Comme tout placement financier, l’immobilier est risqué. Risqué parce qu’il demande la mobilisation d’importantes sommes d’argent, et que, sans préparation, sans réflexion préalable, il est possible de se mettre en difficulté. Une simulation loi Pinel peut justement éviter ces écueils, mieux comprendre le fonctionnement du dispositif Pinel et ainsi bien évaluer le rapport entre coût de l’investissement et bénéfices de la défiscalisation.

Quel est l’intérêt de réaliser une simulation loi Pinel ?

Obtenir les indicateurs clefs de performance d’un projet Pinel

Notre simulateur Pinel permet, avec quelques informations sur le futur investisseur et son projet, d’évaluer les économies potentielles et l’éventuel effort d’épargne à fournir. Plus simplement, il montre si le projet est viable, économiquement parlant. Ainsi, il est possible de réaliser plusieurs simulations loi Pinel afin de tester plusieurs projets.

Un investisseur souhaite acheter un T2 de 40 mètres carrés, à Toulouse, pour 150 000 euros afin de le mettre en location pendant douze années. Il gagne 30 000 euros net par an et paye entre 1 500 et 2 500 euros d’impôts par an.

Coût initial du bien Prix à la revente Effort d’épargne mensuel Rendement de l’opération
150.000€ 170.000€ 284€ 8.13%

La simulation loi Pinel permet de voir que le taux de rendement sera de 8,13%, que l’effort moyen d’épargne sera de 284 euros par mois et que la revente du bien, une fois les douze années écoulées, se chiffrera à 170 000 euros.


Estimer la réduction d’impôt associée au projet

La loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif. Plus simplement, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt pour l’achat ET la location d’un logement. Le simulateur loi Pinel permet, justement, de calculer au plus près cette réduction. Dans le détail, la ristourne fiscale est calculée selon la durée locative :

Réduction sur prix de vente
12% 18% 21%
6 ans 9 ans 12 ans
Engagement de mise en location

Le pourcentage correspondant à la durée de location choisie est ensuite appliqué sur le prix total. La réduction est répartie sur la durée locative.

Un bien acheté 150 000 euros et loué 12 ans donne droit à 31 500 euros de réduction globale, soit 2 626 euros en moins par an.

Le simulateur Loi Pinel prend-il en compte le zonage ?

S’il y a bien un point que le simulateur Pinel ne permet pas d’éclaircir, c’est bien le zonage. Le territoire français est divisé en 5 zones depuis le dispositif Robien : A, A bis, B1, B2 et C. À chaque lettre correspond un niveau de tension du marché immobilier local. Ainsi, la loi Pinel n’est éligible que dans les zones les plus tendues, à savoir les zones A, A bis et B1.

Ce qui est fort logique : un des objectifs de la loi Pinel est d’augmenter le réservoir de logements disponibles à la location et ainsi tenter de répondre à la demande, forte dans ces zones tendues. Il est important de savoir que les zones déterminent également des plafonds de loyers pour les propriétaires et des plafonds de ressources pour les locataires. En cas de non-respect des plafonds, l’avantage fiscal pourra être supprimé.


Simuler la loi Pinel pour construire et comparer la viabilité de vos projets

Simuler la loi Pinel ne doit pas uniquement servir à vérifier que votre projet immobilier « tienne la route ». Il peut également être utile pour construire un projet, du moins pour le comparer, en amont de toute décision. Afin de mieux pouvoir évaluer les risques inhérents à l’investissement immobilier en loi Pinel, le simulateur vous permet d’obtenir rapidement un schéma d’investissement prenant en compte vos capacités financières.

Ainsi, il peut être intéressant de faire une simulation en amont du projet afin de déterminer ses capacités, puis un peu plus tard, afin de confirmer que le projet soit sur la bonne voie.


