Nos conseils pour réussir votre investissement locatif

Si les avantages de la loi Pinel sont considérables, il est important de s’engager sur le terrain immobilier avec toutes les cartes en main. En effet, le but d’un investissement locatif est de générer des revenus, pas d’en perdre. Ce qui peut également arriver si l’on se précipite ou que l’on est mal conseillé. Vous trouverez dans cette partie toutes les informations nécessaires pour bien investir dans l'immobilier.
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Les critères indispensables pour réussir son investissement locatif

conseils pour l'investissement locatifPour choisir son bien immobilier, il est primordial de choisir soigneusement la localité et cette dernière ne doit pas tenir sur des critères ou des goûts personnels. Il est important avant de se lancer d’appréhender l’ensemble des paramètres et de ne pas hésiter à prendre conseil auprès de professionnels compétents.

Une fois la ville choisie, il faut s’intéresser à l’adresse. En effet, le choix du quartier est prépondérant dans un investissement locatif. Même une ville dynamique et débordante de locataires potentiels peut posséder des zones d’ombre.

Le seul et unique critère qui doit guider ce choix est la probabilité de location. Si vous souhaitez acquérir une très grande maison dans un village peu peuplé, il est fort peu probable que le bien trouve un locataire. À l’opposé, une petite surface à Toulouse aura toutes les chances de trouver preneur dans cette ville estudiantine. Ainsi, le logement sera constamment loué et le propriétaire percevra des revenus fonciers chaque mois. Stabilité est mère de rentabilité.

Une fois la ville choisie, il faut s’intéresser à l’adresse. En effet, le choix du quartier est prépondérant dans un investissement immobilier locatif. Même une ville dynamique et débordante de locataires potentiels peut posséder des zones d’ombre. Pour réussir votre investissement Pinel, il est donc indispensable de se renseigner sur les facteurs suivants :

  • Commerces de proximité
  • Espaces verts
  • Services public scolaire (écoles, collèges, lycées)
  • Réseaux de transports en commun et routier.

Enfin, en réduisant le zoom au maximum, il convient de regarder l’appartement en lui-même. Avant d’investir dans l’immobilier, il est intéressant de réfléchir à la cible visée. En effet, un logement étudiant n’apportera pas les mêmes garanties ni les mêmes revenus complémentaires qu’un appartement familial. Mais ce dernier sera probablement plus difficile à louer car plus cher.

Investir dans de petites surfacesSchématiquement, une petite surface conviendra parfaitement à une ville étudiante. Par exemple, Toulouse, en 2018, compte 113 944 étudiants. Ce réservoir de locataires sera particulièrement intéressé par un petit appartement.

À l’inverse, un appartement de 80 m², idéal pour un couple avec deux enfants, conviendra dans une ville à fort potentiel économique. Et si le logement pour étudiant trouve rapidement preneur, le grand appartement familial peut être plus compliqué à louer. Sur la durée, le schéma peut être inversé. Évidemment, les revenus locatifs ne seront pas les mêmes selon la surface choisie.

Au-delà des critères de sélection, le dispositif Pinel impose de respecter certaines règles pour profiter des avantages d’un investissement locatif. Le logement doit bénéficier du label BBC 2005 ou RT 2012, il doit être loué nu, dans les 12 mois suivants l’acquisition et à titre de résidence principale pour le locataire. Enfin, les investissements sont limités à deux par an et plafonnés à 300 000 euros.

6 conseils pour réussir son investissement locatif

6 conseils pour réussir son investissement locatif

Comment choisir son bien immobilier ?

Découvrez comment bien choisir un logement Pinel dans notre rubrique concernée. Retrouvez en détail les six facteurs essentiels à prendre en compte lors de votre investissement immobilier. Vous devez tenir compte de la croissance démographique, de l’accès aux transports, de la qualité de vie du quartier ou, encore, du marché de l’immobilier neuf. Mais ce n’est pas tout, en bon investisseur, vous devrez également faire attention aux professionnels qui vous accompagneront lors de votre projet d’investissement ainsi qu’à la typologie du bien.

L’importance du zonage dans l’investissement locatif

En tant qu’investisseur, il y a plusieurs critères à analyser pour choisir la localité de son bien immobilier. Tout d’abord, il faut savoir qu’un investissement locatif est dépendant du zonage A/B/C. Ce dernier divise le territoire en 5 zones : A bis, A, B1, B2 et C.

Dans le cas de la loi Pinel, l’annonce par Jacques Mézard – ministre de la Cohésion des territoires – du prolongement jusqu’en 2021 du dispositif en version recentrée, exclut la zone B2 (sauf pour l’année 2018) et la zone C de son influence. Passé ce délai, il ne sera donc plus possible de profiter du dispositif fiscal.

La zone A bis regroupe Paris et sa banlieue proche. Si la probabilité de location est très forte, le prix d’achat des logements est très élevé. Cette zone est donc limitée aux contribuables les plus fortunés.

Les zones A et B1 regroupent les opportunités les plus intéressantes en terme de logements et de location. Les villes comprises dans leurs mailles sont généralement très dynamiques et bénéficient d’une croissance constante. Attention toutefois, toutes les villes A ou B1 ne présentent pas la même attractivité pour investir dans l’immobilier. Il est nécessaire de faire le tri avec d’autres critères (dynamisme économique, bassin d’emploi, ville étudiante ou pas, projets de développement…).

