Le conseil pour investir dans la loi pinel

10 conseils pour réussir son investissement immobilier locatif

Si les avantages de la loi Pinel sont considérables, il est important de s’engager sur le terrain immobilier avec toutes les cartes en main. En effet, le but d’un investissement locatif est de générer des revenus, pas d’en perdre. Ce qui peut également arriver si l’on se précipite ou que l’on est mal conseillé. Vous trouverez dans cette partie toutes les informations nécessaires pour bien investir dans l'immobilier.
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1/ Définir sa stratégie et son plan de financement

conseils pour l'investissement locatif

Pour réussir votre investissement Pinel, la première chose à faire sera de définir correctement le plan de financement de votre projet. Avant même de contacter un établissement bancaire ou un courtier, prenez le temps de réfléchir au montant que vous pourrez consacrer chaque mois à votre investissement locatif. Cela vous donnera une première idée du budget consacré à l’investissement, ainsi que du type de bien et de secteurs vers lesquels vous tourner pour cette acquisition.

Une fois ce premier état des lieux effectué, vous pourrez alors prendre contact avec des établissements bancaires et/ou un courtier pour mettre en place votre plan de financement. Ce sera le moment de choisir le meilleur accompagnement financier possible afin d’obtenir l’emprunt immobilier le plus avantageux pour votre investissement Pinel.

Votre interlocuteur vous aidera également à dessiner un plan de financement précis en vous informant par exemple des aides de prêt immobilier dont vous pourriez bénéficier, comme le prêt à taux zéro (PTZ), ou encore vous aider à calculer tous les frais inhérents à votre projet d’investissement locatif. Vous serez ainsi prêt à financer votre projet immobilier.

La stratégie locative peut également se dessiner lors d’un bilan patrimonial, effectué par un professionnel. En définissant clairement votre situation actuelle, vos besoins, votre sensibilité au risque, et vos attentes en terme d’investissement, le gestionnaire de patrimoine pourra établir un bilan patrimonial personnalisé pour vous aider à faire fructifier votre patrimoine. À l’aide d’un expert financier, juridique et économique, tel qu’un conseiller en gestion de patrimoine, vous pourrez vous pencher sur différentes solutions d’investissement à court, moyen ou long terme. Établir sa stratégie d’investissement locatif permet de faire le point sur ses objectifs parmi les suivants : 

  • Augmenter ses revenus grâce aux loyers perçus
  • Diversifier ses placements financiers et mutualiser les risques
  • Booster son épargne
  • Préparer sa retraite et palier à la baisse de revenus
  • Développer son patrimoine
  • Protéger ses proches et préparer sa transmission
  • Réduire son impôt à l’aide de la défiscalisation immobilière locative

2/ Choisir correctement la localisation

Avant de choisir, il est primordial de scruter avec attention la localisation du bien immobilier que l’on souhaite acheter pour louer, sans que cette dernière ne tienne compte de vos critères ou de vos goûts personnels. En effet, le seul et unique élément qui doit guider votre choix est la probabilité de location. Si vous souhaitez acquérir une très grande maison dans un petit village, il est peu probable que le bien soit loué rapidement. À l’opposé, une petite surface à Toulouse aura toutes les chances de trouver preneur dans cette ville estudiantine. Le logement sera alors constamment loué et vous percevrez des revenus fonciers chaque mois.

Une fois la ville choisie, il faudra vous intéresser à l’adresse du bien. En effet, le choix du quartier est prépondérant dans un investissement locatif. Même une ville dynamique et débordante de locataires potentiels peut posséder des zones moins prisées. Pour réussir votre investissement Pinel, il est donc indispensable de vous renseigner sur les facteurs suivants :

  • Commerces de proximité
  • Espaces verts
  • Services publics scolaires (écoles, collèges, lycées)
  • Réseaux de transports en commun et routiers

Enfin, en réduisant le zoom au maximum, il conviendra de regarder l’appartement en lui-même. Avant d’investir dans l’immobilier, il est intéressant de réfléchir à la cible visée. En effet, un logement étudiant n’apportera pas les mêmes garanties ni les mêmes revenus complémentaires qu’un appartement familial. Mais ce dernier sera probablement plus difficile à louer car plus cher.

