Paris : les meilleurs quartiers pour investir dans l’immobilier locatif Pinel en 2025

Mise à jour le 19/01/2024

Pourquoi investir dans l’immobilier neuf à Paris ?

Paris est la capitale de la France, située au cœur du bassin Parisien. Symbole de la culture française, la cité compte de nombreux monuments et attire beaucoup de touristes. Paris bénéficie d’une excellente réputation Ce qui n’est pas sans conséquence pour son marché de l’immobilier. En effet, à l’été 2019, le mètre carré a dépassé la barre des 10 000 € dans la Ville lumière. Contre toute attente, le volume des ventes a augmenté en 2019 par rapport à 2018 (+3% pour le second semestre 2019).

Si la flambée des prix ne semble pas décourager les investisseurs, elle dessine une nouvelle carte de Paris. Car, les biens immobiliers dans Paris intra-muros ne sont pas accessibles à toutes les bourses. Une étude publiée en 2019 par les notaires du Grand Paris et l’Insee indique que 90 % des investisseurs sont issus de classes aisées. Ainsi, se tourner vers la région parisienne peut s’avérer être une stratégie gagnante. Accessibles à des budgets plus serrés, de nombreuses communes voient leur offre de logements grandir dans la perspective du Grand Paris.

Quels sont les trois meilleurs arrondissements de Paris où investir ?

Afin de réussir votre projet dans la ville de Paris, il est primordial de choisir votre arrondissement avec soin. À noter, toutefois, que l’offre de logements éligibles au dispositif Pinel reste très réduite dans Paris. En effet, les plafonds de loyer imposés par le dispositif sont trop bas par rapport aux prix du marché. Pour plus de choix, il est essentiel d’ouvrir ses recherches aux communes limitrophes, tout aussi recherchées par les locataires.

Les XIXe et XXe arrondissements

En plein développement, ces quartiers situés au nord de Paris sont les derniers bastions pour investir. En effet, certains immeubles sont réhabilités, d’autres sortent de terre. Il s’agit d’une zone qui reste encore relativement abordable dans Paris. Autrefois, considérés comme les quartiers populaires parisiens, le XIXe et le XXe se gentrifient.

Saint-Ouen

Mise en avant par le Grand Paris, la ville de Saint-Ouen, limitrophe de Paris, a connu une mutation impressionnante ces dix dernières années. La mise en service de la ligne de métro 14 prévue cette année a, certes, un grand rôle à jouer dans la hausse des prix de l’immobilier (6 000 €/m²). Mais Saint-Ouen a su s’imposer comme la première alternative pour les Parisiens qui souhaitent rester proches de la capitale tout en bénéficiant d’une meilleure qualité de vie (taille des logements, commerces, espaces verts, etc.).

Massy, Bezons, Le Blanc-Mesnil

De nombreuses communes situées dans le grande couronne parisienne vont bénéficier des travaux du Grand Paris Express. Aussi miser sur la banlieue est une stratégie payante, car, dans un futur proche, ces villes seront rattachées à la capitale par un réseau de transports en commun efficace. De nombreuses constructions voient donc le jour dans l’Essonne, le Val-d’Oise, le Val-de-Marne ou encore en Seine-Saint-Denis.

Toutes les zones en région parisienne éligibles à l’investissement locatif

La ville de Paris est découpée en 20 arrondissements municipaux. Avant de vous lancer dans un investissement en loi Pinel, il est important d’identifier les arrondissements les plus intéressants en termes d’investissement immobilier, et ceux qui correspondent le mieux à votre projet et vos objectifs.

Le premier arrondissement

Le premier arrondissement où investir se trouve au centre de Paris. Il comprend en son sein l’un des plus vieux quartiers de la ville, Les Halles, qui date du début du Moyen Âge. Il compte environ 17 400 habitants et abrite de nombreux monuments, rues piétonnes, ainsi que les stations de métro et RER de « Châtelet » et « Les Halles », reliant de nombreuses destinations à la fois dans Paris et hors Paris.

