Exemple de défiscalisation en Pinel

  • Statut : Mariés, 2 enfants
  • Situation : Revenu : 100 000 €/an
  • Objectif : Transmettre un patrimoine  à leurs enfants

Mélanie et Jean ont deux enfants et comptent effectuer une défiscalisation en Pinel. Ils disposent à eux deux de 100 000€ de revenus annuels. Ils souhaitent investir dans l’immobilier pour pouvoir transmettre un patrimoine bâti à leurs enfants.
Ils réalisent une étude approfondie de leur situation pour connaître l’effort d’épargne qu’ils devront consentir.

Rendez-vous patrimonial

Après analyse de leur situation financière et fiscale, Mélanie et Jean décident d’acquérir un bien éligible à la loi Pinel. Ils consacrent 200€/mois pour leur investissement locatif.

  • Investissement : Loi Pinel
  • Épargne : 200€/mois

Choix du logement

Mélanie et Jean valident leur projet et signent la réservation du bien. Ils investissent à Toulouse pour un coût total d’acquisition de 215 000€.

  • Appartement : T3 neuf à Toulouse (zone B1)
  • Surface habitable : 70m² (avec une terrasse de 15m²)
  • Loyer : 700€/mois (avec revalorisation annuelle de 2%)
  • Charges propriétaires* : 125€/mois
  • Prix d’achat : 210 000€
  • Frais de notaire : 5 000€
  • Taxe foncière : 700€/an

* inclut : les honoraires de gestion, les assurances et les charges de copropriétés

Après avoir négocié leur prêt immobilier auprès de plusieurs agences, Mélanie et Jean choisissent une offre sans apport avec frais de garanties inclus.

  • Prêt : 217 500€ sans apport
  • Taux : 3,00% (taux fixe)
  • Assurance : 0,20%
  • Frais de garanties : 2 500€
  • Durée : 25 ans
  • Mensualités : 1 070€/mois

Choix du gestionnaire

Mélanie et Jean choisissent leur gestionnaire et valident avec lui les conditions. Ils optent pour les garanties de carence locative, vacance locative, loyers impayés et dégâts.

  • Honoraires de gestion : 7% (du loyer mensuel)
  • Assurances : 4,5% (du loyer mensuel)

De la signature de l’acte …

Mélanie et Jean actent le logement chez le notaire du programme immobilier.

A la livraison du bien

A la fin des travaux, ils assistent à la livraison du bien, relèvent les réserves techniques et récupèrent les clés. Leur gestionnaire assure les formalités d’entrée du locataire et les locations successives.

La première déclaration fiscale

Mélanie et Jean déclarent leur opération fiscale en même temps que leur déclaration de revenus. Leur réduction d’impôt et de CSG leur permet de réaliser une économie de 40 250€ au bout de 12 ans.

  • Économie d’impôt : 4 600€/an

La revente du bien

Mélanie et Jean décident de revendre leur bien à la fin des neuf ans d’engagement locatif Pinel. Ils réalisent une analyse de leur investissement et de la pertinence d’une revente.

  • Patrimoine revalorisé : 222 950€

Bilan de l’opération

Répartition mensuelle du financement

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Pendant 12 ans, Mélanie et Jean n’auront payé que 200€ par mois pour payer l’ensemble de leurs dépenses Pinel.

Pendant 12 ans, Mélanie et Jean doivent s’acquitter de leurs mensualités bancaires, de leurs charges et frais divers. L’ensemble de leurs dépenses s’élève à 1 255 € par mois.
En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt et d’un loyer qui représentent un total de 1 055 € par mois. Afin d’équilibrer leur opération, Mélanie et Jean effectuent donc un complément financier de 200 € par mois. Leurs dépenses mensuelles sur 12 ans sont ainsi couvertes à 62% par leurs loyers, à 22% par leurs gains fiscaux et à 16% par leur effort d’épargne.

Bilan de l’opération à la fin des 12 ans

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EN CLAIR :  Mélanie et Jean auront financé leur investissement à 10% par leur effort d’épargne.Au terme des 12 ans, cet investissement leur a rapporté 59 000€ net d’impôt. Ce gain correspond à un rendement net de 179,76% (sans avoir investi de capital initial).Ce patrimoine est totalement transmissible.

Pour aller plus loin sur la défiscalisation en loi Pinel :