Loi Pinel Nantes (44) : tout ce qu’il faut savoir pour investir
Les points clés
Pinel c'est fini
depuis Janvier 2025 !
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Mise à jour le 13/03/2025
Qu’est-ce que la loi Pinel à Nantes ?
Pour rappel, en faisant l’acquisition un logement neuf à Nantes qui soit éligible au dispositif Pinel, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt plafonné à 63 000 €. Avant cela, vous devrez d’abord choisir la durée pendant laquelle vous prévoyez de louer votre bien : 6, 9 ou 12 ans. La réduction fiscale qui en découle sera alors comprise respectivement entre 9, 12 et 14 % pour tout investissement locatif avant le 31 décembre 2024.
Quels sont les avantages d’un investissement locatif à Nantes ?
Les avantages du dispositif en région nantaise :
- Une réduction de son impôt sur le revenu pouvant atteindre jusqu’à 42 000 €.
- Pouvoir louer son bien à ses ascendants ou descendants (sous conditions).
- S’assurer des rentes locatives chaque mois tout en se constituant un patrimoine.
- Devenir propriétaire sans apport.
Contrairement à d’autres villes françaises, Nantes a une politique de construction de logements neufs particulièrement dynamique. Investir en loi Pinel Nantes, c’est être en parfaite adéquation avec la demande.
« La production de logements abordables est un enjeu important du PLH afin de donner la possibilité aux ménages à revenus modestes et intermédiaires de se loger dans l’agglomération et ainsi éviter l’étalement urbain. » Nantes Métropole.
Nantes en chiffres
- La ville connaît une croissance démographique de 1,4 % par an en moyenne.
- Plus de 60 % de la population nantaise est locataire en 2025.
- En 2025, plus de 70 % des logements sont des appartements.
- Le marché nantais tend à se stabiliser, avec une légère augmentation des prix en 2024 (environ +2 %).
Quelles sont les conditions de la loi Pinel Nantes ?
Ne disposant pas suffisamment d’offres de logement par rapport à la demande, la demande risque de s’amplifier au cours des années, d’autant plus que l’INSEE prévoit 100 000 nouveaux habitants à Nantes d’ici 2030. Afin de bien préparer son investissement, il est primordial de comprendre les conditions ainsi que les plafonds de loyers et ressources établis pour la loi Pinel par la ville de Nantes.
Les conditions pour investir en loi Pinel
- En 2025, le coût moyen d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) à Nantes est d’environ 5 534 € par mètre carré. Dans le cas d’un investissement pour un bien dont la valeur excède 300 000€, la réduction d’impôt s’appliquera uniquement à hauteur de 300 000 €.
- Acquérir un bien non énergivore doté du label écologique BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020.
- Dans le cadre d’une construction, les acquéreurs doivent s’assurer que le bien soit achevé trente mois suivant la déclaration d’ouverture du chantier (DOC). Passé ce délai le bien en construction ne sera alors plus éligible à la loi Pinel.
En instaurant des plafonds de loyers, la volonté du dispositif Pinel est de permettre l’accession à un logement neuf au plus grand nombre. Pour la ville de Nantes, appartenant à la zone A, le plafonnement des loyers a été établi à 14,49 € du m². Un tarif raisonnable qui permet d’avantager le locataire sans pour autant pénaliser le bailleur.
Les conditions de location en loi Pinel
- S’assurer que votre logement soit loué dans une période maximale d’un an suivant sa livraison.
- Garantir que le loyer payé par les locataires ne dépasse pas les plafonds Pinel établis à Nantes.
- Veiller à ce que votre bien soit loué en tant que résidence principale, et non-meublé.