En moyenne, le m² y est vendu 12 660 €.

Le deuxième arrondissement

Pourquoi investir dans le deuxième arrondissement ? Il se trouve au centre de Paris, c’est dans ce quartier qu’on retrouve la Bourse, siège de l’illustre CAC 40, qui est l’un des acteurs financiers majeurs sur le plan mondial. Il compte environ 23 000 habitants. L’arrondissement est très bien desservi avec 5 lignes de métro pour 10 stations différentes. En moyenne, le m² coûte 11 370 €.

Le troisième arrondissement

Le troisième arrondissement est l’un des quartiers les plus calmes et les plus agréables à vivre de la capitale. Il dispose notamment de plusieurs marchés en plein air, ainsi que d’un marché aux fleurs couvert. Vous y trouverez également de nombreuses boutiques alimentaires spécialisées, qui font tout le charme de cet arrondissement “village”. L’arrondissement, qui compte environ 36 000 habitants, comprend plusieurs stations de métro dont « Arts et Métiers » desservie par les lignes 3 et 11 et « République » où se croisent le lignes 3, 5, 8, 9 et 11, qui peuvent vous déposer facilement dans les principales artères de Paris. En moyenne, le m² se vend à 11 340 €, il est donc intéressant d’investir dans le 3ème arrondissement.

Le quatrième arrondissement

Le quatrième arrondissement se trouve lui aussi au centre de Paris. Investir dans le 4ème arrondissement c’est investir dans un quartier extrêmement touristique avec son architecture en pierre qui fascine. Les rues étant étroites, il est compliqué de s’y garer en voiture. Situé entre Bastille et Châtelet, deux secteurs très animés de la ville, il compte environ 27 800 habitants. L’arrondissement est desservi par les lignes 4, 7, et 11 du métro. En moyenne, le m² y est affiché à 12 750 €.

Le cinquième arrondissement

Le cinquième arrondissement de Paris se compose d’une population assez hétéroclite entre nombreux étudiants, rues luxueuses et touristes. C’est un quartier vivant et apprécié des Parisiens. L’offre immobilière y est rare, ceci étant dû à l’enracinement historique des propriétaires. L’arrondissement compte environ 60 800 habitants et est desservi par les lignes 7 et 10 du métro, ainsi que par le RER B. En moyenne, le m² s’y affiche à 11 770 €, si une opportunité d’investissement dans le 5ème arrondissement se présente, saisissez-la !

Le sixième arrondissement

Le sixième arrondissement représente l’élégance et le raffinement à la française. Investir dans le 6ème arrondissement c’est réaliser un investissement dans un arrondissement résidentiel aisé, parmi les plus coûteux de Paris : célèbres boutiques de mode, restaurants étoilés, galeries d’arts élitistes… Le sixième arrondissement compte environ 43 800 habitants et s’avère être très bien desservi par les transports en commun grâce aux lignes 10, 12, et 6 du métro, et au RER B. En moyenne, le m² oscille autour des 13 010 €. Il s’inscrit parmi les plus chers de la capitale.

Le septième arrondissement

Le septième arrondissement parisien est mythique. C’est ici que se trouve la fameuse Tour Eiffel, l’un des monuments les plus connus au monde, ainsi que de nombreux bâtiments administratifs comme l’Assemblée nationale et bon nombre d’ambassades, et culturels comme le Musée d’Orsay. Il compte environ 57 700 habitants et est parfaitement desservi par les lignes 6, 8, 10, 12 et 13 du métro, tout comme par le RER C. En moyenne, le m² coûte 12 340 € dans cet arrondissement. Il s’agit là encore d’un des arrondissements les plus chers de Paris et les opportunités d’investissement dans le septième arrondissement sont rares.