Investir dans de petites surfaces

Schématiquement, acheter pour louer une petite surface conviendra parfaitement à une ville étudiante. Par exemple, Toulouse, en 2018, comptait 113 944 étudiants. Un réservoir de locataires particulièrement intéressé par un petit appartement. À l’inverse, un appartement de 80 m², idéal pour un couple avec deux enfants, conviendra dans une ville à fort potentiel économique. Et si le logement pour étudiant trouve rapidement preneur, le grand appartement familial peut être plus compliqué à louer. Sur la durée, le schéma peut être inversé. Évidemment, les revenus locatifs ne seront pas les mêmes selon la surface choisie.

Ainsi, pour bien choisir un logement Pinel, nous vous conseillons de prendre en compte six facteurs essentiels avant de réaliser votre investissement immobilier : la croissance démographique de la zone concernée, l’accès aux transports, la qualité de vie du quartier, le tissu universitaire présent dans la ville, et enfin le prix de l’immobilier neuf.

Bon a savoir

Au-delà des critères de sélection, le dispositif Pinel impose de respecter certaines règles pour profiter des avantages d’un investissement locatif. Le logement doit bénéficier du label BBC 2005 ou RT 2012, il doit être loué nu, dans les 12 mois suivant l’acquisition et à titre de résidence principale pour le locataire. Enfin, les investissements sont limités à deux par an et plafonnés à 300 000 euros.

3/ Choisir les meilleurs professionnels

Sélectionner les bons professionnels est une des clefs de la réussite de votre investissement locatif. Qu’il s’agisse du promoteur, du gestionnaire et du syndic, ou encore de votre conseiller en gestion de patrimoine, vous entourer des experts les plus sérieux et compétents vous permettra de réussir votre projet d’investissement locatif. Sélectionner les bons professionnels est une des clefs de la réussite de votre investissement locatif. Qu’il s’agisse du promoteur, du gestionnaire de location et du syndic, ou encore de votre conseiller en gestion de patrimoine, vous entourer des experts les plus sérieux et compétents vous permettra de réussir votre projet d’investissement locatif. Pour vous aider à choisir le meilleur conseiller en immobilier, n’hésitez pas à vous référer aux avis laissés par les internautes. Consultez sa page sur Internet, ses réseaux sociaux, sans oublier les avis sur la fiche Google. Se baser sur le bouche à oreille et la réputation d’un artisan ou d’un syndic est également une pratique courante, encore aujourd’hui. Concernant l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, là encore, il est primordial de bien choisir son promoteur immobilier. L’acquisition d’un bien en construction s’effectue en plusieurs étapes et le projet se réalise sur le long terme, nécessitant un suivi et une confiance envers le promoteur immobilier. En privilégiant des interlocuteurs rattachés à des grands groupes immobiliers, vous mettez toutes les chances de votre côté pour réussir votre investissement immobilier locatif. Des promoteurs de confiance comme Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier ou encore Greencity, démontrent leur savoir-faire dans le secteur de l’habitation collective depuis plus de 20 ans. Enfin, attardez-vous sur les contrats d’assurance souscrits par le promoteur immobilier comme la garantie d’achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale et vérifiez s’il est inscrit à la Fédération Française des Promoteurs Immobiliers, gage de sérieux et de professionnalisme.

