Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété permet de partager un bien immobilier avant de le transmettre et de profiter par la même occasion d'une fiscalité réduite.
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On appelle démembrement de propriété est un montage patrimonial permettant de transmettre un bien en divisant la pleine propriété en usufruit et nu-propriété. Ce mécanisme intervient souvent au sein d’une famille au cours d’une succession ou d’une donation.

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, le bien immobilier concerné est partagé entre un usufruitier et un nu-propriétaire:

  • L’usufruit
    L’usufruitier détient la totale jouissance du bien : il peut soit l’occuper, soit le louer et percevra alors les loyers.
  • Le nu-propriétaire
    Il détient seulement le droit de propriété.

Les charges liées au logement sont réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le premier doit s’acquitter des dépenses usuelles du logement, comme les charges de copropriété, la taxe d’habitation et la taxe foncière. Le nu-propriétaire doit, de son côté, payer les gros travaux de réparation (gros œuvre).

Quel est l’avantage du démembrement de propriété ?

Le démembrement permet de bénéficier d’un certain avantage fiscal. Suite au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupérera l’usufruit total du bien immobilier et n’aura aucun droit de succession à payer.
De même, les droits de donation sont moins élevés car ils s’appliquent seulement sur la seule valeur de la nue-propriété et non sur la valeur totale du bien. La valeur de la nue-propriété est calculée en fonction de l’âge du donateur au moment de la donation. Donc plus le nu-propriétaire fait sa donation jeune, plus les frais seront réduits.

En cas de décès d’un conjoint, le démembrement de propriété est fréquent entre les enfants et le conjoint survivant. Ce dernier a, uniquement avec les enfants issus de son union avec le défunt, la possibilité de choisir l’usufruit donc de jouir de l’ensemble des biens composant la succession, les enfants recueilleront alors la nue-propriété de ces biens.


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