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Immobilier : le marché tricolore tarde à reprendre des couleurs

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Une année de turbulences pour le marché immobilier 2023. Face aux incertitudes annoncées, il perdure tout de même de bonnes nouvelles avec des "fenêtres de tir" dans le secteur. Selon une étude réalisée par la FNAIM en janvier, l’immobilier occupe une place de choix dans le patrimoine des Français.
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Pourquoi le marché immobilier peine à se retourner ?

Depuis des mois, le marché immobilier tricolore tarde à reprendre des couleurs. Il pâtit des tensions économiques et internationales, et du retour de l’inflation. Mais surtout des difficultés d’accès au crédit. Ce qui contrarie les projets de nombreux Français. L’ère du crédit très bon marché est révolue. La hausse des taux d’intérêt, ajoutée aux difficultés d’accès au crédit grippent la belle mécanique immobilière.

Selon la FNAIM :

« En 2022, le pouvoir d’achat immobilier a baissé d’environ 6,1 %, soit une baisse de 11,1 % en 3 ans. Une baisse tendancielle du pouvoir d’achat qui se poursuivra en 2023. Les taux d’intérêt devraient en effet poursuivre leur progression au moins jusqu’au printemps ».

Résultat : de nombreux candidats à l’achat sont exclus du financement ! Beaucoup le reportent en attendant des jours meilleurs. Tandis que d’autres l’abandonnent en choisissant de rester locataires.

Autre facteur freinant la reprise du marché immobilier : la mise en vente de nombreux logements dits « passoires thermiques« . Des logements dont le DPE (Diagnostic de performance énergétique) les classent en F et E. Ils s’ajoutent aux biens déjà compliqués à vendre. Certains sont même qualifiés d’indécents depuis le 1er janvier 2023.

Va-t-on vers une accalmie avec le taux d’usure révisé ?

Depuis le 1er février 2023, une nouveauté apporte une bouffée d’air aux futurs emprunteurs et professionnels de l’immobilier : le taux d’usure révisé. C’est une première. Normalement actualisé tous les trimestres, il devient mensuel jusqu’au 1er juillet 2023. Pour rappel, le taux d’usure est le taux maximum au-delà duquel les banques ont interdiction de prêter de l’argent dans le cadre d’un prêt immobilier. Publié au Journal Officiel, le montant des taux d’usure de février sont entrés en vigueur. Ils atteignent 3,79 % pour les emprunts de 20 ans et plus. Soit une hausse de 0,22 point sur un mois.

Afin de mieux comprendre l’utilité de la mensualisation du taux d’usure :

Un emprunteur aux revenus moyens souhaite emprunter 200 000 sur 20 ans avec un taux de crédit à 3,30 % et un taux d’assurance à 0,35 %. Une fois la garantie Crédit logement de 2 600 et les frais dossiers de 1 000 pris en compte, le coût total du crédit de notre emprunteur s’élève à 3,76 %. Ainsi, il devient finançable au mois de février, grâce à la revalorisation du taux d’usure. Alors qu’il y a un mois encore, en janvier, ce n’était pas le cas à cause d’un taux d’usure à 3,57 %.

Une mesure qui doit permettre de débloquer l’accès au crédit. Notamment pour les foyers les plus modestes. Techniquement cet ajustement devrait permettre d’éviter une situation où le taux d’usure devient un facteur de rationnement de l’offre de crédit. Mais, cela n’empêchera pas les banques d’augmenter leurs taux d’intérêts. Elles peuvent donc en profiter pour revaloriser leur taux chaque mois.

La révision mensuelle, non plus trimestrielle, est à la fois une bonne et une mauvaise nouvelle ! D’un côté, les taux d’usure révisés vont permettre de débloquer des dossiers de crédit. Fluidifier le marché en étalant dans le temps le nombre de dossiers à traiter par les banques. Et éviter que les emprunteurs, bloqués par le taux d’usure, n’attendent trois mois avant d’obtenir un crédit. Donc, une fenêtre de tir intéressante pour les emprunteurs. Mais en même temps, cela va entraîner une hausse plus rapide des taux. Ce qui va encore diminuer le pouvoir d’achat des ménages.

Quelles perspectives en 2023 ?

Pour la Fédération nationale de l’immobilier, les volumes de ventes devraient baisser en 2023 d’environ 10 % pour atteindre 1 million de transactions à la fin de l’année. Malgré les difficultés : un marché locatif tendu, les obligations de rénovation énergétique et la difficulté d’accès au crédit, l’immobilier reste une valeur refuge pour les Français. Selon une étude réalisée par la FNAIM en janvier 2023 intitulée « Patrimoine, épargne et placements », l’immobilier occupe une place de choix dans le patrimoine des Français. Il représente 68 % de leur patrimoine net.

D’autre part, même si le taux d’usure mensuel est en phase de test. Il devrait permettre de débloquer un marché en net repli depuis six mois. En effet, la mensualisation du taux d’usure devrait mieux suivre l’augmentation des taux de crédit et ainsi coller à la réalité des taux pratiqués. Avec des banques qui pourront revaloriser leurs taux chaque mois, sans être contraintes d’écarter les ménages du crédit. Cette revalorisation mensuelle du taux d’usure pourrait donc être significative. Voire être une bonne nouvelle pour les emprunteurs. Et leur permettre de débloquer l’octroi de leur crédit, jusque-là mis en « stand-by » !

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