Le zonage  Les critères indispensables


conseils pour l'investissement locatifL’investissement locatif est, comme son nom l’indique, un investissement qui vise uniquement la location. En clair, cela signifie que le propriétaire achète un logement en loi Pinel pour le mettre en location. Il ne peut y habiter et encore moins le considérer comme sa résidence principale. Le choix de la localité est donc primordial et ne doit pas tenir sur des critères ou des goûts personnels.

Le seul et unique critère qui doit guider ce choix est la probabilité de location. Si l’investissement locatif concerne une très grande maison dans un village perdu, il est peu probable que le bien trouve un locataire. À l’opposé, une petite surface à Toulouse aura toutes les chances de trouver preneur dans cette ville estudiantine. Ainsi, le logement sera constamment loué et le propriétaire percevra des revenus fonciers chaque mois. Stabilité est mère de rentabilité.

L’importance du zonage dans l’investissement locatif


En tant qu’investisseur, il y a plusieurs critères à analyser pour choisir la localité de son bien immobilier. Tout d’abord, il faut savoir qu’un investissement locatif est dépendant du zonage Pinel. Ce dernier divise le territoire en 5 zones : A bis, A, B1, B2 et C. La zone C est exclue du dispositif Pinel, et la zone B2 impose d’obtenir une dérogation de la part du préfet pour réaliser un investissement locatif. Autant les oublier.

La zone A bis regroupe Paris et sa banlieue proche. Si la probabilité de location est très forte, le prix d’achat des logements est très élevé. Cette zone est donc limitée aux contribuables les plus fortunés.

Les zones A et B1 regroupent les opportunités les plus intéressantes en terme de logements et de location. Les villes comprises dans leurs mailles sont généralement très dynamiques et bénéficient d’une croissance constante. Attention toutefois, toutes les villes A ou B1 ne présentent pas le même intérêt pour un investissement locatif. Il est nécessaire de faire le tri avec d’autres critères (dynamisme économique, bassin d’emploi, ville étudiante ou pas, projets de développement…). 

Enfin, le zonage impose des plafonds de loyers pour les propriétaires et des plafonds de ressources pour les locataires, différents pour chaque zone.

Quelques exemples de villes (zone et prix du mètre carré)

Villes Zones Prix moyen au m2 d’un appartement
Le zonage Pinel : Marseille en zone A

Marseille

 

A

 

2 424 €

Lyon : ville en zone A pour le Pinel

Lyon

 

A

 

3 215 €

Toulouse est en zone B1 pour le Pinel

Toulouse

 

B1

 

2 652 €

Lille en zone A pour le zonage Pinel

Lille

 

A

 

2 535 €

Le zonage Pinel : Rennes en zone B1

Rennes

 

B1

 

2 445 €

Les critères indispensables pour réussir son investissement locatif


Une fois la ville choisie, il faut s’intéresser à l’adresse. En effet, le choix du quartier est prépondérant dans un investissement locatif. Même une ville dynamique et débordante de locataires potentiels peut posséder des zones d’ombre. Il est donc indispensable de se renseigner sur les facteurs suivants :

  • Commerces de proximité.
  • Espaces verts.
  • Services public scolaire (écoles, collèges, lycées).
  • Réseaux de transports en commun et routier.

Enfin, en réduisant le zoom au maximum, il convient de regarder l’appartement en lui-même. Avant de lancer son investissement locatif, il est intéressant de réfléchir à la cible visée. En effet, un logement étudiant n’apportera pas les mêmes garanties ni les mêmes revenus complémentaires qu’un appartement familial. Mais ce dernier sera probablement plus difficile à louer car plus cher.

Investir dans de petites surfacesSchématiquement, une petite surface conviendra parfaitement à une ville étudiante. Par exemple, Toulouse, en 2015, à comptabilisé 650 000 étudiants supplémentaires inscrits en faculté. Ce réservoir de locataires sera particulièrement intéressé par un petit appartement.

À l’inverse, un appartement de 80 mètres carrés, idéal pour un couple avec deux enfants, conviendra dans une ville à fort potentiel économique. Et si le logement pour étudiant trouve rapidement preneur, le grand appartement familial peut être plus compliqué à louer. Sur la durée, le schéma peut être inversé. Évidemment, les revenus locatifs ne seront pas les mêmes selon la surface choisie.

