Immobilier Pinel : comment vendre un logement déjà loué ?
Vendre un bien loué : la marche à suivre
Que le logement soit libre ou occupé, vous devez impérativement respecter certaines règles si vous souhaitez le mettre en vente. De manière générale, il sera plus simple de mettre en vente un logement occupé, dans le sens où vous avez moins de démarches à accomplir et des délais plus courts à respecter. Explication…
En gros, le propriétaire bailleur qui souhaite mettre en vente son logement occupé n’aura pas vraiment d’obligations à respecter si ce n’est d’avertir, à titre informatif, le locataire de son souhait de mettre en vente le logement occupé. En effet, étant donné que le bien sera vendu loué, le propriétaire n’est pas tenu de respecter un préavis dans le sens où il ne donne pas congés au locataire en place. De façon tout à fait naturelle, il continuera de payer son loyer au prochain propriétaire. Dans cette démarche, il n’est donc pas nécessaire d’attendre la fin du bail (contrairement à une vente de logement libre) pour informer les occupants.
Il est préférable que soit stipulé sur le bail de location le fait que le locataire doive accorder un droit de visite d’environ 2 heures par jour au propriétaire (hors dimanche) s’il est en phase de vente du logement.
Le but de le tenir informé est simple : faciliter au maximum les visites pour que les acquéreurs potentiels puissent se projeter facilement.
Il existe des cas où le locataire est prioritaire sur l’achat du logement :
- lorsque le logement est vendu libre à terme échu, le locataire des lieux est prioritaire à l’achat, on dit qu’il dispose d’un droit de préemption. Pour pouvoir vendre le bien à une tierce personne il faut que le droit de préemption soit purgé.
- lorsqu’un immeuble vient d’être mis en copropriété et qu’il s’agit là de la première mis en vente du bien loué, le locataire en place est également prioritaire pour acheter.
Qu’en est-il du prix de vente ?
Inévitablement, vendre un logement déjà occupé aura une incidence sur le prix de vente et, bien sur, pas dans le bon sens…En effet, dans le cadre de la vente de logement loués, une décote s’applique sur le prix de vente des logements qui varie en fonction de plusieurs paramètres :
- le montant du loyer pratiqué : s’il s’avère que le loyer demandé est faible, la décote appliquée sera plus importante.
- la durée restante d’occupation du locataire : plus la durée restante pour récupérer le bien est longue, plus la décote va augmenter.
- l’âge du locataire en place : en effet, si votre locataire a 65 ans révolus et qu’en plus de cela il bénéficie de ressources modestes, cela peut parfois poser problème, car l’acheteur potentiel peut se dire qu’il va être difficile de faire quitter le logement à un tel profil d’occupant.
Outre ces quelques critères, la décote va également s’appliquer de manière différente selon le type de location. En effet s’il s’agit :
- d’une location régie par la loi de 1948 : c’est la loi la plus défavorable lorsqu’un bailleur souhaite revendre, en effet, les loyers pratiqués sont très bas et les possibilités de récupérer le logement très faibles. La décote pratiquée peut donc facilement atteindre 40 voire 50 %.
- d’un logement avec une petite surface : la décote sur ce type de logement est plutôt faible, le plus souvent il s’agit de studios déjà occupés et les acquéreurs font ainsi d’une pierre deux coups.
- d’une location vide : une décote faible s’applique dans ce cas, aux alentours de 15 %. Tout dépendra du temps qu’il reste à courir sur le bail.
- d’une location meublée : au maximum la durée du bail atteindra 1 an, non renouvelable. Etant donné que l’acheteur n’aura pas longtemps à attendre pour récupérer le bien, il ne s’appliquera ici aucune décote spécifique.
Dans le cadre d’une vente de location meublée, le propriétaire bailleur doit impérativement signifier la vente à son locataire en lui transmettant une lettre de congé, sans pour autant être dans l’obligation de lui donner la priorité.
Le fait que le bien soit loué n’empêchera donc pas son propriétaire de le vendre, toutefois, il faudra faire attention aux conditions de location qui pourront entraîner à la fois une chute du prix de vente du bien et peut être aussi constituer un frein pour d’éventuels acheteurs potentiels.