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Tout savoir sur la défiscalisation Pinel

La loi Pinel est un dispositif d'incitation à l'investissement locatif. Dans le détail, la loi offre une réduction d'impôt à tout contribuable français achetant et louant un logement. Dans notre rubrique "conseils pour investir", retrouvez toutes les informations pour comprendre la défiscalisation Pinel.
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Historique de la loi de défiscalisation Pinel

historique defiscalisation pinel

La loi de défiscalisation Pinel est entrée en vigueur le 1er janvier 2015 mais concerne déjà toutes les opérations de défiscalisation débutées depuis le 1er septembre 2014. Celle-ci est en effet rétroactive et remplace dès à présent le dispositif de défiscalisation Duflot (ancien dispositif de défiscalisation Pinel) qui était en application depuis le 1er septembre 2013. Vous pouvez donc investir en Pinel dès maintenant et profiter de ses avantages fiscaux.

Pour être complet, ajoutons que le procédé de défiscalisation Pinel se situe dans la lignée des précédents dispositifs d’investissement locatif tels que la loi Scellier, la loi Borloo ou la loi de Robien.

Pourquoi réaliser une opération de défiscalisation Pinel dans l’immobilier ?

economies defiscalisation pinel

Si de nombreuses lois de défiscalisation se sont succédées dans le secteur de l’immobilier neuf, toutes ont pour point commun de proposer. Alors que le premier se sert du dispositif fiscal pour répondre à ses objectifs économiques (relance du logement neuf, etc.), les seconds peuvent réaliser de belles opérations de défiscalisation.

Certains observateurs n’ont pas manqué de souligner à ce propos que ces lois de défiscalisation, comme la loi de défiscalisation Pinel 2022, ont des portées négatives au niveau européen, celles-ci entraînant des distorsions de concurrence entre les Etats membres.

Sachez néanmoins que défiscaliser en Pinel permet de réaliser une économie d’impôt sur le revenu s’élevant à 21 % du montant de l’investissement, soit un gain non négligeable par rapport à la loi Censi-Bouvard, Malraux ou encore à l’ancien dispositif Duflot.

Principe de la défiscalisation Pinel

Quand on parle de défiscalisation Pinel, on désigne souvent l’ensemble des dispositifs qui ont pour objectif d’alléger la charge fiscale des contribuables. Or, toutes les lois n’offrent pas les mêmes avantages : crédit d’impôt, réduction d’impôt ou déduction d’impôt.

La réduction d’impôt Pinel

defiscalisation immobiliere

La défiscalisation immobilière Pinel est une réduction d’impôt (cf. notre rubrique : la « réduction d’impôt Pinel »). Cette dernière vous permet notamment de déduire de votre impôt sur le revenu une partie de votre investissement locatif : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. Attention : si le montant de la réduction est supérieur à votre impôt, il ne sera pas possible de bénéficier d’un crédit d’impôt.

Pour un investissement de 200 000 €, voici les réductions possibles :
  • 6 ans : 24 000 € d’économie d’impôt, soit 4 000 € de réduction par an.
  • 9 ans : 36 000 € d’économie d’impôt, soit 4 000 € de réduction par an.
  • 12 ans : 42 000 € d’économie d’impôt, soit 3 500 € de réduction par an.

Exemple de défiscalisation en loi Pinel

Prenons le cas d’un couple, Marie et Simon, parents de deux enfants. Ils souhaitent investir en Pinel, non seulement pour transmettre un patrimoine immobilier à leurs enfants, mais aussi pour bénéficier d’une défiscalisation locative. Le foyer récupère 100 000 € de revenus fiscaux par an, et souhaite connaître sa capacité d’emprunt pour réaliser un projet d’investissement locatif.

Le bilan patrimonial

À l’aide d’un audit patrimonial avec un conseiller en gestion de patrimoine, Marie et Simon vont pouvoir passer au crible leur situation financière. Pour évaluer leur patrimoine financier et se projeter dans un investissement locatif, le couple détaillera sa situation fiscale, sa situation matrimoniale, la situation professionnelle de chacun, ses revenus, ses crédits en cours, ses dépenses, ses comptes d’épargne (s’il y en a), son patrimoine immobilier. L’objectif d’investissement à long terme de Marie et Simon est également un critère important à prendre en compte pour le choix du bien. Une fois le bilan patrimonial réalisé, l’investissement Pinel sera supporté par une épargne de 200 € par mois, après déduction de l’avantage fiscal et des loyers, pour un projet immobilier pensé sur-mesure en fonction du couple.

Le choix et l’acquisition du logement

Convaincus par le dispositif de la loi Pinel, les futurs investisseurs décident d’acquérir un bien à 215 000 €. Après avoir étudié en détail les caractéristiques de ce projet d’investissement immobilier locatif, comme le zonage Pinel, la rentabilité locative et le reste à charge, Marie et Simon dessinent leur plan d’investissement et signent pour le projet suivant :

  • Achat d’un appartement Pinel en zone B1 à Toulouse à 215 000 €
  • Typologie du bien : T3 neuf de 70 m², dont 15m² de terrasse
  • Rente locative : 700 € par mois
  • Charges propriétaires : 125 € par mois

La déclaration fiscale

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt dans le cadre de la défiscalisation Pinel, Marie et Simon vont devoir déclarer leur bien locatif en même temps que la déclaration fiscale annuelle classique (entre avril et mai selon les départements). Leur économie d’impôt en Pinel est estimée à 4 600 € par an et à 40 250 € sur douze ans, soit la durée maximale d’engagement en loi Pinel.

Le bilan de l’opération

Marie et Simon ont recours à un crédit immobilier pour réaliser leur investissement locatif. Le montant total du prêt s’élève à 217 500 €, avec un taux à 3 % (taux fixe), sur 25 ans, sans apport et une assurance emprunteur à 0,20 %. S’ajoutent à ces dépenses, les frais de garantie de 2 500 €, les honoraires de gestion locative de 7 % du montant du loyer et l’assurance habitation propriétaire de 4,5 % du montant du loyer également. Enfin, ils devront débourser 5 000 € de frais de notaire pour l’achat de leur bien en Pinel. Le couple devra donc s’acquitter d’un remboursement mensuel de 1 070 €. Grâce à leur engagement Pinel de 12 ans et aux revenus locatifs générés chaque mois, Marie et Simon vont réduire considérablement leur effort d’épargne sur le projet d’investissement locatif. Sur un total des dépenses évaluées à hauteur de 1 255 € par mois, les investisseurs réduisent leur effort d’épargne à 200 € par mois. Bilan de l’opération financière en Pinel pour ce profil d’emprunteur :

  • 62 % du prix du projet est couvert par les loyers
  • 22 % par l’avantage fiscal
  • 16 % par l’effort d’épargne

À la fin de leur engagement, Marie et Simon auront économisé 59 000 € net d’impôt sur 12 ans, pour un financement personnel de 10 % du prix global du projet immobilier.