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Immobilier : les prix vont-ils encore grimper en 2023 ?

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Selon une étude économique conduite par le Crédit Agricole, le marché immobilier français devrait continuer à ralentir en 2023, tandis que les prix immobiliers resteraient en tendance haussière.
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Depuis le mois d’octobre, les indices des prix immobiliers subissent un certain étranglement et de nombreuses métropoles françaises affichent désormais des valeurs baissières. Alors que l’actif immobilier rayonnait, plusieurs paramètres tendent aujourd’hui à en corrompre la bonne tenue. Et en particulier l’augmentation soutenue des taux d’intérêt.

Pour découvrir quelles tendances prendront les prix immobiliers en 2023, le Crédit Agricole a mené une large étude passant au crible l’état actuel du marché immobilier, l’ascension des taux et l’octroi plus compliqué de prêts immobiliers. Pour le groupe bancaire, le constat est sans appel : le marché va continuer à ralentir et ses prix continueront de s’afficher à la hausse.

Marché immobilier : intensification du ralentissement en 2023

Selon le Crédit Agricole, le marché immobilier devrait poursuivre son recul en 2023. La banque anticipe, dans l’ancien, un volume des ventes en repli de 5 % en 2022 et de 9 % pour l’année 2023 (approximativement 1 million de transactions attendues lors des 12 prochains mois).

Pour ce qui est du neuf, l’étude entrevoit un fléchissement des ventes de l’ordre de 10 % en 2022 et de 5 % en 2023. Plusieurs facteurs expliquent que ce segment soit plus lourdement pénalisé : coûts de construction en hausse avec prise en compte nécessaire de la nouvelle norme environnementale RE 2020, longs délais d’obtention des permis, rareté des biens immobiliers et prix du foncier en augmentation.

Ce ralentissement déjà amorcé du marché immobilier est directement corrélé à la forte accélération des taux observée en 2022. Ainsi, par exemple, en novembre dernier les OAT 10 ans se situaient à 2,6 % alors qu’elles n’étaient qu’à -0,1 % un an auparavant. Pour les prévisionnistes, elles devraient tourner autour de 3 % pour la fin 2023. En outre, cette nette remontée des taux a engendré des conditions d’octroi de crédits immobiliers plus limitées. En effet, selon les consignes du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), le volume des prêts à taux d’effort élevés (35 % d’endettement en moyenne) devait être réduit à 20 % dans la production globale de crédits. Et cette recommandation a été respectée par les organismes financeurs.

Et ce, sans compter la guerre en Ukraine et le contexte hyper inflationniste (notamment sur les postes transports et énergie) qui ont amoindri le pouvoir d’achat des foyers français et ont terni leur confiance.

Les facteurs d’optimisme

En dépit de tous ces éléments contrastés, le Crédit Agricole invite à garder optimisme. Selon lui, le marché immobilier atteste de fondamentaux toujours favorables qui ne devraient pas générer une baisse majeure des prix immobiliers. Juste un « freinage assez sec », annote l’étude.

En effet, la recherche à l’accession immobilière devrait rester soutenue. La pierre constitue toujours en France une valeur refuge et un idéal moyen de capitalisation ou de transmission une fois ses vieux jours venus. Par ailleurs, le groupe bancaire estime que les conditions d’octroi de prêts immobiliers ne devraient pas se resserrer davantage et écarte la survenance d’une bulle immobilière. Le crédit restera donc toujours accessible en 2023.

Quels prix immobiliers en 2023 ?

Face à tous ces paramètres, comment les prix immobiliers vont-ils se comporter en 2023 ? Selon la vaste étude du Crédit Agricole, ils devraient se rehausser dans l’ancien de 4,8 % en 2022 et de 2 % en 2023. Dans le neuf, l’augmentation devrait être plus forte, notamment sur les segments bénéficiant d’une grande attractivité.

En revanche, l’organisme bancaire prédit une sensible baisse des prix immobiliers dans plusieurs grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nantes. Il la tempère néanmoins, rappelant que de nombreux éléments positifs pourraient inciter ces métropoles à résister au recul de leurs prix immobiliers : crise sanitaire qui se jugule, retour du tourisme, marché résidentiel qui tient, qualité des établissements scolaires, de santé ou culturels dans ces communes, ou encore dynamisme économique.

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