défiscalisation Pinel. Meublé ou non meublé, neuf ou ancien, vous aurez l’embarras du choix pour défiscaliser autrement : Censi-Bouvard, Malraux, LMNP, LMP, Girardin, … Avant toute décision et afin d’optimiser au mieux votre patrimoine n’hésitez pas à réaliser un bilan patrimonial qui vous permettra d’y voir plus clair quant au choix du dispositif à mettre en place.

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Ne pas négliger les placements financiers immobiliers attractifs

Si l’achat d’un logement, demande des ressources financières importantes ou le recours à un prêt, comme par exemple un prêt in fine, il est possible de mettre un pied dans le marché immobilier via des placements financiers, comme les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou les Sociétés civiles immobilières (SCI), à moindre coût. Ces dispositifs ont aussi l’avantage d’être parfaitement sécurisés et plutôt rentables, avec des taux entre 5 à 8% par an. Il peut donc être judicieux de prendre contact avec un expert en gestion de patrimoine afin d’analyser au mieux la situation et les objectifs de chacun.

En plus de nos conseils, nous vous conseillons de visiter les rubriques suivantes afin de mieux visualiser votre projet immobilier :