LE MATCH PINEL VS DUFLOT

Cinq : c’est le nombre de mois qu’il a fallu à la ministre du Logement, Sylvia Pinel, pour supprimer la loi Duflot. Depuis le premier septembre 2014, la loi Pinel est devenu le nouveau dispositif d’investissement locatif.
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Si le nom du dispositif change, l’objectif reste le même : relancer le secteur immobilier neuf et augmenter l’offre de logements disponibles sur le marché locatif. Néanmoins, le dispositif Pinel n’est pas la copie conforme de la loi Duflot. En effet, parmi les différences, ils n’offrent pas les mêmes avantages. Nos spécialistes comparent pour vous les deux dispositifs.

Pinel vs. Duflot : le match

De ce fait, certains points ont changé :

CritèresDUFLOTPINELVainqueur
Réduction d’impôt
possible
18 %12 %
18 %
21%
PINEL
Durée de mise
en location
9 ans6 ans
9 ans
12 ans
PINEL
Possibilité de louer à ses
ascendants/descendants
NonOuiPINEL
Nombre d’investissement
annuel
2 par an plafonné à
300 000 €
2 par an plafonné à
300 000 €
EX-AEQUO
Zones éligiblesZone Abis, A, B1, B2 (sous dérogation)Zone Abis, A, B1 jusqu’au 31/12/2021, B2 jusqu’au 31/12/2018EX-AEQUO
Plafonds de ressources
des locataires
Dépend de la composition de votre foyer fiscalDépend de la composition de votre foyer fiscalEX-AEQUO
Plafonds de loyerZone Abis : 16,72 € / m²
Zone A : 12,42 € / m²
Zone B1 : 10 € / m²
Zone B2 : 8,69 € / m²
Zone Abis : 17,17 € / m²
Zone A : 12,75 € / m²
Zone B1 : 10,28 € / m²
Zone B2 : 8,93 € / m²
PINEL
Attention

Depuis le 1er septembre 2014, la loi Duflot est remplacée par la loi Pinel.

La loi Duflot 2020

La Loi Duflot est la loi de défiscalisation mise en place par la ministre du logement Cécile Duflot. Afin d’inciter le particulier à investir dans l’immobilier neuf en loi Duflot, le gouvernement octroie une réduction directe d’impôts de 18% du montant du bien sur 9 ans, et ce, de manière linéaire. Le calcul de la réduction d’impôts s’effectue sur le prix de revient du bien immobilier c’est à dire le montant de l’acquisition auquel on additionne les frais annexes (frais de notaire et honoraires d’agence).

Vous achetez un appartement T3 labellisé “BBC” à 190 000 € à Bordeaux :
Vous avez alors droit à une réduction d’impôt totale de
190 000 x 18 % = 34 200 €.
Cette réduction est étalée sur 9 ans soit une réduction d’impôt de 3 800 €/an

Les conditions d’éligibilité à la loi Duflot

Pour bénéficier de la loi Duflot, il faut respecter certaines conditions, qu’elles soient liées à l’achat du bien immobilier (montant, niveau de performance énergétique, etc.), à sa mise en location (plafonds de loyers et plafonds de ressources des locataires), à sa situation géographique (zonage Duflot), et autres conditions particulières.

Le logement

  • Les logements neufs.
  • Les logements acquis en l’état futur d’achèvement.
  • Les logements que le contribuable a fait construire.
  • Les logements que le contribuable acquiert et sur lesquels il réalise des travaux en vue de leur réhabilitation pour cause de non respect des règles et normes légales ou par volonté d’acquérir les performances techniques d’un logement neuf.
  • Les locaux que le contribuable transforme en logement.
  • La rénovation de logements anciens habités, utilisés et acquis en vue d’une transformation en logement neuf via des travaux.
  • Le logement doit respecter la réglementation thermique (RT 2012), ou bénéficiant du label BBC 2005.
  • Il doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DROC) en ce qui concerne les logements acquis en vue d’un futur achèvement.
  • La location devra être effective dans les 12 mois qui suivent l’acquisition du bien immobilier Duflot et devra respecter les prérogatives légales de plafond de loyer et de plafond de ressources des locataires.
IMPORTANT

La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014.

La zone géographique

Le logement Duflot doit être situé dans les zones Duflot A, Abis, B1, soit les grandes agglomérations françaises. Une dérogation temporaire pourra être accordée en faveur de certaines communes situées en zone B2. La zone C est en revanche, totalement inéligible.

  • Zone A Bis : Paris et sa proche banlieue
  • Zone A : reste de la banlieue Parisienne
  • Zone B1 : grandes agglomérations Françaises, supérieure à 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse.
  • Zone B2 : communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants,  sous réserve depuis juillet 2013 de la délivrance d’un agrément de l’État.

La réduction d’impôt proposée par le dispositif Duflot s’applique uniquement si les différents plafonds imposés par la loi sont respectés. Ainsi, l’avantage fiscal ne s’applique uniquement dans le cadre d’un montant de 5 500 €/m2 de la surface habitable.

Pour un appartement de 40 m² à 250 000 €, le montant de la réduction d’impôt sera calculée de la manière suivante : 40 x 5 500 = 220 000 €. Par conséquent, la réduction d’impôt sera calculé sur 220 000 € et non sur 250 000 €.

Les plafonds de loyer

L’investisseur doit respecter aussi des plafonds de loyers et de ressources fixés par décret annuellement.

ZonePrix du mètre carré
A bis17.17 €
A12.75 €
B110.28 €
B28.93 €
DOM, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon10.37 €
Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis-et-Futuna12.80 €

Pour calculer le montant plafond du loyer, il faut multiplier la surface pondérée Duflot, calculée ci-dessus, par le prix au m² correspondant à la zone du logement.

