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Une belle année 2021 pour l’immobilier résidentiel

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Dans une note de conjoncture publiée récemment, le groupe immobilier Ikory a analysé l'état du marché résidentiel français en 2021. Un segment qui s'est particulièrement bien porté l'an passé, après le ralentissement engendré par la crise sanitaire, mais avant néanmoins l'installation d'une situation globale complexe en raison du conflit russo-ukrainien de ce premier semestre 2022.
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Le marché de l’investissement en 2021

Depuis 2018, l’immobilier de bureau et de logistique affiche un taux de rendement prime décevant. Pour rappel, ce référentiel utilisé dans l’immobilier d’entreprise met en exergue la rentabilité de l’acquisition d’un immeuble (de taille standard, de qualité irréprochable, idéalement localisé, et loué dans les conditions du marché) par rapport à la demande locale. Un état de fait qui a conduit les investisseurs à se déporter massivement sur l’immobilier résidentiel. « Une classe qui, selon Ikory, offre une sécurité locative forte, répond à un besoin primaire et répond à un modèle d’occupation résilient sur le long terme« .

Le bloc, attractif pour les investisseurs

Le bloc avait déjà capté en 2020 la plus grande attention des investisseurs en attestant d’un record ; celui de la hausse de 77 % par rapport à 2019 des transactions lui étant dédiées. L’année 2021 lui aura été toute aussi propice avec un volume de 7,4 milliards d’euros investis (+ 7 % sur un an). Cet excellent résultat « est porté à 80 % par les investissements en Ile-de-France, principalement en raison de la transaction AXA IM-In’Li », explique l’expert.

En 2021, entre toutes les classes d’actifs le bloc représentait pas moins de 23 % des investissements, contre une proportion qui ne s’établissait qu’à 12 % en 2017. Un postulat qui « témoigne du gain de maturité du secteur et de l’appétence grandissante des investisseurs institutionnels », rajoute le spécialiste.

Le neuf, figure de proue des investisseurs

Depuis 5 ans, la part du neuf au sein des investissements n’a de cesse de se développer. Elle a d’ailleurs affiché sa valeur maximale en 2020 en symbolisant 74 % du volume total des achats grâce aux transactions portées par CDC Habitat.

Pour 2021, le pourcentage se révèle un peu moins élevé mais affiche tout de même une part éloquente de 57 % (+ 43 % par rapport à 2017). « Ce nouvel appétit s’explique en partie par le changement de stratégie des promoteurs (vendre en bloc contre lot par lot) et devrait se poursuivre avec la multiplication des normes de type ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) chez de nombreux investisseurs institutionnels et la mise en place de la loi Climat et Résilience, qui vise à accélérer la transition écologique de la société et de l’économie française », indique le groupe Ikory.

Montée en puissance du coliving

En 2021, ce que l’on nomme l’immobilier géré (biens meublés s’intégrant à des résidences de services) a représenté 1,1 milliard d’euros, soit 15 % des investissements totaux dans l’Hexagone. Parmi ses ramifications arrivent dans le trio de tête des préférences : les résidences séniors (45 %), le coliving (42 %) puis les résidences étudiantes (13 %). « Cette percée du coliving pourrait s’expliquer par une démocratisation de l’activité développée réellement en France que depuis 2018, couplée à un manque d’opportunités d’investissement accusé par les autres produits hybrides« , observe l’éditeur de la note de conjoncture.

Le marché immobilier de l’ancien en 2021

Une année 2021 resplendissante pour l’immobilier ancien

D’un excellent cru, l’année 2021 a permis au marché de l’ancien d’enregistrer un nouveau record avec 1,178 million de ventes réalisées. Soit une progression de 15 % par rapport à 2020, favorisée par « des taux d’emprunt bas, la hausse du taux d’épargne des ménages et le report de nombreux projets immobiliers retardés en raison de la crise sanitaire », dépeint l’analyste.

Un succès qui a eu pour conséquence de faire monter les prix avec une accélération plus significative sur les maisons (+ 9 %) que sur les appartements (+ 4,6 %), ce qui n’était plus arrivé depuis 2016. « Le phénomène pourrait être lié à un effet post-crise sanitaire porté par un besoin d’espace et d’extérieurs plus important, et par la généralisation du télétravail », théorise le spécialiste.

Le marché parisien ralentit

Avec 36 640 ventes effectuées dans l’ancien, l’année 2021 s’est démontrée très honorable pour le marché immobilier parisien. Le dernier trimestre de l’année lui aura été néanmoins peu favorable avec une chute de 12 % des transactions par rapport à la même période en 2020. Alors que les prix ont grimpé de 7 % dans la région capitale, à Paris ils ont flanché de – 1,7 % faisant décroitre le prix moyen pour un appartement ancien à 10 600 €/m². Selon Ikory, « la remontée des taux d’emprunt de ce début d’année 2022 couplée à l’inflation généralisée des coûts de construction pourrait davantage impacter le volume et les prix de vente sur les années à venir« .