Exemple de simulation Loi Pinel :
Mélanie et Jean

Mélanie et Jean Statut Mariés, 2 enfants
Revenu 100 000 €/an
Objectif Transmettre un patrimoine à leurs enfants

Mélanie et Jean ont deux enfants et comptent effectuer une défiscalisation en Pinel. Ils disposent à eux deux de 100 000€ de revenus annuels. Ils souhaitent investir dans l’immobilier pour pouvoir transmettre un patrimoine bâti à leurs enfants. Ils réalisent une étude approfondie de leur situation pour connaître l’effort d’épargne qu’ils devront consentir.

Le rendez-vous patrimonial

Après analyse de leur situation financière et fiscale, Mélanie et Jean décident d’acquérir un bien éligible à la loi Pinel. Ils consacrent 200€/mois pour leur investissement locatif.

Investissement et effort d’épargne

  • Investissement : Loi Pinel
  • Épargne : 200€/mois

Le choix du logement

Mélanie et Jean valident leur projet et signent la réservation du bien. Ils investissent à Toulouse pour un coût total d’acquisition de 215 000€

  • Appartement : T3 neuf à Toulouse (zone B1)
  • Surface habitable : 70m² (avec une terrasse de 15m²)
  • Loyer : 700€/mois (avec revalorisation annuelle de 2%)
  • Charges propriétaires* : 125€/mois
  • Prix d’achat : 210 000€
  • Frais de notaire : 5 000€
  • Taxe foncière : 700€/an

Le choix du crédit

Après avoir négocié leur prêt immobilier auprès de plusieurs agences, Mélanie et Jean choisissent une offre sans apport avec frais de garanties inclus.

  • Prêt : 217 500€ sans apport
  • Taux : 3,00% (taux fixe)
  • Assurance : 0,20%
  • Frais de garanties : 2 500€
  • Durée : 25 ans
  • Mensualités : 1 070€/mois

Le choix du gestionnaire

Mélanie et Jean choisissent leur gestionnaire et valident avec lui les conditions. Ils optent pour les garanties de carence locative, vacance locative, loyers impayés et dégâts.

  • Honoraires de gestion : 7% (du loyer mensuel)
  • Assurances : 4,5% (du loyer mensuel)

De la signature à l’acte d’achat…

Mélanie et Jean actent le logement chez le notaire du programme immobilier.

A la livraison du bien

A la fin des travaux, ils assistent à la livraison du bien, relèvent les réserves techniques et récupèrent les clés. Leur gestionnaire assure les formalités d’entrée du locataire et les locations successives.

La première déclaration fiscale

Mélanie et Jean déclarent leur opération fiscale en même temps que leur déclaration de revenus. Leur réduction d’impôt et de CSG leur permet de réaliser une économie de 40 250€ au bout de 12 ans.

  • Économie d’impôt : 4 600€/an

La revente du bien

Mélanie et Jean décident de revendre leur bien à la fin des neuf ans d’engagement locatif Pinel. Ils réalisent une analyse de leur investissement et de la pertinence d’une revente.

  • Patrimoine revalorisé : 222 950€

Bilan de l’opération et répartition mensuelle

Simulation Loi Pinel - Exemple avec Recettes Dépenses

Pendant 12 ans, Mélanie et Jean n’auront payé que 200€ par mois pour payer l’ensemble de leurs dépenses Pinel. Ils doivent s’acquitter de leurs mensualités bancaires, de leurs charges et frais divers. L’ensemble de leurs dépenses s’élève à 1 255 € par mois. En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt et d’un loyer qui représentent un total de 1 055 € par mois. Afin d’équilibrer leur opération, Mélanie et Jean effectuent donc un complément financier de 200 € par mois. Leurs dépenses mensuelles sur 12 ans sont ainsi couvertes à 62% par leurs loyers, à 22% par leurs gains fiscaux et à 16% par leur effort d’épargne.

 

Bilan de l’opération à la fin des 12 ans

Simulation Loi Pinel - Bilan de l'opération à la fin de 12 ans

EN CLAIR :  Mélanie et Jean auront financé leur investissement à 10% par leur effort d’épargneAu terme des 12 ans, cet investissement leur a rapporté 59 000€ net d’impôt. Ce gain correspond à un rendement net de 179,76% (sans avoir investi de capital initial).Ce patrimoine est totalement transmissible.

Pour en savoir plus :