Le huitième arrondissement

Investir dans le huitième arrondissement c’est miser sur un lieu emblématique de Paris. C’est là que se trouvent la mythique avenue des Champs-Elysées, connue comme étant la « plus belle avenue du monde », ou encore le Palais de l’Elysée. On peut également y visiter l’Arc de Triomphe, monument impressionnant connu des touristes du monde entier. L’arrondissement compte environ 40 600 habitants et de nombreuses lignes de métro et de bus. En moyenne, le m² y est affiché à 10 570 €. Il fait partie des quartiers parisiens de style Haussmannien les plus chers de la ville.

Le neuvième arrondissement

Le neuvième arrondissement de Paris se place sous le signe de la culture avec notamment l’Opéra Garnier, ainsi que de nombreux théâtres et cinémas. Plaisant à visiter et à vivre, le quartier se compose d’une population un peu plus âgée, diversifiée et mature sur le plan financier. Il compte environ 59 400 habitants et est bien entendu très bien desservi par les transports en commun, puisqu’on y compte pas moins de 19 stations de métros, dont les lignes principales 3,7,8 et 9. En moyenne, le m² est recensé à 10 150 € dans le quartier qui plaît aux “jeunes branchés”. Nous recommandons d’investir dans le 9ème arrondissement.  

Le dixième arrondissement

Réaliser un investissement dans le dixième arrondissement est une bonne affaire, c’est un secteur particulièrement prisé par les étudiants car situé au milieu de tout. Vous y trouverez de nombreux cafés, restaurants, théâtre et vous retrouverez à seulement quelques minutes de métro de nombreuses activités offertes par la capitale. La population y est très hétéroclite et se compose d’environ 94 000 habitants. L’arrondissement est très bien desservi, avec des métros toutes les 2 ou 3 rues (lignes 2,4,5,7,11), ainsi que grâce aux trains et au RER situés Gare du Nord ou encore Gare de l’Est. En moyenne, le m² s’y vend aux alentours des 8 870 €. Il s’agit d’un quartier branché et dynamique.

Le onzième arrondissement

Le onzième arrondissement est un secteur étendu, moins touristique que certains, qui a pourtant joué un rôle important dans l’histoire de la France et de Paris. En revanche, c’est un arrondissement très vivant avec de nombreux bars, restaurants, bureaux, écoles supérieures, hôpitaux… Il compte environ 154 600 habitants. Il est très bien desservi par le métro (ligne 2, 5, 8 et 9). Cependant, vous n’y trouverez pas de RER. Il faudra vous rendre dans un arrondissement voisin, ce qui peut avoir de l’importance dans votre investissement. En moyenne, le prix du m² y est affiché à 9 580 €.

Le douzième arrondissement

Le douzième arrondissement est l’un des plus grands de Paris. C’est un quartier populaire, assez calme, dans lequel il y a peu de monuments à visiter. En revanche, le Bois de Vincennes est collé à l’arrondissement, permettant de prendre un bon bol d’air en plein cœur de Paris. Vous y trouverez des aménagements de loisirs, des espaces sportifs, ou encore de longs sentiers pour vous promener. Le douzième arrondissement compte 144 700 habitants. Il est desservi par le métro (ligne 14, 1, 8, 6), ainsi que le RER A et compte également sur sa zone la gare de Lyon. En moyenne, le prix du m² est vendu à 8 720 €. C’est un arrondissement calme et populaire. Demandez votre simulation Pinel gratuite ›

Le treizième arrondissement

Le treizième arrondissement est un ancien quartier ouvrier, peu touristique et principalement connu pour son quartier asiatique. Il rappelle d’ailleurs la ville de Hong-Kong, avec ses grandes tours d’une trentaine d’étages. On y retrouve également des bâtiments institutionnels importants comme la bibliothèque de France, les Olympiades ou encore les tours d’habitation de Tolbiac. Le quartier compte environ 183 200 habitants et est desservi par les lignes 6, 7 et 14 du métro. En moyenne, le prix du m² s’élève à 8 610 €.