Plafond de loyer Pinel à Nantes
| Zone | Prix au m² |
|---|---|
| A | 14,49 € |
Plafonds de ressources Pinel à Nantes
| Composition du foyer fiscal | Montant total des ressources |
|---|---|
| Personne seule | 43 953 € |
| Couple | 65 691 € |
| Personne seule ou couple avec une personne à charge | 78 963 € |
| Personne seule ou couple avec deux personnes à charge | 94 585 € |
| Personne seule ou couple avec trois personnes à charge | 111 971 € |
| Personne seule ou couple avec quatre personnes à charge | 126 001 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 14 039 € |
Comment calculer les plafonds de loyers pour un logement situé à Nantes ?
Il est d’abord nécessaire de calculer la surface pondérée du logement qui correspond à l’addition de la surface habitable et à la moitié des surfaces annexes.
Formule de calcul de la surface pondérée : Surface habitable du bien + surface des annexes /2
- À savoir : Les surfaces annexes ne doivent pas excéder 8 m² (balcon, terrasse, cave)
Par exemple : Sophie achète un bien de 30 m² avec un balcon de 4 m², la surface pondérée de son logement sera donc de 32 m². Le calcul : (30+(4/2)) = 32).
La surface du logement de Sophie étant inférieure à 38 m², le coefficient multiplicateur est égal à 1,2.
Nantes étant classée en zone A, le loyer au m² y est plafonné à 14,49 €/m².
D’après la formule :
(La surface pondérée) x (prix max du m² en zone A) x (coefficient multiplicateur) = le loyer max Sophie pourra espérer un loyer mensuel de 32 x 14,49 € x 1,2 = 556,42 €
- En savoir plus sur les plafonds Pinel à Nantes
Zonage Pinel : quelles villes sont éligibles autour de Nantes ?
Nantes peut se vanter d’avoir un taux de croissance élevé. Pour répondre au mieux à cette croissance démographique, certains quartiers sont en pleine expansion. Selon les données de l’INSEE, Nantes pourrait gagner 100 000 habitants d’ici 2030. Il est donc judicieux pour les investisseurs de bien connaître le marché immobilier nantais et les quartiers en vue.
Depuis la mise en place du dispositif Pinel, la ville de Nantes et ses communes environnantes se sont développées et ont gagné en attractivité, parmi les communes voisines de Nantes on retrouve Carquefou, Bouguenais, Rezé, Saint-Herblain, Saint Sébastien-Sur-Loire ou encore Orvault.
On constate notamment un fort développement de l’immobilier sur Orvault avec la construction de nombreux programmes immobiliers neufs dans différents quartiers.
Située à quelques kilomètres de la ville et faisant partie de la métropole, cette ville familiale est desservie par 2 lignes du tramway Nantais et dispose d’une localisation idéale pour un investissement locatif avec un prix au m² compris entre 1 500 € et 4 400 € le m².
Si l’on se rend à l’est de l’Erdre, à Carquefou, on peut également retrouver des quartiers idéaux pour les investisseurs souhaitant louer leur logement. Les prix au m² varient entre 2 000 € et 4 300 € le m² en moyenne. Ce secteur est attractif et accueille de nombreux étudiants chaque année grâce à la proximité avec la Chanterie et ses nombreuses écoles supérieures. La proximité avec la nature est également un argument non-négligeable sans mentionner le stade de la Beaujoire qui saura remplir de joie les locataires les plus sportifs.
Exemple d’un investissement Pinel
Investir en loi Pinel Nantes, c’est anticiper une demande locative qui sera de plus en plus forte dans les années à venir. Un placement intelligent est toujours un placement misant sur l’avenir. En investissant dans un bien locatif à Nantes via la loi Pinel, c’est donc un placement solide que réalise l’acquéreur.
Si vous souhaitez acheter un T3 à Nantes à 290 000 €, éligible au dispositif Pinel, vous pouvez espérer une réduction d’impôt annuelle de 40 600 € sur 12 ans, soit plus de 3 000 € par an.
À la fin des douze années, vous pourrez alors choisir de faire ce que vous voulez de votre bien : continuer à le louer, le revendre, ou le récupérer pour y vivre ou y loger un proche.
