Loi Pinel Plus à Paris (75) : fonctionnement, conditions et conseils

Avec plus de 2 millions d'habitants, Paris ne cesse de construire des logements neufs pour répondre à la tension locative permanente de la ville. Découvrez comment profiter de cette opportunité d'investissement et dans quels quartiers acheter à Paris pour réussir son investissement immobilier locatif.

Comment fonctionne la loi Pinel Plus à Paris ?

La vile de Paris connaît une tension locative particulièrement importante, c’est pourquoi le Gouvernement met en place des dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf pour inciter les investisseurs à choisir ce type de placements financiers. La loi Pinel Plus, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, se base sur les principes de la Loi Pinel, active depuis l’année 2014. Destinée à prendre fin en décembre 2024, la loi Pinel voit ses taux de défiscalisation baisser jusqu’à sa disparition complète. Permettant aux bailleurs privés de continuer à profiter d’un abattement fiscal complet, la loi Pinel Plus offre, quant à elle, des taux maximaux de 12 %, 18 % et 21 % pour une même durée d’engagement de location, de 6, 9 ou 12 ans.

L’acquisition du bien est exclusivement réservée aux appartements neufs ou en VEFA (vente en l’état de futur achèvement), dans une des zones éligibles au dispositif. Ainsi, il est toujours possible de bénéficier d’une économie d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 € par le biais de la loi Pinel Plus à Paris.

Les appartements neufs à Paris éligibles au Pinel Plus

Découvrez nos programmes immobiliers neufs éligibles au dispositif Pinel plus à Paris.

À partir de 389 000€

ART’CHIPEL

  • du T2 au T5
  • VANVES

À partir de 239 900€

REFLET MARNE

  • du T1 au T4
  • TORCY

Lancement commercial : 66 Appartements du T1 au T4 Livraison 3T2026

À partir de 238 000€

BUCOLIA

  • du T2 au T4
  • CERGY

Quelles sont les conditions pour investir en loi Pinel Plus à Paris ?

Tout comme la loi Pinel, la loi Pinel Plus impose plusieurs conditions d’investissement, à commencer par le montant d’investissement défiscalisé maximum de 300 000 € ou 5 500 € du m². Le nombre de biens en Pinel Plus ne peut dépasser l’acquisition de 2 appartements par an. Le type de bien autorisé en Pinel Plus est obligatoirement un appartement acheté neuf ou en VEFA dans une résidence collective. Enfin, le propriétaire d’un bien en Pinel s’engage à mettre son logement sur le marché locatif dans les 12 mois après la livraison de son bien et à tenir l’engagement de défiscalisation imposé par le dispositif de 6, 9 ou 12 ans selon son choix. Tout logement Pinel Plus ne pourra être vendu ou habité par son propriétaire ou un proche avant cette échéance, sauf cas particuliers (décès, maladie, perte d’emploi, séparation…).

Les nouvelles conditions de location avec la loi Pinel Plus

Bien qu’elle soit basée sur les mêmes fondations que la loi Pinel, la loi Pinel Plus impose de nouvelles conditions d’éligibilité pour les propriétaires bailleurs. Pour pouvoir bénéficier des taux maximum de la loi Pinel Plus, les biens proposés à la vente sont soumis à de nouvelles règles de construction. Les appartements en Pinel Plus ont vocation à améliorer la qualité du parc locatif en France, que ce soit d’un point de vue thermique, mais aussi en confort de vie. Pour limiter l’impact écologique du logement, les programmes immobiliers neufs doivent désormais suivre la réglementation environnementale de la norme RE2020, héritière de la RT2012, en application pour les logements Pinel. 
Voici ce qui change avec la loi Pinel Plus pour les critères de confort :

  • Tous les T3 et plus doivent bénéficier d’une double exposition ;
  • Un extérieur devient obligatoire à partir des types 3 ;
  • Les zones Pinel Plus sont réduites aux zones Abis, A et B1 ;
  • Les appartements doivent respecter une superficie minimale intérieure et extérieure par nombre de pièces, comme suit :
Typologie du bienSurface minimale à respecterSurface minimale des annexes (extérieur)
T1283 m²
T2453 m²
T3625 m²
T4797 m²
T5969 m²

De nouvelles normes environnementales viennent s’ajouter à la liste des conditions Pinel Plus :

  • Pour les permis de construire déposés avant le 1er janvier 2022 des logements achetés neufs ou VEFA en 2023 et 2024 : les biens doivent appliquer le label E+C- et justifier d’un DPE classé A ;
  • Les permis de construire déposés après le 1er janvier 2022, devront respecter la norme environnementale RE2020 et la classe énergétique A pour ceux achetés en 2024 ;
  • Pour les logements réhabilités en 2023 et 2024 : le bâti doit respecter la classe énergétique A ou B.

Il est toutefois possible de bénéficier du taux maximal de défiscalisation proposé par la loi Pinel Plus, sans forcément remplir tous les nouveaux critères environnementaux. En effet, les biens situés dans les 20 quartiers prioritaires de Paris et sa banlieue sont exemptés des nouvelles conditions environnementales de construction Pinel Plus. Ils devront cependant appliquer les autres règlementation, concernant l’exposition, la surface imposée et la présence d’extérieurs.

Quelles sont les conditions de location du Pinel Plus à Paris ?

