Loi Pinel : Les pièges à éviter

Investir en loi Pinel permet de défiscaliser jusqu'à 21 % de la valeur totale du bien immobilier selon la durée de location choisie. Un dispositif fiscal très intéressant car la réduction d'impôt peut aller jusqu'à 63 000 €. Cependant, comme tout investissement il comporte certains risques. Puisqu'un investisseur averti en vaut deux, voici les pièges à éviter lors d'un investissement Pinel.

Pinel-pièges-éviter

Sous-estimer l’engagement

Lorsqu’une personne investit en Pinel, elle achète généralement son bien sur plan. Malgré de jolies photos et un attrait financier certain, il ne faut pas oublier que cela reste un investissement immobilier avec tous les risques que cela représente. L’investisseur s’engage au minimum, pour 6 ans. Ce n’est donc pas une décision à prendre à la légère. Il est primordial de se poser les bonnes questions : « Pourquoi achetons-nous ? », « Pourrons-nous assumer cet investissement jusqu’au bout ? », « Arriverons nous à le louer ? ». Pour se faire une idée, la plus concrète possible, il ne faut pas hésiter à se rendre sur place pour évaluer le potentiel du bien.

Choisir un bien sur un coup de cœur

Investir dans l’immobilier grâce au dispositif Pinel, correspond à un véritable placement. Il est donc important de choisir un bien qui vous rapportera de l’argent, et pas seulement un bien qui vous plaît à vous. Pour cela, il vous faut vous pencher sur la rentabilité de ce bien.

L’emplacement du bien

Pour être éligible au dispositif Pinel, vous devez vous assurer que le logement choisi est bien dans une zone éligible.
Il existe 5 zones :

  • La zone A bis : Paris et 29 communes de sa proche banlieue
  • La zone A : le reste de l’Île-de-France, la côte d’Azur et la partie française de l’agglomération Genevoise
  • La zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines villes du littoral et la Corse
  • La zone B2 : les communes de 50 000 à 250 000 habitants
  • La zone C : le reste du territoire

Seuls les biens situés dans les zones A, A bis et B1 peuvent prétendre au dispositif Pinel. Les zones B2 et C devaient être exclues du dispositif à partir du 1er janvier 2018, mais un amendement a maintenu l’avantage fiscal dans les zones pour les biens dont la demande de permis de construire a été déposée au plus tard le 31 décembre 2017 et dont l’acte de vente sera signé avant le 31 décembre 2018.

Attention, le zonage Pinel va changer. En effet, le gouvernement s’est engagé à réviser les zones A-B-C d’ici le 1er septembre 2018. Selon Benjamin Griveaux, secrétaire d’État, « cette cartographie comporte beaucoup d’incohérences ».

L’attractivité du bien

Il faut garder à l’esprit que l’objectif premier est d’attirer des locataires. En effet, si le logement n’est pas loué, le propriétaire ne pourra pas bénéficier de l’avantage fiscal. Il est donc important de s’intéresser à l’attractivité de la ville, son développement, son potentiel professionnel, ses infrastructures, ses transports en commun, le nombre d’étudiants… autant d’éléments qui vont donner envie à des personnes de s’installer dans une zone.
D’autre part, il faut s’intéresser au besoin local et en tenir compte. Par exemple, rien ne sert d’acheter un studio dans un secteur où les gens cherchent essentiellement des T4 ou plus.

Sur-évaluer le loyer du bien

L’objectif de la loi Pinel est de proposer des biens accessibles au plus grand nombre. Pour cette raison, il y a des plafonds de loyer à ne pas dépasser. Ces derniers sont fixés en fonction de la zone et de la surface du bien.

Zones A bis A B1 B2 C
Prix au m² 16,83 € 12,50 € 10,07 € 8,75 € 8,75 €

De plus, tout en respectant ces plafonds, n’hésitez pas à comparer avec les loyers proposés dans le secteur. L’idée étant d’être compétitif pour réussir à louer facilement votre bien.

Investir seul

Lors d’un investissement immobilier, il est conseillé de se faire aider par des professionnels. En effet, investir en Pinel en vue de bénéficier d’un avantage fiscal présente, comme nous venons de le voir, plusieurs pièges. Un investisseur seul sera facilement amener à faire des erreurs qui pourront compromettre son investissement. Se faire accompagner par un professionnel permettra à un investisseur de mettre toutes les chances de son côté pour réussir son placement et que celui-ci soit rentable.

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