Simulation loi Pinel : estimez votre économie d'impôt

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Aperçu d'un exemple de résultat de simulation

Réaliser une simulation Pinel vous permettra de connaître en moins de 30 secondes et sans engagement, le montant de votre économie d’impôt pouvant atteindre 63 000€.

Comme tout placement financier, l’immobilier est risqué. Risqué parce qu’il demande la mobilisation d’importantes sommes d’argent, et que, sans préparation, sans réflexion préalable, il est possible de se mettre en difficulté. Une simulation Pinel peut justement éviter ces écueils, mieux comprendre le fonctionnement de la loi Pinel et ainsi bien évaluer le rapport entre coût de l’investissement et bénéfices de la défiscalisation.

Pour aller plus loin, consultez notre site spécialisé sur le simulation Pinel.

Quel est l’intérêt de réaliser une simulation loi Pinel ?

Obtenir les indicateurs clefs de performance d’un projet Pinel

Notre simulateur Pinel permet, avec quelques informations sur le futur investisseur et son projet, d’évaluer les économies potentielles et l’éventuel effort d’épargne à fournir. Plus simplement, il montre si le projet est viable, économiquement parlant. Ainsi, il est possible de réaliser plusieurs simulations loi Pinel afin de tester et comparer plusieurs projets.

>Un investisseur souhaite acheter un T2 de 40 m², à Toulouse, pour 150 000 € afin de le mettre en location pendant douze années. Il gagne 30 000 € net par an et paye entre 1 500 et 2 500 € d’impôts par an.

Coût initial du bien Prix à la revente Effort d’épargne mensuel Rendement de l’opération
150 000 € 170 000 € 284 € 8.13 %

La simulation loi Pinel permet de voir que le taux de rendement sera de 8,13 %, que l’effort moyen d’épargne sera de 284 € par mois et que la revente du bien, une fois les douze années écoulées, se chiffrera à 170 000 €.

Estimer la réduction d’impôt associée au projet

La loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif. Plus simplement, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt pour l’achat ET la location d’un logement. Le simulateur loi Pinel permet, justement, de calculer au plus près cette réduction. Dans le détail, la ristourne fiscale est calculée selon la durée locative :

Réduction sur prix de vente
12 % 18 % 21 %
6 ans 9 ans 12 ans
Engagement de mise en location

Le pourcentage correspondant à la durée de location choisie est ensuite appliqué sur le prix total. La réduction est répartie sur la durée locative.

Un bien acheté 150 000 € et loué 12 ans donne droit à 31 500 euros de réduction globale, soit 2 626 € en moins par an.

Le simulateur Loi Pinel prend-il en compte le zonage ?

S’il y a bien un point que le simulateur Pinel ne permet pas d’éclaircir, c’est bien le zonage. Le territoire français est divisé en 5 zones depuis le dispositif Robien : A, A bis, B1, B2 et C. À chaque lettre correspond un niveau de tension du marché immobilier local. Ainsi, la loi Pinel n’est éligible que dans les zones les plus tendues, à savoir les zones A, A bis et B1.

Ce qui est fort logique : un des objectifs de la loi Pinel est d’augmenter le réservoir de logements disponibles à la location et ainsi tenter de répondre à la demande, forte dans ces zones tendues. Il est important de savoir que les zones déterminent également des plafonds de loyers pour les propriétaires et des plafonds de ressources pour les locataires. En cas de non-respect des plafonds, l’avantage fiscal pourra être supprimé.

Simuler la loi Pinel pour construire et comparer la viabilité de vos projets

Simuler la loi Pinel ne doit pas uniquement servir à vérifier que votre projet immobilier « tienne la route ». Il peut également être utile pour construire un projet, du moins pour le comparer, en amont de toute décision. Afin de mieux pouvoir évaluer les risques inhérents à l’investissement immobilier en loi Pinel, le simulateur vous permet d’obtenir rapidement un schéma d’investissement prenant en compte vos capacités financières.

Ainsi, il peut être intéressant de faire une simulation en amont du projet afin de déterminer ses capacités, puis un peu plus tard, afin de confirmer que le projet soit sur la bonne voie.

Exemples de simulation loi Pinel

Terminez votre simulation afin de connaître le montant de votre réduction d'impôt et recevoir votre guide 2018 !

En quittant, vous ne recevrez pas votre simulation personnalisée et perdrez les données déjà saisies.

Exemple 1 : Le projet Pinel de Jérôme

Jérôme a 32 ans et vit seul. Souhaitant se constituer un patrimoine immobilier, il envisage de réaliser un investissement locatif en loi Pinel à Rennes. Gagnant correctement sa vie, 2 600 € par mois, il peut consacrer 600 € par mois à son projet. Il a donc réalisé une simulation Pinel pour savoir s’il s’agirait d’un investissement rentable.