Pour réduire l’affluence des demandes locatives dans la capitale et permettre l’accession au logement aux foyers modestes, les locations Pinel Plus à Paris doivent impérativement respecter le plafonnement des loyers prévu en zone Abis. Cette limitation du prix des loyers s’accompagne d’un plafond maximal de revenus pour les locataires à ne pas dépasser pour pouvoir prétendre à la location d’un bien Pinel Plus. Le plafond des ressources des locataires Pinel Plus est calculé sur les revenus N-2 ou N-1 du candidat. 

Le plafond de loyer Pinel Plus à Paris en 2023

À Paris, le plafond des loyers en Pinel Plus est de 18,89 € du m² pour cette année. Il concerne tous les biens neufs éligibles au dispositif de défiscalisation situés en zone Abis, comprenant Paris et les communes de la proche banlieue (75, 78, 92, 93, 94, 95).

Les plafonds de ressources Pinel Plus à Paris en 2023

Un des grands principes de la loi Pinel Plus est de favoriser l’accès au logement aux foyers modestes. Pour ce faire, l’État a mis en place un plafond des revenus Pinel Plus à ne pas dépasser pour pouvoir accéder au bien en tant que locataire. Le revenu fiscal de référence N-2 ou N-1 du candidat devra être réclamé par le propriétaire pour s’assurer de l’éligibilité de son futur locataire, sous peine de sanctions administratives fiscales. Découvrez le montant des plafonds de ressources Pinel Plus à Paris (en zone Abis plus largement) en 2023, calculés en fonction de la composition du foyer.

Composition du foyer fiscalMontant total des ressources
Personne seule43 475 €
Couple64 976 €
Personne seule ou un couple avec 1 personne à charge85 175 €
Personne seule ou un couple avec 2 personnes à charge101 693 €
Personne seule ou un couple avec 3 personnes à charge120 995 €
Personne seule ou un couple avec 4 personnes à charge136 151 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 15 168 €

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Paris ?

La stratégie d’investissement locatif à Paris se base sur la tension du marché locatif, demeurant la plus difficile de tout l’hexagone. Cette situation défavorable aux candidats à la location, fait les affaires des investisseurs immobiliers, pour qui la carence locative n’existe pas

Le dynamisme économique de la capitale participe à la pérennité de son marché immobilier. Paris accueille plus de 39 sièges sociaux de multinationales ultra puissantes et le premier quartier des affaires au monde (la Défense). Paris est également leader en innovation, en témoigne son vivier de start-up, dont le nombre ne cesse de s’accroître chaque année. Son attrait touristique incontournable participe à son perpétuel développement et à son attractivité continuelle, sans oublier son nombre conséquent d’étudiants. 

L’immobilier parisien fait partie des valeurs stables et fiables de l’investissement dans la pierre sur lequel les acquéreurs peuvent compter. Si le prix au m² est plus élevé dans la capitale qu’en province, les montants des loyers le sont tout autant et la demande locative très élevée compense les manquements éventuels de locataires auxquels certains propriétaires peuvent être confrontés dans d’autres villes moins attractives. 

Où investir à Paris en Loi Pinel Plus ?

Avec 20 arrondissements à son actif et pas moins de 123 communes composant le Grand Paris, la capitale regorge de possibilités d’emplacements pour investir dans l’immobilier locatif à Paris. Les projets de programmes immobiliers neufs éligibles à la loi Pinel Plus se concentrent essentiellement sur des quartiers à forte tension locative, au potentiel urbain prometteur. 

Pour investir dans Paris, les facteurs à privilégier seront l’emplacement, le prix au m² et l’accessibilité des lieux. C’est le cas notamment du 12e arrondissement de Paris, secteur particulièrement calme et résidentiel. Le quartier de Bercy ou encore le Cour Saint-Émilion qui dévoilent des allures de petit village en plein cœur de la capitale. Particulièrement généreux en espaces verts, le 12e arrondissement fait partie des quartiers où investir en locatif à Paris, très recherché par les jeunes actifs avec des enfants. Côté marché immobilier, le 12e arrondissement avoisine les 10 008 € du m² en moyenne.

Le 13e arrondissement de Paris et sa situation géographique très appréciée en font un secteur avantageux pour l’investissement locatif. Situé entre le centre de Paris et la banlieue, aux portes d’Ivry-sur-Seine, Vitry-sur-Seine et Villejuif, ce secteur de la capitale attire les jeunes travailleurs, mais aussi les étudiants. Les investisseurs locatifs se tournent particulièrement sur des biens de type studio, T1 ou T2 pour répondre aux demandes accrues de locations de petites surfaces dans le secteur.

Enfin, le 19e arrondissement de Paris bénéficie d’un marché immobilier plus clément, avec des prix à l’achat inférieurs au reste de la capitale, compris entre 4 500 € du m² et 8 500 € du m². Quartier contrasté, fort d’une population éclectique, il profite d’un renouveau urbain, chargé de lieu vivants, culturels et animés. C’est le cas notamment du quartier du Pont-de-Flandre, accueillant la salle de concert le Zénith, mais aussi la cité des Sciences et la Géode, sans oublier le plus grand parc de Paris, le parc de la Villette avec ses 55 hectares. La rentabilité locative dans le 19e arrondissement est très intéressante et la demande des candidats à la location soutenue. 

En savoir plus sur la loi Pinel à Paris