Placement immobilier : la société civile de placement immobilier

Également appelé Pierre papier, les société civiles de placement financier (SCPI) gèrent, pour le compte des associés, un patrimoine immobilier. Il existe deux grands types de SCPI : celles qui s’occupent de l’immobilier d’entreprise, type bureaux, et celles qui s’occupent de l’immobilier résidentiel. Les premières ont vocation à rémunérer régulièrement les associés avec des rendements élevés ; les secondes à faire profiter aux associés les avantages fiscaux liés aux loi immobilières. Le choix d’un placement immobilier SCPI est pertinent pour les particuliers désirant investir uniquement dans la pierre.

La gestion du capital d’une SCPI, comme placement immobilier, est également divisé en deux. D’un côté, les SCPI à capital fixe qui, comme son nom l’indique, dispose d’un capital invariable. Pour sortir de la SCPI, l’associé doit auparavant trouver un acheteur pour ses parts. De l’autre, les SCPI à capital variable qui, comme son nom l’indique toujours, dispose d’un capital variable. Il est grandement conseillé de réaliser une simulation de placement immobilier avant de se lancer.

Souscrire au capital initial ou bien aux augmentations de capital d’une SCPI peut constituer un investissement compris dans le dispositif Pinel. Pour y être éligible, la souscription au capital doit être effectuée après le 31 août 2014. De plus l’investisseur dispose de 18 mois maximum, après la date de souscription, pour verser 95% de son montant.

Placement immobilier : les sociétés civiles immobilières

Les SCI sont tout à fait différentes des SCPI dans leur organisation. En effet, ce placement immobilier n’est pas géré par une société mais directement par un gérant. Ainsi, le choix des immeubles/bureaux où investir, la gestion au quotidien et la redistribution des bénéfices est à la charge du gérant. Ce dernier peut faire partie des associés, ou pas. Ce placement immobilier est souvent utilisé afin de transmettre et gérer des biens immobiliers, de ce fait, il est prisé par les familles.

Les statuts de la SCI doivent être rédigé au moment de la formation de la structure. Comme tout placement immobilier, la gestion d’une SCI demande certaines compétences, il est donc préférable d’avoir dans ses rangs une personne au fait de l’immobilier ou du moins, de recourir à un avocat spécialisé ou à un notaire. Les statuts sont très importants puisqu’ils définissent les modalité de la SCI, comme la durée du mandat du gérant, ses prérogatives, la place des associés, etc…

15 ans
Tous les 15 ans, un abattement s’applique, afin d’en maximiser les effets, la donation des parts sociales peut se faire de manière progressive.

Les organismes collectif de placement immobilier

Ce type de placement immobilier est relativement nouveau – 2005 – et en pleine expansion. Si elle devait, à l’origine, remplacer les SCI, les OCPI sont au final un bon complément. La particularité de ce placement immobilier est qu’il ne met pas l’intégralité de l’investissement dans l’immobilier, justement. Seul 60% des actifs peuvent y être investis, 10% doivent rester sous formes de liquidités et le reste, soit 30%, est réparti entre en actions, obligations ou placements monétaires.

Si elles peuvent être logé au sein même d’une assurance vie, l’intérêt des OCPI est de proposer un taux de rendement pour le moins attractifs, minimum 5% en moyenne. À noter que ces taux ne sont pas constants dans le temps mais sujet aux variations. Les OCPI sont en pleine expansion : au premier semestre de 2015 ; 1,2 milliard d’euros ont été collectés, contre 813 millions sur tout 2014.

Il existe deux formes d’OPCI :

  • Le Fonds de Placement Immobilier (FPI), les actifs sont composés de parts de société non cotées investissant dans l’immobilier et d’immeubles. De ce fait, ce placement immobilier est attrayant pour tout particulier cherchant des revenus réguliers avec des avantages fiscaux en immobilier.
  • La Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable, (SPPICAV), inclut des parts de sociétés foncières cotées en plus des mêmes actifs que le FPI (immeubles, parts de sociétés non cotées). Ces derniers doivent représenter au minimum 51% de l’actif total. Le placement immobilier en SPPICAV garantie une flexibilité et de plus grandes liquidités.

La possibilité de transformer une SCPI en OPCI existe. Les actifs sont scindés et réparti entre un FPI et une SPPICAV, de cette manière, chaque personne disposant de parts peutchoisir la forme de l’OPCI qui lui convient le mieux.

 

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