Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est le fait de posséder un bien immobilier sans en avoir l'usage, ni la jouissance.
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La nue-propriété est le résultat du démembrement de propriété, c’est-à-dire du partage d’un bien immobilier entre deux entités. Il y a d’un côté le nu-propriétaire qui est le propriétaire du bien et de l’autre, l’usufruitier qui a la jouissance totale de celui-ci. L’objectif premier de la nue-propriété est de faciliter la transmission de son patrimoine immobilier à ses descendants. L’autre avantage de la nue-propriété est le fait de se constituer un patrimoine immobilier en l’achetant à un prix inférieur au marché pour une location classique.

Le principe de la nue-propriété

Le principe de la nue-propriété est simple, il s’agit de séparer le droit de propriété et le droit de l’usufruitier. Pour bien comprendre la nue-propriété, il faut avoir en tête qu’un bien se démembre. Ainsi, il y a l’usage d’un bien, ce qui donne le droit d’habiter le logement. Puis les fruits, c’est le fait de percevoir un loyer pour le bailleur. La réunion de l’usage et du fruit donne l’usufruit. Pour un logement la soustraction de l’usufruit laisse apparaître la nue-propriété. Vous possédez en quelques sortes les murs du bien mais pas le fond pour faire le parallèle avec l’immobilier des commerces.

La nue-propriété est vue comme un investissement locatif car les investisseurs payant l’impôt sur la fortune peuvent réduire une partie de leurs impôts. En effet, la taxation se faisant sur les revenus locatifs, la nue-propriété permet d’investir dans un bien immobilier sans toucher de loyers donc sans être imposés.

Pourquoi investir en nue-propriété ?

Acquérir la seule nue-propriété d’un bien immobilier permet de constituer un patrimoine tout en limitant le montant de l’investissement initial nécessaire.

La technique du démembrement de propriété, utilisée le plus souvent dans un objectif de transmission du patrimoine, peut, en effet, servir dans cette autre optique. De prime abord, acheter un bien sans pouvoir l’habiter, ni même toucher des loyers peut paraître inutile. Or, l’usufruit peut être viager, c’est à dire que vous acheter le bien dont vous ne pouvez profiter avant la mort de l’usufruitier.

L’autre solution réside dans l’établissement d’un bail avec une durée déterminée. Par exemple, vous laisser l’usufruit d’un bien pour une quinzaine d’année, en échange vous achetez le bien 50 à 60% de sa valeur. A l’issue de cette période, vous récupérerez le bien qui aura pris de la valeur et que vous aurez acquis bien en dessous de sa valeur sur le marché immobilier.

Au-delà de l’attrait que peut procurer cette opération, vous devez veiller aux caractéristiques propres à tout investissement immobilier (qualité et emplacement du bien notamment) avec attention pour maximiser le potentiel de votre investissement.

Les conditions de la défiscalisation en nue-propriété

Lorsque vous achetez en nue-propriété, vous devez bien vous engager à laisser l’usufruit au bailleur sur la période définie. Soyez vigilant à ce que le bien acheté soit bien décoté afin de ne pas l’acheter au prix du marché.

Le statut de nue-propriété séduit de plus en plus les investisseurs français, au-delà de son utilisation première qui consistait à transmettre la maison familiale à ses enfants de son vivant, tout en laissant les parents l’habiter. La nue-propriété de la maison appartient aux enfants mais les parents jouissent de l’habitation des lieux. C’est une forme d’usage de la nue-propriété.

Quels sont les droits et les obligations du nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire ne dispose pas de la jouissance du bien immobilier, il n’est donc redevable d’aucun impôt lié à celui-ci. C’est l’usufruitier qui paie la taxe d’habitation et la taxe foncière et  même après le décès de celui-ci. Le nu-propriétaire est en mesure de vendre seulement le logement mais non la jouissance.

La nue-propriété : comment ça fonctionne ?

Vous achetez un bien immobilier mais vous cédez la gestion locative pendant une période définie dans le bail à un bailleur institutionnel ou à une personne privée qui souhaitent percevoir rapidement des revenus réguliers. Pendant 15 à 20 ans, vote bien prend de la valeur, certes vous ne touchez pas de revenus locatifs mais vous aurez acheté un bien en dessous des prix habituellement pratiqués sur le marché. Lorsque vous en récupérerez la pleine propriété du bien, vous pourrez soit le conserver ou le revendre. Il est prévu que l’usufruitier gère l’administration et la gestion du bien ainsi que son entretien. Il devra aussi assumer la taxe foncière.

Les avantages de la nue-propriété

  • ISF : La nue-propriété n’est pas soumis à cet impôt.
  • Valorisation du bien : Pendant la période où vous avez cédé l’usufruit du bien, la côte immobilière de votre bien va continuer de grimper. A l’issue de la période usufruitière, vous pourrez récupérer votre bien que vous aurez acheté à une décote importante par rapport aux prix du marché, et sa rentabilité sera plus importante.
  • Déduction de certains frais de revenus : ne touchant pas de revenu locatif, le pression fiscale est moindre pour le nu-propriétaire. De plus, vous pouvez déduire certaines charges des autres revenus fonciers, tout comme les intérêts d’emprunt qui sont déductibles.
  • Plus-values : A l’extinction de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien immobilier ou des parts de SCPI sans aucune taxation. En cas de cession du bien ou des parts de SCPI, l’imposition de la plus-value qui correspond à la différence entre le prix de cession et la somme des prix d’acquisition des deux droits démembrés devra être établie. Le vendeur sera exonéré de cette imposition si la durée de détention est supérieure ou égale à 30 ans.

La nue-propriété est donc un dispositif idéal pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine sans être imposé sur leur bien. Il s’ouvre à tous les contribuables voulant investir dans la pierre.

Peut-on faire une donation en nue-propriété ?

La donation en nue-propriété permet de léguer un patrimoine sans se dessaisir de son bien. Le donateur a l’usage et la jouissance de celui-ci jusqu’à son décès ou à une date convenue dans le contrat. Au niveau fiscal, la donation en nue-propriété est plus avantageuse que la succession, car les frais sont réduits.

Quel est le coût d’une vente en nue-propriété ?

Le montant de la transaction immobilière lors d’une vente en nue-propriété revient au vendeur qui continue de jouir de son bien. L’usage de l’usufruit perdure jusqu’au décès du vendeur ou à une date fixée par les parties.
L’achat en nue-propriété permet de bénéficier d’un tarif particulièrement intéressant d’un bien immobilier et sans payer les charges qui en découlent. Pendant toute la période de l’usufruit, le nu-propriétaire a la possibilité de défiscaliser ses revenus fonciers. Et lorsqu’il aura la pleine propriété du logement, il ne paiera aucun frais aux impôts.