Pourquoi investir à Nantes ? Les points forts de la ville
L’investissement locatif en loi Pinel Nantes, permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine, tout en bénéficiant d’une réduction de l’impôt sur le revenu.
Chef-lieu de la Loire-Atlantique, tournée vers l’avenir avec une identité marquée, Nantes attire de nombreux entrepreneurs pour son cadre de vie plaisant. La ville est également cotée et attractive pour sa diversité d’activités tertiaires (informatique, biotechnologie et activité financière) ainsi que pour son industrie avec ses pôles d’excellence dans l’aéronautique, l’agroalimentaire, les matériaux, la mécanique ou encore le génie civil. La métropole de Nantes est principalement composée de quatre pôles de compétitivité labélisée par l’ État : Génie Civil éco-construction, Atlantic Biotherapies, pôle EMC2 images et réseaux attirants chercheurs et ingénieurs. L’agglomération, en réponse à la hausse de sa démographie et pour accompagner sa dynamique économique actuelle, déploie de grands projets urbains.
Par ailleurs, la ville attirant un nombre grandissant d’entrepreneurs, elle a spécifiquement mis au service des entreprises une agence visant à soutenir leur implantation ainsi que leur développement. Avec ses 11 quartiers et 24 communes avoisinantes, Nantes a été primée pour son réseau de transports innovant et efficace, porté par le tramway ou les navibus. Sixième ville de France par sa population et le nombre grandissant d’étudiants, la métropole française séduit les personnes qui souhaitent investir pour son dynamisme économique ainsi que dans ses nombreux projets d’urbanisme érigés sur des friches industrielles.
A noter aussi que Nantes est régulièrement classée parmi les plus hauts rangs des villes pour lesquelles les salariés français envisageraient de déménager. La ville “aux cent jardins” jouit également d’une situation géographique propice : proche de l’océan, elle n’est distante de Paris que de seulement 3 heures grâce au TGV.
- En savoir plus sur le marché immobilier nantais
L’état du marché immobilier : les 5 quartiers où investir à Nantes
1) Dervallières – Zola
Dervallières – Zola est le quartier de Nantes le plus peuplé avec plus de 37 453 habitants. Le projet de renouvellement urbain couplé aux nombreux espaces verts a permis à ce quartier de proposer un cadre de vie agréable. Le quartier est coupé en deux, d’un côté, on retrouve à Zola principalement des maisons Nantaises à des prix moyen au m² de 4 325 € le m², de l’autre, on retrouve le quartier de Dervallières qui propose en grande partie des collectifs HLM dont le prix moyen tourne autour de 3 477 € du m².
2) Hauts Pavés – Saint-Félix
Situé à proximité du centre-ville, Hauts Pavés – Saint-Félix est un véritable village dans la ville. Longeant les bords de l’Erdre et s’étendant du campus de l’université jusqu’à la place Talensac, ce quartier est prisé des familles et des étudiants pour ses espaces verts et sa vie de quartier animé, on y retrouve notamment des marchés, des brocantes ou encore des festivals. Le prix moyen au m² y est de 4 152 €.
3) Malakoff – Saint-Donatien
Malakoff-Saint Donatien est un quartier cosmopolite en constante mutation qui se situe à l’intersection de cinq autres quartiers Nantais et à proximité du centre, avec un prix moyen du m² de 3 623 €. Initié suite au projet urbain de la ville, 1750 logements ont été construits au sein du quartier et 1258 y ont été réhabilités. De plus, le quartier est bordé par la gare, le musée d’art et le jardin des plantes qui arrivent à surprendre petits et grands et en fait un quartier mixte et attrayant.
4) L’Île de Nantes
Reliée par 13 ponts au reste de la ville, l’Île de Nantes est desservie par le tramway et le bus. Grâce au réaménagement urbain constant, cette zone est en train de devenir l’épicentre de l’activité Nantaise. L’offre immobilière de l’Île s’est fortement accrue avec l’édification de nombreux projets immobiliers neufs. Les appartements neufs qui y sont vendus ont un prix moyen au m² estimé à 3 497 € le m².