Les plafonds de ressources

Composition du foyer fiscalZone A bisZone AZone B1Zone B2 DOM, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis-et-Futuna
Personne seule38 236 €38 236 €31 165 €28 049 €28 115 €31 010 €
Couple57 146 €57 146 €41 618 € 37 456 € 37 547 € 37 547 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge74 912 €68 693 €50 049 €45 044 €45 153 €49 800 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 89 439 €82 282 €60 420 €54 379 €54 510 €60 119 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 106 415 €97 407 €71 078 €63 970 €64 123 €70 723 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 119 745 €109 613 €80 103 €72 093 €72 266 €79 703 €
Majoration par personne à charge supplémentaire13 341 €12 213 €8 936 €8 041€ 8 065 € 8 894 €

Les modes d’acquisition en loi Duflot

  • SCI : « Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI), autre qu’une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné. »
  • Indivision : « Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision. »
  • SCPI : « La réduction d’impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l’associé d’une société civile de placement immobilier (SCPI) dont la quote-part de revenu est soumise en son nom à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. »
A SAVOIR

Le démembrement est prohibé aussi bien pour les particuliers que pour les SCI. Un droit de propriété démembré ne peut donc pas bénéficier d’une réduction d’impôt sous le dispositif Duflot.

Loi Duflot : bien remplir sa déclaration fiscale

Afin de bénéficier de votre réduction d’impôt pendant neuf ans, vous devez en informer l’Administration fiscale dès la première année. Cette déclaration est basée sur l’année de déclaration de vos revenus qui correspond à l’année de livraison de votre bien. Concrètement, le dossier fiscal doit être remplit l’année qui suit la Date d’Achèvement des Travaux (DAT).

Par la suite, les déclarations Duflot se font tous les ans, en même temps que votre déclaration de revenus.

Quels documents pour votre déclaration fiscale Duflot ?

Votre déclaration fiscale Duflot se compose de trois formulaires (dits “imprimés ou déclarations CERFA”) :

  • le formulaire 2042-C
  • le formulaire 2044-EB (statut du bailleur privé – engagement de location) – en cas de première déclaration uniquement
  • le formulaire 2044 ou 2044-SPE (déclaration de revenus fonciers)

La déclaration fiscale Duflot en 4 grandes étapes

  • DÉCLARER L’ENGAGEMENT DE LOCATION (déclaration 2044-EB)
    Ce document est à remplir uniquement lors de la première déclaration fiscale de votre investissement. Il permet de prouver à l’Administration fiscale que vous vous engagez à louer votre bien 9 ans au minimum, comme le précise la loi.

Télécharger la déclaration CERFA 2044 EB

  • DÉCLARER LE BILAN FONCIER (déclaration 2044 ou 2044-SPE)
    Vous déclarez le bilan foncier de l’opération : les recettes (loyers) moins les frais, charges et taxes (frais de gestion, assurances, travaux éventuels, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de dossier bancaire, etc.).
    Ce bilan fait apparaître un total positif (bénéfice foncier) ou négatif (déficit foncier) qui viendra s’ajouter ou au contraire se soustraire à votre revenu global imposable.

Télécharger la déclaration CERFA 2044
Télécharger la déclaration CERFA 2044 SPE

Bon à savoir :
Le bilan foncier (souvent appelé “état préparatoire aux revenus foncier”) est effectué dans la plupart des cas :
– par votre gestionnaire ou syndic,
– par votre conseiller en gestion de patrimoine ou consultant immobilier,
– directement par vous-même, grâce à vos relevés de gérance.

  • REPORTER LE BILAN FONCIER (déclaration 2042)
    Vous reportez le bilan foncier (qui peut être bénéficiaire ou déficitaire) sur votre formulaire 2042, rubrique “revenus foncier”.

Si votre bilan foncier est déficitaire, ce déficit est imputable sur vos revenus global dans une limite de 10 700€/an. Il viendra diminuer votre revenu imposable. A cette première réduction, viendra alors s’ajouter votre réduction fiscale Duflot.

Télécharger la déclaration CERFA 2042

  • DEMANDER L’AVANTAGE FISCAL LOI DUFLOT (déclaration 2042-C)
    Vous inscrivez la réduction d’impôt annuelle accordée par le dispositif Duflot (ainsi que le déficit foncier éventuel) sous la rubrique “charges ouvrant droit à réduction d’impôt”. Ce qui correspond à 18% du prix de revient (frais de notaire inclus) divisé par neuf.

Télécharger la déclaration CERFA 2042-C

Pourquoi Pinel a remplacé Duflot

le match

D’après de nombreux professionnels et investisseurs, l’impact de la loi Duflot sur la construction de logements n’a pas été significatif. En dépit d’avantages fiscaux intéressants, le nombre de constructions de logements neufs en Duflot n’a pas dépassé les 40.000 unités pour l’année 2013. Bien en deçà des objectifs annoncés par le gouvernement…

Sylvia Pinel a par conséquent décidé d’assouplir le dispositif, notamment en augmentant la réduction d’impôt sur 12 années de location mais aussi en vous permettant de louer le bien à vos ascendants ou descendants. Cela suffit-il à rendre le dispositif Pinel plus attractif que la loi Duflot ? Réponse dans notre tableau ci-dessous.

Comme le montre le tableau ci-dessus, la loi Pinel est plus avantageuse que l’ancien dispositif Duflot, les avantages étant plus nombreux.

Pour en savoir davantage sur le dispositif Pinel