4/ Se faire accompagner

Disposer d’une certaine appétence ou expérience dans le secteur de l’immobilier est un plus pour réussir son investissement locatif. Si ce n’est pas le cas, il est vivement conseillé de faire appel à des professionnels tels que des agents immobiliers, courtiers ou conseillers en gestion de patrimoine avant de se lancer.
Le CGP est un véritable conseiller financier stratégique. Au plus proche de ses clients, il apporte une vision neutre et globale de l’ensemble de la situation financière et patrimoniale des investisseurs qu’il accompagne. Parfaitement au fait des tendances immobilières et des solutions d’emprunt et de défiscalisation adaptées, le conseiller en gestion de patrimoine est un allié de taille, dont la pratique professionnelle est encadrée par l’AMF.

5/ Évaluer la rentabilité et le rendement de l’investissement locatif

Il existe différentes manières d’investir dans l’immobilier, soit en achetant soi-même un bien, soit en passant par des SCPI. Jouer sur plusieurs tableaux permet d’augmenter les chances de réaliser un investissement locatif rentable. Le placement dans la pierre est un investissement rassurant, pouvant rapporter plus que les autres produits de placement financier. Pour savoir si c’est bien le cas, il est recommandé de calculer le rendement d’un bien locatif avant d’investir. En moyenne, on estime la rentabilité d’un bien locatif entre 2 et 7 %, dépendant de la typologie du logement et du secteur géographique. Le type de logement rapportant le plus : les petites surfaces, de type studio ou T1, mais elles engagent un risque plus élevé de location vacante, du au changement régulier de locataires, la plupart étant des étudiants. Quant à eux, les T2 ou T3 dans le neuf, affichent un taux risque/rendement intéressant, très recherchés par les locataires éligibles à la loi Pinel.

Pour rappel : le rendement locatif permet de connaître le ratio entre les loyers perçus et le coût de l’opération (crédit, charges, travaux, etc…)

Voici comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif :

Diviser le montant du loyer annuel par le prix total du bien immobilier, puis multiplier le tout par 100. Ce calcul permet de connaître la rentabilité locative brute. Pour connaître réellement le montant de la rentabilité d’un bien locatif, l’idéal étant de soustraire les frais répartis sur l’année au loyer annuel ; comme les charges, la taxe foncière et autres coûts répercutés sur le budget du logement à la charge du propriétaire.

6/ Se renseigner sur les dispositifs de défiscalisation immobilière

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif dans le but de faire baisser vos charges fiscales ? Que vous investissiez dans le neuf ou dans l’ancien, différents dispositifs de défiscalisation. Parmi les 9 dispositifs de défiscalisation encore en vigueur en 2022, chacun d’entre eux possède des spécificités qui leur sont propres et qu’il est nécessaire d’avoir à l’esprit lors de votre investissement locatif. Cette étape de recherche déterminera peut-être le type de bien à acheter pour investir dans le locatif. Meublé ou non meublé, neuf ou ancien, vous aurez l’embarras du choix pour défiscaliser : Censi-Bouvard, Pinel, Malraux, LMNP, LMP, Girardin, … Avant toute décision et afin d’optimiser au mieux la rentabilité de votre patrimoine, n’hésitez pas à réaliser un bilan patrimonial qui vous permettra d’y voir plus clair quant au choix du dispositif à mettre en place et si vous décidez d’investir dans l’immobilier locatif.

7/ Choisir une bonne agence de gestion locative

Pour mener à bien son projet d’investissement immobilier et gagner en tranquillité, il est primordial de faire appel à une agence de gestion locative. Le nombre d’agences immobilières proposant ces services est important et faire son choix peut paraître laborieux. La première des choses à faire, est de se renseigner sur la spécialité de l’agence. Faites attention aux agences immobilières spécialisées dans la transaction, elles pourraient avoir tendance à prioriser les ventes immobilières et à laisser en second plan la gestion locative. Deuxième critère important à prendre en compte dans la recherche d’une agence de gestion locative : les honoraires. Là encore, prenez le temps de comparer les offres proposées par différentes agences. Décortiquez les services, tout en prêtant une attention aux offres de gestion locatives Pinel, qui nécessitent un soin particulier sur le choix des locataires, dû aux plafonnements des loyers à respecter scrupuleusement. 

