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Dispositif Pinel : un nouveau zonage plus précis

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Pour éviter des dérapages en matière d'investissement dans l'immobilier neuf, le dispositif Pinel devrait évoluer. En effet, il est question d'affiner encore le zonage pinel et d'encadrer les commissions des intermédiaires. Explications.
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Des villes moyennes à nouveau éligibles

Depuis le 1er janvier 2018, les villes de la zone B2 ne sont plus éligibles à l’avantage fiscal Pinel. Or, cela pourrait bientôt changer. Effectivement, face à la demande, Angers et Poitiers, deux communes classées en zone B2, sont passées en zone B1 en juillet 2019. D’après des professionnels de l’immobilier, d’autres villes, comme Narbonne, Béziers, Montauban ou encore Pau, pourraient connaître la même évolution.

De même, une expérimentation, menée en Bretagne jusqu’en 2021, devrait permettre à Brest, Lorient, Vannes, Quimper et Saint-Brieuc de passer, elles aussi, en zone B1 et ainsi rejoindre Rennes et Saint-Malo, les deux dernières villes de la région encore éligibles au dispositif Pinel.

Un arrêté préfectoral devrait bientôt fixer la liste définitive des villes concernées et préciser une petite spécificité : le zonage, plus précis que d’habitude, doit notamment permettre de moduler les plafonds de loyers et de ressources du locataire, selon les quartiers ou le type de logement.

Si cette expérimentation s’avère concluante, ce nouveau zonage pourrait être appliqué à d’autres régions.

L’encadrement des commissions des intermédiaires

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Depuis le 1er avril, le montant de la commission que touchent les intermédiaires (CGP, agents immobiliers…) doit figurer sur les propositions faites aux acheteurs.

En décembre dernier, déjà, un décret avait plafonné cette commission à 10 % du prix de revient du lot. Certains intermédiaires profitaient de la situation et empochaient des commissions allant jusqu’à 12 %.

Pour empêcher les abus et éviter aux investisseurs d’encaisser des rendements amoindris et de risquer de faire une moins-value à terme, la loi a décidé d’encadrer ces commissions.

De nouvelles opportunités à saisir

Ce nouveau zonage, réintégrant des villes moyennes dans le dispositif pinel, va ouvrir de nouvelles opportunités d’investissement. Où est-il donc intéressant d’investir ?

Pour commencer, il faut noter que la rentabilité brute est plus élevée dans une ville moyenne que dans une grande ville. De plus, les prix d’achat dans ces grandes villes étant plus élevés, l’effort d’épargne sera moindre dans les villes moyennes.

Ensuite, dans le cadre d’un investissement Pinel, le plafond du prix d’achat est de 5 500 € le m². Un prix bien inférieur au prix du m² dans les grandes agglomérations, comme Paris par exemple. La réduction d’impôt ne sera donc pas calculée pas sur le montant total de l’investissement, contrairement aux villes de province.

Enfin, concernant le rendement global de l’investissement, prenant en compte le prix de revente à l’issue de la période d’engagement, il est, en général, plus avantageux dans les petites communes.

La vacance locative est toutefois plus élevée dans les villes moyennes que dans les grandes villes, souvent plus dynamiques d’un point de vue économique et démographique.

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