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Tout savoir sur la Loi Pinel et le bail commercial

C'est depuis la mise en place du dispositif Pinel en juin 2014 que le bail commercial est soumis à certaines règles. En effet, la loi Pinel relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, vient désormais encadrer le régime des baux commerciaux jusqu'alors laissé un peu de côté. Elle impose, entre autres, l'intégration de mentions dans le contrat de location, chose qui n'était pas faite jusque-là. Découvrez quelles sont les diverses mesures apportées par le dispositif...
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Qu’entend-on par bail commercial ?

Au sens large du terme, le bail commercial est un contrat de location de locaux ou de biens utilisés uniquement dans le but d’une exploitation de fonds commercial, industriel ou artisanal. Ce contrat est conclu entre le bailleur, le plus souvent propriétaire du bien et le locataire occupant, très souvent représenté par une personne morale (société, commerçant, artisan, association…).

L’objectif : permettre au bailleur de louer un bien à vocation commerciale ou artisanale pour qu’il puisse ainsi le louer à ce titre comme local, entrepôt ou tout simplement bureau.

Pour pouvoir prétendre à une location en Pinel via un bail commercial, le locataire occupant doit impérativement être inscrit au registre des commerces et des sociétés ou au répertoire des métiers selon la nature de son activité

Téléchargez un modèle de bail commercial ici.

Bail commercial et Loi Pinel, les mesures mises en place

pinel-bail-commercialBien que, de manière générale la rédaction d’un bail commercial soit relativement peu encadrée et plutôt libre, le dispositif Pinel impose quand même certaines règles dont des mesures légales à mentionner impérativement au contrat de location.

À l’entrée comme à la sortie, un état des lieux obligatoire

Avant l’instauration de la loi Pinel, l’état des lieux d’entrée et de sortie était facultatif, il n’est devenu obligatoire qu’à l’entrée en vigueur de la loi en 2014.
Concernant la forme, rien n’est imposé, vous pouvez tout à fait établir l’état de lieux à l’amiable entre propriétaire et locataire. Toutefois, si les conditions ne s’y prêtent pas pour une raison ou pour une autre, vous pouvez également faire appel à un huissier de justice et dans ce cas, les frais seront supportés par les deux parties à parts égales.

Le document doit être impérativement annexé au bail.

La durée du bail dérogatoire allongée

Par principe, la durée de location lorsque l’on conclu un bail commercial est de 9 ans incompressible. Toutefois, si pour une raison particulière, le bailleur ou le locataire ne souhaite pas s’engager sur une période aussi longue, il est possible de passer par l’établissement d’un bail dérogatoire limité à deux ans de location, avant que la loi Pinel n’allonge la durée. En effet, depuis 2014 et la mise en place de la loi Pinel, la durée d’un bail dérogatoire peut atteindre les 3 ans.

Au terme des trois années de location, le locataire se doit de quitter les lieux. S’il souhaite y rester, il conviendra de signer un bail commercial de 9 ans, il n’est alors plus possible de renouveler l’opération du bail dérogatoire.

Inventaire des charges et état des lieux des travaux

La loi Pinel impose au propriétaire-bailleur d’annexer au contrat de bail un inventaire précis et détaillé des différentes charges imputables au locataire ou au propriétaire, comme par exemple : les charges inhérentes au bien, la taxe foncière, la taxe d’habitation…
Il est important de savoir que cet inventaire doit être mis à jour chaque année de manière ce que le locataire ne soit pas pris au dépourvu et qu’il puisse savoir à quoi s’attendre en terme de charges sur l’année.
Concernant les travaux, le bailleur se doit de donner au locataire un état de lieux des travaux réalisés (3 ans en arrière) et à venir en précisant les coûts engagés et un estimatif du montant des travaux futurs.

Encadrement et révision du loyer

La mise en place du dispositif Pinel a modifié quelques notions concernant l’application des loyers.

En effet, depuis le 1 er septembre 2014, la loi impose que l’indice de référence pour la révision du loyer soit appliqué selon l’activité exercée par le locataire et non plus l’indice national du coût de la construction (ICC) comme c’était le cas jusqu’alors. Il peut s’agir soit de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), soit de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Aussi, le déplafonnement des loyers est plus encadré. Lors de la révision triennale, à l’échéance du bail commercial, l’augmentation est désormais plafonnée au plus faible des indices entre le loyer révisé à l’ILC (ou ILAT) et la valeur locative du bien, dans la limite de 10 % du dernier loyer payé.

Cession de droit au bail

Avant l’instauration de la loi Pinel, la loi prévoyait, lors d’une cession du droit au bail en cours de bail, que le locataire cédant soit « garantie solidaire » du repreneur, et ce, pendant toute la durée du bail restante. Ce n’est plus le cas depuis la mise en place du dispositif, désormais, la garantie est limitée à 3 ans à compter de la date de cession de bail.

Que se passe-t-il en cas de vente du local ?

Tout comme c’est le cas dans le cadre d’un bail de location classique, le locataire, lorsque le propriétaire-bailleur souhaite vendre un bien, dispose d’un droit de préemption, que l’on appelle dans ce cas « droit de préférence« .
Ainsi, lorsque le vendeur décide de mettre en vente son bien, il devra en priorité en informer son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par voie d’huissier) afin qu’il accepte ou qu’il refuse de faire jouer son droit de préférence. Il dispose d’un mois pour donner sa réponse. De la même manière, si une proposition à prix plus bas est faite par le bailleur, il doit avertir le locataire qui pourra lui aussi se positionner en priorité.

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