Les pièges et risque à éviter en pinel desfiscalisation 2019

Comment discerner les arnaques en loi Pinel et acheter sans risque ?

Afin d’investir en toute tranquillité et de profiter au maximum de l’avantage fiscal Pinel, nos experts attirent votre attention sur les pièges à éviter lors de votre investissement et analysent pour vous les avis les plus répandus sur la loi Pinel. Vous pourrez ainsi investir sereinement et bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur 12 ans !
Accueil / Nos 10 conseils pour réussir votre investissement immobilier locatif / Comment discerner les arnaques en loi Pinel et acheter sans risque ?

Les risques et principaux pièges tendus aux investisseurs de loi Pinel

accompagnement-projet-immobilier-pinel-2019-professionnel-pièges-risques

Comme tout investissement immobilier, un investissement Pinel comporte certains risques. Le plus important est de ne pas réussir à louer son bien. Les loyers doivent en effet vous aider à financer votre projet. Mais ce n’est pas le seul. Nous vous aidons à faire le point sur les principaux risques tendus aux investisseurs Pinel.

Rappel des conditions d’éligibilité et des plafonds de ressources

Pour pouvoir investir en loi Pinel, il y a quelques conditions à respecter. Vous devez avoir au moins 18 ans et être imposable en France. À noter que, pour qu’un investissement Pinel soit rentable, il est nécessaire d’être au moins imposable à hauteur de 2 500 € par an.

Concernant l’investissement, à proprement parlé, vous devez acquérir un bien neuf, dans une zone éligible, et vous engagez à le louer 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôts sera proportionnelle à cette durée d’engagement, à savoir 12 %, 18 % ou 21 %.

Mais attention, vous ne pouvez pas louer à n’importe qui. En effet, il vous faut respecter des plafonds de ressources.

tableau plafond de ressource pinel 2020

L’acquisition d’un bien immobilier hors des zones à tension locative

Une zone tendue est une zone où l’offre de logements est inférieure à la demande. Les personnes vivant dans ces zones rencontrent donc un certain nombre de difficultés pour se loger.

Ne tombez pas dans le piège de l’investissement en zone C

À l’origine, il y a avait 5 zones éligibles au dispositif Pinel. Les zones Abis, A et B1 comme nous l’avons vu précédemment, mais également la zone B2 qui englobait les villes de plus de 50 000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture et la zone C qui représentait le reste du territoire. Cependant, cette dernière n’est plus éligible au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018.

Si vous envisagez d’investir en Pinel, faites donc bien attention à ne pas acheter un bien en zone C. Vous ne pourriez pas bénéficier de l’avantage fiscal.

Tous les biens immobiliers ne peuvent réaliser de plus-value à la revente

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession et du montant de la TVA acquittée) et le prix d’achat (majoré des frais d’enregistrement réellement payés lors de l’achat ou forfaitairement de 7,5 % du prix d’achat). Concrètement, c’est le gain réalisé lors de la revente.

Or, chaque bien immobilier ne génère pas une plus-value. La situation du bien, son état, un prix d’achat trop élevé, sont des éléments qui peuvent justifier qu’un bien ne se revende pas plus cher, voir dans certains cas entraîne une moins-value. Il est donc important de faire attention à ces points et de les anticiper si vous souhaitez réaliser une plus-value à la revente de votre bien.

Calculez bien votre retour sur investissement avant l’achat

Le retour sur investissement est exprimé en pourcentage. Il permet d’évaluer le rendement qu’un futur investissement permettra d’obtenir sur une période donnée.

Calcul du retour sur investissement
(GAIN DE L’INVESTISSEMENT – COÛT DE L’INVESTISSEMENT) / COÛT DE L’INVESTISSEMENT

Lors d’un investissement immobilier, il faudra aussi essayer prendre en compte la prise de valeur du bien dans le futur. Cependant, il n’y a pas de formule toute prête, tout va dépendre de l’évolution et des tendances du marché. Bien que les spécialistes de l’immobilier arrivent à s’en faire une idée, des surprises peuvent exister comme le lancement d’une ligne TGV ou l’implantation d’une grande entreprise.

Est-il intéressant d’investir en loi Pinel ?

Bien qu’un investissement locatif Pinel puisse présenter certains risques, il reste, toutefois, assez intéressant.

La réduction d’impôt

La loi Pinel est une loi de défiscalisation qui vous permet de réduire vos impôts. Cette réduction va dépendre de votre durée d’engagement :

Développez votre patrimoine en louant à votre famille

Depuis le 1er janvier 2015, il est possible de louer son bien Pinel à ses enfants ou à ses parents sans remettre en cause l’avantage fiscal. Pour ce faire, il y a quelques conditions à respecter :

Préparez votre retraite en louant à vos enfants

À la fin de votre période d’engagement, vous pourrez choisir, soit de revendre de votre bien et de profiter d’une plus-value, soit continuer à le louer et percevoir des loyers. Vous pourrez notamment le louer à vos enfants. Le dispositif Pinel contribue notamment à soutenir la solidarité entre les générations.

Les avis négatifs les plus répandus sur la loi Pinel

En matière de dispositif Pinel, certaines idées reçues ont la vie dure. Petit tour d’horizon de ces avis négatifs, pas toujours justifiés :

L’immobilier neuf est plus cher que l’ancien

Un bien immobilier neuf affiche, en effet, un prix un plus élevé. Toutefois, il y a une très bonne explication à cela.

Tout d’abord, la TVA. Lorsque vous achetez une bien neuf, dans la majorité des cas, la TVA est de 20 %. Pour un bien immobilier ancien, il n’y a pas de TVA à payer.

Ensuite, bien souvent, un bien immobilier neuf est vendu avec une place de parking ou un garage. Un petit plus qui est compris dans le prix global de vente.

Enfin, avec les nouvelles normes environnementales, les coûts de constructions sont plus élevés (environ 10 %). Cela justifie les prix plus importants des bien neufs.

Les vendeurs profitent des investisseurs

On entend souvent dire que les promoteurs se font de l’argent sur le dos des acheteurs. Encore une idée reçue.

Et pour éviter tout abus, un décret est entré en vigueur le 1er janvier 2020. Il plafonne à 10 % les honoraires des promoteurs à 10 % du prix de revient d’un logement.

Perte d’argent à la revente

Bien souvent, les logements Pinel sont proches les uns des autres, voir se trouvent dans des immeubles entièrement consacrés à l’investissement locatif. Ils sont généralement achetés au même moment, loués sur les mêmes durées et revendus à la même période. Conséquence, les prix ont tendance à être tirés vers le bas.

Cependant, il est possible d’éviter cela. Avant de vendre, renseigner vous sur les biens en vente autour du vôtre. S’ils sont nombreux, il peut être judicieux d’attendre un peu que ce chiffre diminue et ainsi ne pas perdre d’argent.