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La ville de votre logement Pinel

Avant de s’engager dans un investissement locatif en Pinel, le choix du bien immobilier est décisif. Un certain nombre de critères sont absolument déterminants pour le succès de l’opération de défiscalisation en Pinel. Car la clé de la réussite est la rentabilité locative et celle-ci est intimement liée à la location effective du bien. Un logement vide ne pourra jamais être rentable !

Or, l’attractivité locative peut être facilement estimée à travers quelques éléments :

  • La croissance démographique va vous permettre de revendre votre bien au meilleur prix. En effet, plus la croissance démographique d’une ville sera forte, plus la demande en logements augmentera. Avant d’investir, pensez à vérifier quelles sont les villes de plus de 50 000 habitants ayant la plus grande croissance démographique.
  • L’accessibilité des transports (bus, métro, tramway, réseau urbain, routes, rocades…) : un logement facile d’accès permettra à vos futurs locataires de se déplacer facilement, donnant ainsi une plus-value à votre bien.
  • La qualité de vie (climat, coût de la vie, sécurité, services médicaux, transports en commun, accueil de la petite enfance, proximité des commerces…) : il est important de rappeler qu’en investissant dans un logement Pinel, vous vous constituez un patrimoine immobilier que vous pourrez revendre ou dans lequel il vous sera possible d’habiter à la fin de la période de défiscalisation (6, 9, ou 12 ans).
  • Le potentiel universitaire (qualité de la vie étudiante, cadre de vie général de la ville, nombre et niveau d’emplois proposés à la sortie des études, salaires…) est un élément important lors de votre investissement. Dans une ville universitaire, la demande en logement est forte, l’étudiant étant un bon locataire. De plus, vos enfants pourront loger dans votre bien pendant leurs études et ainsi devenir vos locataires « sous certaine conditions ».
  • Le dynamisme et le potentiel économique (nombre d’entreprises, niveau des salaires, taux de chômage, etc.) varient sensiblement d’une ville à l’autre. Depuis 10 ans, des villes comme Toulouse, Montpellier ou Rennes se développent plus rapidement qu’une ville comme Paris. Une ville ayant une forte attractivité économique créera un bassin d’emplois, condition fondamentale pour la bonne location de votre investissement Pinel.
  • Le prix de l’immobilier neuf doit être analysé avec précision. Certaines villes ont des prix dans le neuf très élevés, ce qui ne permet pas de réaliser un bon rendement sur l’opération de défiscalisation. Avant d’investir, comparez les prix du neuf d’une ville à l’autre afin de vous garantir un investissement rentable. Intéressez-vous également aux grands projets à venir, cela vous permettra de miser sur une augmentation du prix de l’immobilier et de réaliser une meilleure plus-value !

Le choix de la ville pour un logement Pinel est d’abord dicté par le zonage défini par l’Etat, car tous les secteurs ne sont pas éligibles au dispositif. Parmi les 5 zones existantes, trois sont éligibles systématiquement (A bis, A, B1) et deux uniquement sur dérogation (B2,C). En effet, dans ces zones, la tension locative est beaucoup moins forte et la demande locative moins importante.

Ensuite, parmi les zones éligibles, certaines villes moyennes ont un meilleur potentiel d’investissement que d’autres, soit parce qu’elles sont en pleine expansion économique, soit parce qu’elles attirent chaque année des centaines de nouveaux arrivants.

Pour davantage d’informations, n’hésitez pas à consulter notre classement des villes où il faut investir en loi Pinel.

Le quartier de votre logement Pinel

Investir en la loi Pinel à Montpellier présente plusieurs atouts :

  • les familles chercheront la proximité des écoles, les structures de petite enfance, un quartier calme et verdoyant
  • les jeunes actifs et les étudiants chercheront davantage l’animation culturelle et nocturne
  • les retraités seront attirés par des secteurs calmes et sûrs avec des commerces de proximité

Une fois la ville sélectionnée, l’investisseur doit veiller à jeter son dévolu sur un quartier agréable à vivre pour son investissement Pinel. En effet, tous les quartiers d’une commune ne se valent pas. Sécurité, proximité du centre-ville, dynamisme commercial, établissements scolaires…Certains secteurs sont mieux équipés.

Le choix du quartier lors de l’achat de votre logement Pinel est un facteur déterminant dans la réussite de votre investissement. Il faut qu’il soit desservi par les transports en commun et qu’il dispose d’un cadre de vie plaisant… La présence d’espaces verts et de structures culturelles est aussi un plus.

Il ne faut pas oublier qu’il s’agit là d’un investissement locatif dont la durée est susceptible de s’étaler jusqu’à 12 ans. Il est donc obligatoire de penser au futur de votre quartier et de bien se renseigner sur les futurs projets d’aménagement.

Un quartier en développement donnera la possibilité de faire une plus-value plus importante lors de la revente !
 

Le programme immobilier performant

La ville est trouvée, vous avez aussi opté pour un quartier, il vous faut maintenant trouver le programme immobilier idéal pour acquérir votre logement Pinel. Il existe une multitude de programmes différents proposés par des promoteurs différents. Il est souvent préférable de privilégier les petites copropriétés (30 à 60 logements), car la mise en location sera facilitée, les locataires privilégiant les résidences à “taille humaine” pour choisir leur logement Pinel.

Les résidences conçues autour d’un concept et ayant du cachet séduiront davantage les locataires. Les logements en loi Pinel sont nombreux, face à ce choix, certains équipements peuvent faire la différence.

Sachez que les charges de copropriété de certains équipements peuvent être coûteuses. Attention donc à ce que la résidence ne cumule pas trop d’équipements (piscine, espaces verts surdimensionnés…). Renseignez-vous sur le promoteur et les services qu’il propose.

L’appartement adapté aux types de locataires

L’investisseur doit faire attention à la typologie du bien qu’il achète, nécessairement en rapport avec son budget d’investissement (emprunt et capacité d’épargne). La taille et la présentation d’un logement Pinel sont déterminantes dans la réussite de l’opération de défiscalisation.

Concernant le nombre de pièces dans l’appartement, il faut retenir que :

  • les studios, les T1 ou encore les T2 sont recherchés par les jeunes actifs et étudiants
  • les T2 et T3 sont convoités par les célibataires, couples ou personnes qui se séparent
  • les T4 et T5 sont le plus souvent affectés aux familles qui ont tendance à s’approprier le logement Pinel et donc à en prendre davantage soin

Le choix du quartier, du programme et de l’appartement de votre logement Pinel a un impact direct sur le taux de vacance du logement (la durée durant laquelle il reste vide) et donc sur sa rentabilité locative.