Bilan global de son opération

Aux vues de ses ressources et de sa situation, Jérôme pourra acheter un appartement d’environ 110 m² pour un montant de 384 000 €.
S’il s’engage sur une durée de 9 ans, il pourra profiter de :

  • Taux de rendement : 15,97 %
  • Capital constitué : 165 680 €
  • Gain net : 92 136 €

Répartition mensuelle de ses dépenses et recettes

En se basant sur un bien d’une valeur de 384 000 € et une capacité d’épargne de 600 € chaque mois :

Les dépenses
  • Loyers générés : 1 027,10 €
  • Réduction d’impôt : 378,46 €
Les recettes
  • Mensualités bancaire : 1760 €
  • Charges : 245,56 €

Bilan à la fin de la période d’engagement

Si à la fin de ses 9 ans d’engagement, Jérôme décide de revendre son bien, il aura bénéficié au total de 40 874 € de réduction d’impôt et aura épargné 64 800 €.
En se basant sur une valorisation du bien de 1,5 % par an, sa valeur à la revente sera d’environ 438 614 €.
Sachant que le capital restant dû de Jérôme devrait-être à ce moment là de 272 945 €, ce dernier se sera constitué, à la fin de son investissement, un capital de 165 680 €.

Exemple 2 : Le projet Pinel de Sarah et Jonathan

Sarah et Jonathan sont mariés et ont deux enfants. Ils souhaitent réaliser une opération de défiscalisation dans le but de se constituer un patrimoine pour préparer leur retraite. Ils ont donc décidé d’investir dans l’immobilier locatif grâce à la loi Pinel.
À eux deux ils disposent de 75 600 € de revenus annuels, soit 6 300 € par mois. Après avoir réfléchi à leur projet, ils envisagent de consacrer 400 € par mois à cet investissement.

Bilan global de leur opération

Suite à leur simulation, Sarah et Jonathan peuvent envisager d’acheter un bien de 341 000 € en zone B1 en s’engageant sur une durée de location de 9 ans.

  • Taux de rendement : 19,77 %
  • Capital constitué : 147 148 €
  • Gain net : 96 538 €

Répartition mensuelle de leurs dépenses et recettes

Cette répartition se base donc sur un bien d’une valeur de 341 000 € et un effort d’épargne de 400 € mensuel.

Les dépenses
  • Loyers générés : 945,31 €
  • Réduction d’impôt : 460,11 €
Les recettes
  • Mensualités bancaire : 1566 €
  • Charges : 234,85 €

Bilan à la fin de la période d’engagement

En revendant leur bien, après leurs 9 années d’engagement, Sarah et Jonathan auront bénéficié de 49 692 € de réduction d’impôt et auront épargné en tout 43 200 €.
À ce moment là, il leur restera 242 776 € à rembourser. La valeur de leur bien à la revente étant estimée à 389 924 €, Leur opération leur aura permis de se constituer un capital de 147 148 €.

Exemple 3 : Le projet Pinel Mélanie et Jean

Prenons le cas de Mélanie et Jean qui ont deux enfants et qui comptent effectuer une défiscalisation en Pinel. Ils disposent à eux deux de 100 000 € de revenus annuels. Ils souhaitent investir dans l’immobilier pour pouvoir transmettre un patrimoine bâti à leurs enfants. Ils réalisent une étude approfondie de leur situation pour connaître l’effort d’épargne qu’ils devront consentir.

Statut Mariés, 2 enfants
Revenu 100 000 €/an
Objectif Transmettre un patrimoine à leurs enfants

Le rendez-vous patrimonial

Après analyse de leur situation financière et fiscale, Mélanie et Jean décident d’acquérir un bien éligible à la loi Pinel. Ils consacrent 200 €/mois pour leur investissement locatif.

  • Investissement et effort d’épargne
  • Investissement : Loi Pinel
  • Épargne : 200€/mois

Le choix du logement

Mélanie et Jean valident leur projet et signent la réservation du bien. Ils investissent à Toulouse pour un coût total d’acquisition de 215 000 €

  • Appartement : T3 neuf à Toulouse (zone B1)
  • Surface habitable : 70 m² (avec une terrasse de 15m²
  • Loyer : 700€/mois (avec revalorisation annuelle de 2%
  • Charges propriétaires* : 125€/mois
  • Prix d’achat : 210 000€
  • Frais de notaire : 5 000€
  • Taxe foncière : 700€/an

Le choix du crédit

Après avoir négocié leur prêt immobilier auprès de plusieurs agences, Mélanie et Jean choisissent une offre sans apport avec frais de garanties inclus.

  • Prêt : 217 500 € sans apport
  • Taux : 1,87 % (taux fixe)
  • Assurance : 0,20 %
  • Frais de garanties : 2 500 €
  • Durée : 25 ans
  • Mensualités : 944,43 €/mois

Le choix du gestionnaire

Mélanie et Jean choisissent leur gestionnaire et valident avec lui les conditions. Ils optent pour les garanties de carence locative, vacance locative, loyers impayés et dégâts.

  • Honoraires de gestion : 7 % (du loyer mensuel)
  • Assurances : 4,5 % (du loyer mensuel)

De la signature à l'acte d'achat...

Mélanie et Jean actent le logement chez le notaire du programme immobilier.

Bilan de l’opération et répartition mensuelle

Pendant 12 ans, Mélanie et Jean n’auront payé que 200 € par mois pour payer l’ensemble de leurs dépenses Pinel. Ils doivent s’acquitter de leurs mensualités bancaires, de leurs charges et frais divers. L’ensemble de leurs dépenses s’élève à 1 255 € par mois. En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt et d’un loyer qui représentent un total de 1 055 € par mois. Afin d’équilibrer leur opération, Mélanie et Jean effectuent donc un complément financier de 200 € par mois. Leurs dépenses mensuelles sur 12 ans sont ainsi couvertes à 62 % par leurs loyers, à 22 % par leurs gains fiscaux et à 16 % par leur effort d’épargne.