Les zones Pinel en 2025

Le ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, a souhaité recentrer le dispositif Pinel tout en conservant son zonage "A/B/C". Ce découpage est en application depuis le 1er octobre 2014 et valable jusqu'en 2024.
Afin de bénéficier des avantages fiscaux qu’offrent la loi, votre logement doit être situé dans une zone Pinel.

Les points clés

Zonage Pinel
Les zones éligibles
Le Pinel Breton
Historique des modifications
Carte des zones Pinel

Pinel c'est fini
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En quoi consiste le zonage Pinel ?

Les zones Pinel correspondent aux secteurs géographiques où le marché immobilier est le plus tendu de l’hexagone. Afin de répondre à la problématique de manque de logement, le quadrillage distingue 3 zones, pour lesquelles des plafonds de loyers sont définis, tout comme les ressources de revenus, en fonction de la tendance immobilière locale. Lors de l’achat d’un investissement Pinel, il est important de connaître le zonage affecté au logement, ce dernier étant décisif sur le montant du loyer à appliquer aux futurs locataires.

Le zonage Pinel touche plusieurs dispositifs du logement :

L’investissement locatif
Le logement intermédiaire
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le Prêt d’accession sociale à la propriété (PAS)
Le Prêt Social Accession Location (PSLA)

Les paramètres du dispositif Pinel varient en fonction de chaque zone Pinel.

Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?

En 2014, l’ancienne ministre du Logement avait publié un arrêté révisant le zonage Pinel A/B/C dans le but d’adapter le découpage des zones aux réalités du marché immobilier. Cette segmentation est toujours d’actualité pour la version recentrée de la loi Pinel prévue par la loi logement. Celle-ci sera prolongée jusqu’au 31 décembre 2024 uniquement dans les villes qui connaissent une forte tension, c’est-à-dire les zones A bis, A et B1.

Pourquoi une révision des zones Pinel ?

La révision du zonage Pinel va permettre une meilleure adaptation des différents dispositifs existant sur le marché immobilier actuel. Ce sont environ 1200 communes qui se sont vues reclassées dans une nouvelle zone Pinel correspondant mieux aux réalités du marché. Son prolongement, annoncé par le ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, a permis de le recentrer sur des zones Pinel dites tendues. C’est ainsi que les villes se situant dans les zones A bis, A et B1 continueront à bénéficier de ce dispositif jusqu’à fin 2024. Cependant en ce qui concerne les zones B2 et C, leurs villes ne pourront plus y prétendre.

La Zone A bis

Le secteur immobilier locatif le plus tendu en France se trouve à Paris et en Île-de-France, composant la zone A bis (76 communes). Depuis juillet 2024, de nouvelles villes ont rejoint la zone A bis dans les régions Auvergne-Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d’Azur.

La Zone A

Regroupant toutes les grandes métropoles de l’hexagone, la zone A comprend les villes, y compris celles situées en Côte d’Azur et en l’Île-de-France mais aussi en Auvergne-Rhône-Alpes, en Normandie, en Nouvelle-Aquitaine, en Corse, en Occitanie, en Bretagne, en Pays de la Loire, en Hauts-de-France et en Martinique, ne figurant pas dans la zone A bis. Depuis juillet 2024, de nombreuses villes ont été ajoutées à la zone, afin de toujours mieux coller aux besoins sur le terrain. Ainsi, elle comprend également des villes comme Lille, Lyon, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise, mais aussi Toulouse, Bordeaux ou encore Strasbourg.

La Zone B1

Moins ciblée géographiquement parlant, la zone B1 concerne les villes de plus de 250 000 habitants, mais aussi de plus petites communes qui ont vu la tension de leur marché immobilier se tendre au fil des ans comme Briançon, Troyes, Besançon, Brest, Béziers, ou encore Dunkerque. La zone B1 comprend aussi les villes de la grande couronne parisienne. Depuis le dernier reclassement des zones Pinel en juillet 2024, de nombreuses villes ont rejoint la liste.

La Zone B2

Cette zone qui n’est plus éligible au dispositif de défiscalisation de la loi Pinel depuis 2017, englobe les villes comprenant entre 50 000 et 250 000 habitants.

Découvrez la zone B2

La Zone C

Tout le reste de la France compose la zone C (toutes les communes hors zones A bis, A, B1 ou B2), qui elle aussi, n’est plus prise en compte par la loi Pinel.

L’expérimentation du Pinel Breton

À titre expérimental, le secteur de la Bretagne, dont 58 communes profitent d’un dispositif Pinel dérogatoire, intitulé le « Pinel Breton ». Le système de zonage tel qu’il est appliqué pour tous les autres secteurs, ne rentre pas en compte dans le cadre du Pinel Breton, qui se base sur la tension du marché locatif et les demandes de logements intermédiaires. Un arrêté préfectoral détermine le plafond des loyers et des ressources, pouvant changer d’une commune à l’autre. Le rapport d’évaluation du Pinel Breton devra être rendu dans les prochains mois.

L’historique de modification des zones Pinel

Introduite en 2014 par l’article 5 de la loi du 29 décembre, la loi Pinel remplace la loi Duflot, dispositif antérieur de défiscalisation dans l’immobilier locatif, pour plus de flexibilité sur les modalités de déduction d’impôt. Prolongée une première fois en 2018, la loi Pinel qui devait tirer sa révérence en fin d’année 2021, sera finalement prorogée jusqu’au 31 décembre 2024. Lourdement impacté par la crise sanitaire, le marché immobilier bénéficie ainsi d’un sursis pour profiter des bénéfices économiques et sociaux engendrés par ce dispositif de défiscalisation à grand succès. À sa création, la loi Pinel comprenait les zones A bis, B1 et B2. La zone C fut crée en 2017 à titre expérimental, en appliquant les modalités Pinel au cas par cas. Un an après, la zone C disparaît des radars, pour dédier le système de zonage Pinel aux secteurs les plus tendus. Par la suite, les zones C et B2 ne seront donc plus éligibles à partir de 2018. Enfin, les biens immobiliers situés dans des communes disposant d’un contrat de redynamisation de site de la défense, bénéficient des avantages du dispositif Pinel, quel que soit le secteur géographique dans lequel il se trouve.