Le quatorzième arrondissement

Le quatorzième arrondissement de Paris est très résidentiel, il est d’ailleurs plaisant d’y habiter. Quartiers bourgeois y côtoient des quartiers plus populaires, offrant ainsi aux habitants de nombreux petits cafés et boutiques, ainsi que la proximité de la Cité Universitaire ou encore du parc Montsouris. L’architecture de cet arrondissement est remarquable, et il compte environ 140 300 habitants. Il est desservi par le métro et le RER B. En moyenne, le prix du m² tourne autour des 9 330 €. C’est un arrondissement où il fait bon vivre.

Le quinzième arrondissement

Le quinzième arrondissement est l’un des moins touristiques de Paris. C’est également le plus grand en superficie et le plus peuplé. On y trouve principalement des résidences, au calme, avec une vie nocturne peu dynamique. Il compte environ 237 000 habitants et est desservi par le métro (ligne 8, 12), le RER C et le tramway T3. En moyenne, le prix du m² est de 9 350 €. C’est un arrondissement résidentiel et calme.  

Le seizième arrondissement

Le seizième arrondissement est très largement résidentiel, calme, et le coût de la vie y est relativement élevé. La sécurité y est aussi très importante car le seizième se compose de foyers particulièrement aisés. Les touristes s’y rendent pour visiter les nombreux musées, ou des lieux mythiques comme le Trocadero, le bois de Boulogne, le Parc des Princes, ou encore Roland-Garros. Le seizième arrondissement est le quartier le plus “vert” de Paris. Il compte environ 170 000 habitants. Il est desservi par le métro (ligne 9 et 10) et le RER C. En moyenne, le prix du m² est affiché à 10 070 €. C’est un arrondissement résidentiel calme, et hupé. Découvrez votre réduction d’impôt personnalisée ›

Le dix-septième arrondissement

Le dix-septième arrondissement est le plus bourgeois de Paris, en compétition perpétuelle avec son voisin du seizième. On y vit au calme, loin des touristes puisqu’il comprend très peu de lieux à visiter. Il est cependant très vert, et c’est ce que recherchent notamment ses 170 200 habitants. Il est également bien desservi par le métro avec les lignes 1, 2, 3, 6 et 13, ainsi que par le RER avec les lignes A et C.  En moyenne, le prix du m² y est de 9 600 €. C’est un arrondissement résidentiel calme et select.  

Le dix-huitième arrondissement

Le dix-huitième arrondissement est très hétéroclite et touristique. Il compte de nombreux sites très connus comme l’église du Sacré-Coeur, et plus largement, le quartier de Montmartre qui a vu passer de nombreux artistes comme Picasso, Toulouse-Lautrec, ou encore Dalida. Il compte environ 203 100 habitants et est très bien desservi par le métro (ligne 2, 4, 12). Il se trouve également à proximité de la Gare du Nord. En moyenne, le prix du m² y est de 8 890 €. C’est un arrondissement très animé, touristique et culturel.  

Le dix-neuvième arrondissement

Le dix-neuvième arrondissement est agréable à vivre pour les familles avec de nombreuses crèches et établissements scolaires. Constitué d’une population très hétéroclite, il comprend de nombreux lieux culturels biens connus des parisiens comme la Cité des sciences et de l’Industrie, la Cité des Enfants, ou encore la Cité de la musique. Il compte environ 186 000 habitants et est très bien desservi par de nombreuses lignes de métro (ligne 2, 5, 7, 11). En moyenne, le prix du m² est de 7 800 €. C’est un arrondissement qui plaît aux familles pour ses nombreuses crèches et son cadre de vie agréable.

Le vingtième arrondissement

Le vingtième arrondissement est très populaire, animé et vivant avec de nombreux théâtres et cafés. Il y a une population jeune et aisée, mais aussi une population aux revenus plus modestes. Il compte environ 198 000 habitants. Il est desservi par de multiples lignes de métro (ligne 2, 3, 3 bis, 9, 11). En moyenne, le prix du m² est de 8 240 €. C’est un arrondissement populaire et animé.

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