Comment revendre un bien Pinel ?

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Lors de l'achat d'un bien immobilier, une des premières questions qui vient à l'esprit d'un investisseur concerne la revente de ce bien. Pourrais-je le revendre facilement? Y a-t-il des conditions à respecter ? Comme tout avantage fiscal, le dispositif Pinel engendre des obligations pour le propriétaire. Qu'en est-il alors concernant la revente d'un bien Pinel ?
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À l’issue de la durée d’engagement

Lorsqu’une personne acquiert un logement grâce au dispositif Pinel, elle s’engage à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans. Elle pourra alors bénéficier d’une réduction d’impôt qui sera calculée en fonction de cette durée d’engagement :

  • 12 % pour 6 ans de location
  • 18 % pour 9 ans de location
  • 21 % pour 12 ans de location

À noter qu’il est tout à fait possible de choisir une durée de location de départ de 6 ans et de renouveler cet engagement deux fois de 3 ans.
Une fois cette période d’engagement arrivée à son terme, l’investisseur est totalement libre de revendre son bien au prix du marché.

Lors de la vente d’un bien immobilier, la plus-value réalisée est imposable, sauf s’il s’agit d’une résidence principale. La somme acquise lors de la revente d’un logement Pinel, grâce à cette plus-value, sera donc intégrée au montant de l’impôt sur le revenu de l’investisseur.

Attention au déficit foncier

Pour revendre son bien Pinel, à l’issue de sa période d’engagement, un investisseur doit quand même respecter une condition : il ne doit pas être en déficit foncier depuis 3 ans, c’est-à-dire que les charges déductibles liées à son bien ne doivent pas être supérieures à ses revenus. Si l’investisseur est en déficit foncier, la revente de son bien sera impossible pour les trois années à venir et il sera obligé de continuer à le louer. Cette condition, qui ne concerne pas seulement les biens acquis en Pinel mais tous les investissements, provient de l’article 156 du Code Général des Impôts : « Un contribuable, propriétaire d’un bien immobilier, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, le bien immobilier doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation ».

Avant la fin de l’engagement

La revente d’un bien Pinel avant la fin de la période d’engagement entraîne la nullité des avantages fiscaux obtenus. Si un investisseur revend son bien avant la fin de son contrat, l’État exigera alors qu’il rembourse les réductions d’impôts déjà perçues.
Cependant, il existe de rares cas où un investisseur peut revendre son bien avant la fin de son engagement sans être sanctionné :

  • Lorsque le propriétaire est reconnu invalide
  • Lorsque le propriétaire a perdu son emploi suite à un licenciement de son employeur
  • Lorsque le propriétaire est décédé

Dans ces conditions, les avantages fiscaux déjà perçus ne devront pas être remboursés. Il faudra, toutefois, demander une autorisation à l’administration fiscale, en fournissant des justificatifs, afin que cette dernière autorise la revente du bien.

Commentaires (10)

  • Sylvie

    Bonjour
    j’ai acheté un appartement dans le cadre de la loi Pinel, livré avec 1 an de retard, soit en décembre 2017 au lieu de décembre 2016. Ce bien ne peut être loué car les travaux sont inachevés dans les parties communes. La déclaration d’achèvement des travaux a été annulée et nous avons dû faire une déclaration de revenus rectificative, nous perdons pour la 2eme année l’avantage fiscal. Je souhaite savoir si il y a possibilité d’annuler la vente ou ce que je peux faire dans cette situation.

    • Isabelle Durand, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Sylvie,

      Il vous faut voir dans votre contrat de vente s’il y a des clauses de résiliation et dans quelles mesures vous pouvez annuler la vente de ce bien.
      Sinon n’hésitez pas à vous tourner vers l’ADIL, ils pourront peut-être vous aider.

      Bien à vous,

  • jean

    Bonjour,
    j’ ai acheté un studio pinel en octobre 2016 et la changement de vie en 2019 je vais partir travailler en suisse et les impôts sur le revenus prélevés directement sur le salaire suisse.
    Je ne pourrai donc plus faire de la défiscalisation sur mon impôt sur le revenu Français, puis je vendre mon studio sans frais ou le transformé en logement meublé?
    merci cordialement
    jean

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Jean,
      Sachez que la revente d’un bien Pinel avant la fin de la période d’engagement entraîne la nullité des avantages fiscaux obtenus. Si un investisseur revend son bien avant la fin de son contrat, l’État exigera alors qu’il rembourse les réductions d’impôts déjà perçues. Il existe de rares cas où un investisseur peut revendre son bien avant la fin de son engagement sans être sanctionné : lorsque le propriétaire est reconnu invalide, lorsque le propriétaire a perdu son emploi suite à un licenciement de son employeur et lorsque le propriétaire est décédé. Dans ces conditions uniquement, les avantages fiscaux déjà perçus ne devront pas être remboursés. Il faudra, toutefois, demander une autorisation à l’administration fiscale, en fournissant des justificatifs, afin que cette dernière autorise la revente du bien.
      Vous pouvez aussi le transformer en logement meublé mais vous perdrez tout autant les avantages fiscaux perçus via le Pinel.
      Bien à vous,

  • nicolas

    Bonjour,
    Si le logement vient d’être achevé et que les premiers loyers ont été perçu. Mais qu’il y a un souhait de revendre le bien en pinel, Est ce que le futur acquéreur pour bénéficier de la réduction d’impot du au dispositif Pinel ou pas du tout ?

    Merci pour votre retour.

    • Nicolas Jean, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Nicolas,
      Si vous souhaitez revendre votre bien acquis en Pinel, il est possible que vous ayez à rembourser les avantages fiscaux dont vous avez déjà bénéficié.
      Par ailleurs, il n’est pas possible que le nouvel acquéreur bénéficie du dispositif Pinel directement. Il doit se renseigner de son côté pour savoir si son achat entre dans tous les critères du dispositif Pinel.
      Bien à vous,

  • JL

    Bonjour,
    Que ce passe t il lorsque le locataire perd son emploi , qu’il ne peut plus payer son loyer et qu’il reste dans l’appartement pendant des mois avant qu’une procédure d’expulsion soit appliquée ? Peut on quand même déclarer les mois qui ont été réglés pendant l’exercice en cour et obtenir une période de vacance par centre des impôts , équivalente à la durée de la procédure ?

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour JL,

      Il s’agit là d’uns situation complexe, concernant les loyers payés, vous pourrez effectivement les déclarer cependant pour la période de vacance, cela me semble compliqué dans le sens où le logement reste tout de même occupé. Mieux vaut contacter directement le centre des impôts auquel vous êtes rattaché afin qu’ils vous confirment la bonne procédure.
      Bien à vous,

  • Luc

    Et qu’en est il de la tva
    Si le bien a été acheté avec une tva a 5.5 % et revendu avec une tva a 20 %

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Luc,
      Qu’en est-il à quel niveau ? Pouvez-vous être plus précis dans votre question s’il vous plaît ?
      Par avance merci