BON A savoir

Le montant des honoraires d’une agence de gestion locative est en moyenne entre 5 % et 10 % du prix de loyer.

8/ Ne pas négliger la déclaration fiscale

Une fois votre investissement locatif lancé, il est important de penser à préparer sa déclaration fiscale. Engagement de location à remplir la première année, revenus locatifs annuels, éventuel déficit foncier, il n’est pas évident de savoir quels sont les documents à remplir. Se renseigner en amont est donc primordial afin de ne pas être pris au dépourvu lorsque l’administration fiscale vous sollicitera aux alentours du mois de mai.
Pour commencer, il est important de dissocier la location d’un bien meublé de celle d’un bien non-meublé. En effet, la fiscalité imposée ne sera pas la même, dépendant de ce critère inscrit sur le bail de location.

La déclaration fiscale d’un bien non-meublé : pour la location de bien vide, deux régimes fiscaux peuvent être choisis par le propriétaire.

  • Le régime micro-foncier : le plus simple des deux régimes de déclaration des revenus locatifs, le micro-foncier demande au propriétaire de déclarer les loyers perçus. Après quoi, le fisc appliquera un abattement de 30 % sur le montant global des loyers. L’imposition sera donc basée sur 70 % du montant perçu.
  • Le régime réel : consiste à déclarer les loyers perçus et les charges payées pour le bien locatif. Toutes les charges relatives à la location sont déductibles (les intérêts du prêt bancaire, l’assurance habitation propriétaire non-occupant, la taxe foncière sans la taxe des ordures ménagères, les frais bancaires, l’assurance emprunteur, les frais postaux engendrés par les échanges avec le locataire, certains travaux).
Attention

Le choix du régime fiscal est libre au propriétaire, dès lors qu’il ne dépasse pas les 15 000 € de revenus locatifs. Si ce n’est pas le cas, le régime réel est obligatoire. Lorsque que le régime réel est privilégié, il doit être conservé pendant une durée de 3 ans minium.

Concernant la déclaration de locations meublées, elle ne doit pas être effectuée en tant que déclaration de revenus fonciers, mais bel et bien dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux statuts distincts de loueurs meublés distinguent les déclarations fiscales : 

  • Le statut LMNP : le loueur meublé non professionnel a le choix entre l’imposition sur la moitié des revenus locatifs, ou l’application de la déduction des charges.
  • Le statut LMP : pour le loueur meublé professionnel, la déduction d’impôt s’effectue sur la totalité de ses revenus.

9/ Anticiper la fin de votre investissement

Les dispositifs de défiscalisation immobilière ont une échéance à respecter et la fin de ses droits doit être anticipée dès la création du projet d’investissement locatif. Pour cause, la fin de la déduction fiscale appliquée dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel par exemple, chamboule la donne au niveau rentabilité locative. C’est pourquoi il est important de réfléchir en amont à la meilleure stratégie à adopter le jour où les modalités de défiscalisation seront terminées.

Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu au taux marginal et aux prélèvements sociaux (17,2 %). La pression fiscale peut être alors conséquente, dépendant de la tranche fiscale du propriétaire. Il sera toujours envisageable d’augmenter le loyer en fin de droit de défiscalisation, jusqu’à présent plafonné, mais cette opération augmentera également l’impôt sur les revenus. Avant toute décision et afin d’optimiser au mieux votre patrimoine n’hésitez pas à réaliser un bilan patrimonial qui vous permettra d’y voir plus clair quant au choix du dispositif à mettre en place et si vous décidez d’investir en Pinel, de réaliser une simulation.

10/ Se tenir informé des nouveautés

Les prorogations de lois, les amendements, restez au fait des nouvelles règles de défiscalisation qui s’appliquent chaque année concernant l’investissement immobilier locatif et qui peuvent changer la donne sur votre projet. Le site la loi pinel.com vous tient informé toutes les semaines de l’actualité relative aux investissements locatifs immobiliers.