Au delà des critères de sélection, le dispositif Pinel impose de respecter certaines règles pour profiter des avantages d’un investissement locatif. Le logement doit bénéficier du label BBC 2005 ou RT 2012, il doit être loué nu, dans les 12 mois suivants l’acquisition et à titre de résidence principale pour le locataire. Enfin, les investissements sont limités à deux par an et plafonnés à 300 000 euros.

 

Combien rapporte un investissement locatif ?

Calculez le rendement de votre investissement locatif Pinel, avec ou sans apport, en fonction de la durée choisie. Le dispositif Pinel propose trois durées locatives, qui déterminent la réduction d’impôt accordée au propriétaire. Ainsi, un logement loué 6 ans donne droit à 12% de réduction d’impôt, 9 ans à 18% et 12 ans à 21% de réduction. Vous trouverez dans ces pages des exemples de rendement locatif et les informations nécessaires pour en saisir toutes les nuances.

Comment choisir son logement Pinel ?

Découvrez comment bien choisir un logement Pinel dans notre rubrique concernée. Retrouvez en détail les six facteurs essentiels à prendre en compte lors de votre investissement locatif. Vous devez tenir compte de la croissance démographique, de l’accès aux transports, de la qualité de vie du quartier ou, encore, du marché de l’immobilier neuf. Mais ce n’est pas tout, vous devrez également faire attention aux professionnels qui vous accompagneront lors de votre projet d’investissement ainsi qu’à la typologie du bien.

Comment sélectionner les bons professionnels ?

Sélectionner les bons professionnels est l’une des phases clefs de la réussite de votre investissement locatif. C’est pourquoi nos experts ont réalisé un dossier complet sur cette étape. Vous saurez tout sur le gestionnaire et le syndic (ceux-ci s’occupent de la gestion administrative de votre logement) et le conseiller en gestion de patrimoine immobilier.

Comment préparer sa déclaration fiscale Pinel ?

Une fois votre investissement locatif en loi Pinel lancé, il vous faudra préparer la déclaration fiscale Pinel. Découvrez l’ensemble des documents à remplir qui sont nécessaires à la réalisation de votre déclaration fiscale : l’engagement de location, le bilan foncier, etc. Nul doute que nos astuces concernant la déclaration et le contrôle de l’Administration fiscale vous seront utiles !

Pourquoi investir dans un investissement locatif ?

Il existe différentes manières d’investir dans l’immobilier, soit en achetant soi-même un bien, soit en passant par des sociétés, etc… L’investissement immobilier locatif joue sur plusieurs tableaux, ce qui le rend attractif. La loi Pinel est une réussite, les taux d’intérêt sont bas, les prix des logements ont baissé et l’achat locatif permet de lutter contre la crise du logement, en augmentant le réservoir de biens disponibles à la location. D’une pierre deux coups.

Quels sont les placements financiers attractifs dans l’immobilier ?

Si l’achat d’un logement, en Pinel ou autre, demande des ressources financières importantes ou le recours à un prêt, il est possible de mettre un pied dans le marché immobilier via des placements financiers, comme les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou les Sociétés civiles immobilières (SCI), à moindre coût. Ces dispositifs ont aussi l’avantage d’être parfaitement sécurisés et plutôt rentable, avec des taux entre 5 à 8% par an.

Les conseils de nos experts en loi Pinel se veulent pratiques et clairs. Ils sont basés sur l’analyse approfondie des dernières lois fiscales dédiées à l’immobilier neuf, comme la loi Scellier et Duflot. La loi Pinel reprenant de nombreux points forts des derniers dispositifs fiscaux, il est utile de vous rappeler qu’il convient de respecter les grands principes exposés dans la vidéo dédiée à la loi Duflot 2015 ci-dessous.

 

Pour en savoir davantage sur la loi Pinel

En plus de nos conseils, nous vous conseillons de visiter les rubriques suivantes afin de mieux visualiser votre projet immobilier en loi Pinel :