Les régions se réaccaparent l’ancien

Les régions retrouvent leur dynamisme sur le marché de l’ancien, et témoignent d’une poussée particulièrement énergique en termes de ventes et de prix. 995 980 transactions ont été opérées en 2021, soit une hausse de 15,6 % sur 1 an et de 141 % sur 10 ans.

Du côté des prix, ils se relèvent de 9,4 % pour les maisons et de 8 % pour les appartements. Ainsi pour exemple, dans la ville de Marseille qui atteste d’une montée de 5 % de ses valeurs, une maison se vend en moyenne à 4 205 €/m² et un appartement à 3 283 €/m². Pour Nantes (+ 4,2 % en 1 an), une maison s’acquiert à 5 032 €/m² et un appartement à 3 910 €/m². « Cette croissance est principalement soutenue par les zones périurbaines et rurales. Depuis le début 2021, elles ont progressé 2,5 fois plus rapidement que les principales agglomérations de l’Hexagone », constate l’expert.

Le marché immobilier du neuf en 2021

Le marché immobilier du neuf revient enfin sur le devant de la scène après une année 2020 catastrophique à cause de la crise sanitaire, et revendique 116 000 ventes sur tout le territoire national (+ 15 %). Les niveaux ne sont toutefois pas remontés à ceux de la période pré-Covid 2016-2019, où la moyenne annuelle avoisinait davantage 130 000 réservations.

L’offre commerciale recule, elle, de 2 % sur 1 an avec des délais administratifs plus longs et des recours plus nombreux. Elle correspond désormais à une commercialisation s’étendant sur un peu moins de 10 mois.

Enfin, du côté des prix, ils remontent de 4,7 % sur l’ensemble du territoire, de 4,8 % en Ile-de-France et de 5,4 % en régions.

Coup d’accélérateur sur la construction

Face au manque de plus en plus palpable de biens mis à disposition, les promoteurs et développeurs ont mis un coup d’accélérateur en 2021, engendrant une hausse de 19 % des permis de construire. 388 800 chantiers ont été lancés l’an passé, soit une augmentation de 2 % par rapport à la moyenne établie sur 10 ans.

« A moyen terme, le développement du neuf peut se trouver davantage impacté par des réglementations environnementales plus complexes à mettre en place et leurs conséquences en termes de valorisation », prévient le groupe Ikory.

L’immobilier résidentiel fait sa transition écologique

Le marché immobilier résidentiel français est en pleine révolution écologique depuis le passage de la loi Climat et Résilience en aout 2021 et la mise en œuvre pour les constructions neuves de la norme RE2020 le 1er janvier 2022. Pour cette réglementation, « son déploiement satisfait les investisseurs qui, dans le cadre de la politique « verdissement » de leur parc, vont profiter d’un niveau de qualité environnemental au moins égal à celui qu’ils imposaient aux promoteurs du temps de la RT2012″, indique le spécialiste avant de rajouter que « dans un contexte pan-européen, ces deux textes font évoluer la réglementation thermique vers un traitement environnemental dont l’objectif est d’atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050« .

4,8 millions de logements classés F ou G

Aujourd’hui, le parc résidentiel français compte 36 % d’appartements et 45 % de maisons classés E,F ou G. Ces biens pourraient être conduits à être retirés du marché locatif si aucune rénovation n’est effectuée en leur sein. Pour mémoire, à compter de 2025, les logements très dégradés estampillés G ne pourront plus être mis en location dans l’Hexagone.

Associée à la réforme du DPE (diagnostic de performance énergétique), ce nouveau cadre produit déjà ses effets. Les mises en vente de biens énergivores ont grimpé en 2021 de 8 % pour les appartements et de 7,4 % pour les maisons. « Ce phénomène montrerait la volonté des propriétaires d’arbitrer en priorité leurs actifs condamnés à l’obsolescence« , en conlut Ikory.

Peut-on déjà parler de « valeur verte » et de « décote brune » ?

Dans une étude statistique, les Notaires de France ont analysé en 2020, avant promulgation du nouveau cadre, si les actifs résidentiels dégageaient une plus ou moins values en fonction de leur classe énergétique. Il y apparait que la décote atteint jusqu’à – 20 % pour les maisons et – 14 % pour les appartements lorsque le DPE se révèle non favorable au logement. « Il est cependant difficile d’en déduire une valeur verte ou une décote brune, l’obsolescence thermique d’un actif ne venant jamais seule », tempère l’expert.

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