Investissement Pinel, les pièges à éviter

Afin d’investir en toute tranquillité et de profiter au maximum de l’avantage fiscal Pinel, nos experts attirent votre attention sur les 6 pièges à éviter lors de votre investissement. En évitant ces pièges, vous pouvez investir sereinement et bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur 12 ans !
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1- Ne pas se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier

accompagnement-projet-immobilier-pinel-2019-professionnel-pièges-risquesChacun son métier, et ses connaissances. Pour s’assurer d’un investissement sans faute, il est préférable de se faire accompagner par des professionnels (conseiller immobilier et autres) lors de votre investissement Pinel et aussi pour préparer sa déclaration fiscale Pinel. Cela va vous permettre d’éviter de faire des erreurs stratégiques qui pourraient compromettre votre projet. Les placements immobiliers sont très attractifs, tant par les avantages fiscaux que le fait de se constituer un patrimoine, mais comme tout placement, il y a des erreurs que tout débutant peut faire. Un accompagnement par un conseiller permettra de les éviter et de réussir son investissement en toute sécurité.

2- Oublier le plafond annuel des niches fiscales fixé à 10 000 €

Il peut paraître discret, mais il est bien là. Faites attention à ne pas dépasser le plafond global des niches fiscales. Il est limité à 10 000 euros par an et le calcul de la réduction fiscale Pinel entre dans son périmètre.

3- Ne pas négocier son crédit immobilier

Pensez à négocier puis comparer les différentes offres de crédits immobiliers qui vous sont proposées. Faire jouer la concurrence sera un argument de poids dans la défense de votre dossier. La négociation se porte à deux niveaux différents. Tout d’abord, au moment de l’octroi du prêt. Les taux sont très variables selon les périodes, et ils baissent régulièrement. À titre d’exemple, ils étaient à plus de 4 % sur 20 ans en janvier 2012, puis aux alentours de 2,25 % à l’été 2015. Depuis le début de l’année 2019, ils atteignent des planchers records, même pour les plus petits budgets. Ensuite, il ne faut pas hésiter à renégocier son prêt plus tard si les taux baissent encore. La pratique est courante et acceptée.

4- Choisir la ville en fonction d’un « coup de cœur »

La plupart des investisseurs souhaitent investir dans un logement qui leur plaît. C’est l’un des pièges les plus courants et les plus terribles. Un investissement immobilier est un placement, le but n’est donc pas de louer un bien pour lequel vous avez eu un coup de cœur, mais bien de louer un bien qui vous rapportera de l’argent. Les sentiments personnels sont à mettre de côté ; pensez plutôt à l’attractivité économique de la ville, son développement, ses infrastructures, le nombre d’étudiants… La rentabilité doit être votre priorité.

5- Ne pas penser à la rentabilité locative

La rentabilité locative de votre logement Pinel est très importante. Par exemple, une petite surface, type studio ou une pièce, correspondra parfaitement aux étudiants et son coût de départ sera limité (entre 80 000 et 150 000 euros selon les villes) pour des revenus locatifs réguliers (un an minimum). C’est pourquoi il est impératif de calculer précisément sa réduction d’impôts et les loyers potentiels, afin de maximiser ses gains. Un logement qui peine à être loué est un échec financier dont il peut être difficile de se relever.

6- Attention aux baux commerciaux

La loi Pinel régit désormais les baux commerciaux. Et celle-ci a fait évoluer les conditions et les contraintes imposées aux propriétaires des locaux. La ville de Lourdes en fait d’ailleurs les frais. Propriétaire de plusieurs échoppes depuis 1911, la commune les loue à bas prix contre bons soins à des commerces. En 2019, et bien que normalement entretenues par les locataires, les échoppes nécessite des travaux de rénovation. Cependant, depuis 2014, et l’entrée en vigueur de la loi Pinel, les chantiers visant à remettre le bien en état à la fin du bail (structure et solidité de l’infrastructure) sont à la charge du propriétaire.

Article 606 du Code civil – « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ». Pour autant, la notion de grosses réparations est laissée à l’appréciation des juges.

Des frais trop lourds à assumer pour Lourdes, qui envisage de vendre ses locaux. Un réel coup dur pour les locataires, ainsi que pour la ville religieusement connue, qui devra céder ses échoppes à des prix dérisoires. Il est donc très important de prêter une attention particulière à l’entretien régulier de ses biens afin de ne pas se retrouver à devoir débourser un montant trop important dans sa rénovation à la fin d’un bail. Autant de risques auxquels penser au moment d’investir, quel que soit le type de bail que le propriétaire souhaite signer.