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Vente immobilière : aucune clause ne peut empêcher une garantie de s’appliquer

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Lors de la revente d'un bien immobilier, aucune clause inscrite dans un acte notarié ne peut exclure une garantie. Le nouveau propriétaire continuera de bénéficier des garanties légales en cours, qu'il s'agisse de la garantie décennale ou de la garantie biennale.
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Les garanties légales continuent de courir même en cas de revente d’un bien immobilier

Dans son arrêté 18-22.983, la Cour de cassation est venue éclaircir les choses. Toute personne achetant un bien immobilier continue de bénéficier des garanties en cours. On entend par là, la garantie décennale, mais également la garantie biennale, appelée aussi, garantie de bon fonctionnement et dont la couverture court sur deux ans.
La Cour de cassation a, par ailleurs, précisé qu’aucune clause inscrite dans un acte notarié ne pouvait empêcher ces garanties de fonctionner.

C’est ce qu’a pu constater un couple d’acquéreurs. En effet, lors de l’achat de leur maison, l’acte notarié précisait bien que le système d’assainissement individuel était en bon état de fonctionnement et qu’il « prenait acte de cette situation et voulait en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque ». Cependant, après son installation, le couple a découvert des dysfonctionnements de ce réseau d’assainissement.

Ce dernier étant encore couvert par la garantie décennale, les acquéreurs ont décidé de se retourner vers l’entrepreneur qui avait réalisé les travaux sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil.

Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

(Article 1792 du code civil)

Mais la cour d’appel d’Amiens a rejeté leur demande au motif que « les parties ont entendu exclure tout recours contre quiconque de la part des acquéreurs concernant le raccordement au réseau d’assainissement ».

Une clause interdite

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Effectivement, le code civil interdit la suppression ou même la réduction d’une garantie imposée par la loi.
Dans l’affaire citée précédemment, la Cour de cassation a donc rappelé que « selon l’article 1792-5 du code civil, toute clause d’un contrat qui a pour objet, soit d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d’exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d’en limiter la portée, soit d’écarter ou de limiter la solidarité prévue à l’article 1792-4, est réputée non écrite. »

Lors de la revente d’un bien immobilier, aucune clause ne peut venir annuler les garanties décennales ou de bon fonctionnement en cours. Même inscrites dans l’acte notarié, ces clauses n’auront aucune valeur légale aux yeux de la loi et les garanties continueront à courir pour les nouveaux acquéreurs.

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