Enfin, le zonage impose des plafonds de loyers pour les propriétaires et des plafonds de ressources pour les locataires, différents pour chaque zone.

Quelques exemples de villes (zone et prix du mètre carré)

Villes Zones Prix moyen au m2 d’un appartement
Le zonage Pinel : Marseille en zone A

Marseille

 

A

 

2 424 €

Lyon : ville en zone A pour le Pinel

Lyon

 

A

 

3 215 €

Toulouse est en zone B1 pour le Pinel

Toulouse

 

B1

 

2 652 €

Lille en zone A pour le zonage Pinel

Lille

 

A

 

2 535 €

Le zonage Pinel : Rennes en zone B1

Rennes

 

B1

 

2 445 €

Comment sélectionner les bons professionnels ?

Sélectionner les bons professionnels est l’une des phases clefs de la réussite de votre investissement locatif. C’est pourquoi nos experts ont réalisé un dossier complet sur cette étape. Vous saurez tout sur le gestionnaire et le syndic (ceux-ci s’occupent de la gestion administrative de votre logement) et le conseiller en gestion de patrimoine immobilier.

Pourquoi se lancer dans un investissement immobilier locatif ?

Il existe différentes manières d’investir dans l’immobilier, soit en achetant soi-même un bien, soit en passant par des sociétés, etc… Jouer sur plusieurs tableaux permet d’augmenter les chances de réaliser un investissement immobilier locatif rentable, ce qui le rend attractif. Le dispositif Pinel est une réussite, les taux d’intérêt sont bas, les prix des logements ont baissé et l’achat locatif permet de lutter contre la crise du logement, en augmentant le réservoir de biens disponibles à la location. D’une pierre deux coups.

Combien rapporte un investissement dans l’immobilier locatif ?

Calculez le rendement de votre investissement locatif Pinel, avec ou sans apport, en fonction de la durée choisie. Le dispositif Pinel propose trois durées locatives, qui déterminent la réduction d’impôt accordée au propriétaire. Ainsi, un logement loué 6 ans donne droit à 12% de réduction d’impôt, 9 ans à 18% et 12 ans à 21% de réduction. Vous trouverez dans ces pages des exemples de rendement locatif et les informations nécessaires pour en saisir toutes les nuances.

Afin de déterminer la rentabilité de votre investissement, il est également nécessaire de prendre en compte le prix d’achat de votre bien immobilier ainsi que la manière dont vous allez financer votre projet immobilier. En effet, si vous devez souscrire un crédit immobilier, cela aura forcément un impact sur le rendement de votre investissement. Ainsi, nous vous conseillons, autant que possible, d’investir avec un apport conséquent et de choisir un appartement ou une maison qui correspond à votre capacité financière.

Comment préparer sa déclaration fiscale Pinel ?

Une fois votre investissement locatif lancé, il vous faudra préparer la déclaration fiscale Pinel. Découvrez l’ensemble des documents à remplir qui sont nécessaires à la réalisation de votre déclaration fiscale : l’engagement de location, le bilan foncier, etc. Nul doute que nos astuces concernant la déclaration et le contrôle de l’Administration fiscale vous seront utiles !

Quels sont les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif dans le but de faire baisser vos charges fiscales ? Que vous investissiez dans le neuf ou dans l’ancien, différents dispositifs de défiscalisation, encadrés par le législateur de Bercy, existent. Chacun de ces dispositifs possède des spécificités qui leur sont propres et qu’il est nécessaire d’avoir à l’esprit lors de votre choix.

En effet, selon vos objectifs et votre situation, il serait peut-être intéressant de réfléchir à un autre dispositif afin de compléter ou diversifier l’investissement que vous avez pu réaliser via la loi Pinel. Meublé ou non meublé, neuf ou ancien, vous aurez l’embarras du choix pour défiscaliser autrement : Censi-Bouvard, Malraux, LMNP, LMP, Girardin…avant toute décision et afin d’optimiser au mieux votre patrimoine n’hésitez pas à réaliser un bilan patrimonial qui vous permettra d’y voir plus clair quant au choix du dispositif à mettre en place.

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Quels sont les placements financiers attractifs dans l’immobilier ?

Si l’achat d’un logement, demande des ressources financières importantes ou le recours à un prêt, comme par exemple un prêt in fine, il est possible de mettre un pied dans le marché immobilier via des placements financiers, comme les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou les Sociétés civiles immobilières (SCI), à moindre coût. Ces dispositifs ont aussi l’avantage d’être parfaitement sécurisés et plutôt rentables, avec des taux entre 5 à 8% par an.

Les conseils de nos experts immobiliers se veulent pratiques et clairs. Ils sont basés sur l’analyse approfondie des dernières lois fiscales dédiées à l’immobilier neuf, comme la loi Scellier et Duflot. Le dispositif de défiscalisation Pinel reprenant de nombreux points forts des derniers dispositifs fiscaux, il est utile de vous rappeler qu’il convient de respecter les grands principes exposés dans la vidéo ci-dessous.

En plus de nos conseils, nous vous conseillons de visiter les rubriques suivantes afin de mieux visualiser votre projet immobilier :