5) Nantes Erdre
Ce territoire est décomposé en 8 micro-quartiers dont le quartier de l’Eraudière, Saint-Joseph de Porterie ou encore la Beaujoire. Situé le long de la rive droite de l’Erdre, cette zone accueille de grandes écoles telles que Polytech Nantes et l’École des Mines. Le quartier est en constante évolution à travers la construction de nombreux programmes immobiliers neufs avec un prix moyen à 3 258 € le m².
Les promoteurs experts en loi Pinel à Nantes
Afin de remédier aux nouvelles arrivées dans la métropole Nantaise la municipalité à mis en place de nombreux programmes de construction. Vous pouvez retrouver ci-dessous quelques promoteurs immobiliers présents dans la région Nantaise pour réaliser leurs projets de résidences éligibles au dispositif Pinel.
- La Référence Pierre : Fondée en 2009, la Référence Pierre propose aux professionnels du patrimoine des projets neufs et a su se positionner sur le marché des immeubles modernes. La société sélectionne minutieusement les biens qu’elle met à disposition de ses clients et leurs proposent des projets adaptés à leurs besoins.
- Bouygues Immobilier : Spécialisé dans la promotion immobilière, Bouygues immobilier fait partie du groupe Bouygues créé en 1952. L’entreprise s’est spécialisé dans la vente de programmes immobiliers à vocation résidentielle, ces programmes sont réalisés dans des quartiers à fort potentielle afin de répondre à la demande de logement. La branche immobilière de Bouygues Télécom a donc pour ambition de contribuer positivement aux grands enjeux environnementaux et sociétaux de notre siècle.
- Groupe Carrere : Le groupe Carrere est un promoteur familial et indépendant qui réalise des programmes immobiliers neufs. Certaines de leurs conceptions sont situées à Nantes, notamment la construction de la résidence Les Deux Tours à Pontchâteau situé au carrefour entre Nantes, Saint-Nazaire et Rennes. En 2018 le groupe a notamment construit 1250 logements.
- Quartus : Quartus est un promoteur immobilier reconnu pour ses projets innovants et de qualité. À Nantes, ils proposent des programmes immobiliers neufs comme l’Îlot Bergeron, situé sur l’Île de Nantes, qui est éligible à la loi Pinel. Ce projet se distingue par son architecture contemporaine et ses nombreuses commodités.
Voici quelques coordonnées de services pouvant vous aider dans votre projet d’investissement locatif sur Nantes :
- Direction de l’urbanisme :
5, rue Vasco de Gama
44 000 Nantes
02 40 41 59 55 - Centre des Finances Publiques :
2 Rue Général Margueritte
44000 Nantes
0 811 90 91 92
En savoir plus sur l’ancien dispositif de la loi Duflot
Depuis le 1er Septembre 2014, la loi Pinel est mise en place et a remplacé le dispositif Duflot, dans le but d’apporter plus de souplesse sur la durée d’engagement à la location, et permettre un avantage fiscal plus important. Néanmoins l’avantage fiscal octroyé pour les propriétaires qui bénéficient déjà du dispositif ne sera pas écourté et sera valide jusqu’à la fin de la période d’engagement.
Depuis le 1er janvier 2023 : la loi Pinel Plus à Nantes
Suite à la baisse des taux de réduction d’impôt induite par le prolongement de la loi Pinel qui concerne les investissements réalisés en 2023 et 2024, un dispositif complémentaire a été créé afin de permettre aux investisseurs de conserver une réduction d’impôt à taux plein. Ce dispositif, nommé Pinel Plus, est entré en vigueur le 1er janvier 2023 et disparaîtra le 31 décembre 2024. Investir à Nantes via la loi Pinel Plus est possible, à condition de respecter de nouveaux critères.
- Toutes les informations pour investir en loi Pinel Plus à Nantes
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