Le compromis de vente, une étape incontournable

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Contrat signé par l'acheteur et le vendeur, le compromis de vente est un avant-contrat qui sécurise la transaction et engage les deux parties à mener l'opération à terme. Étape incontournable, à ne pas négliger, le compromis de vente permet d'éviter les mauvaises surprises au moment de l'achat.
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Le compromis de vente, un préalable à l’acte authentique

Après avoir trouvé la maison ou l’appartement idéal, vient le temps des engagements. Première étape avant la signature définitive, le compromis de vente. Il s’agit d’un contrat signé par l’acheteur et le vendeur à travers lequel les deux parties sécurisent la transaction. En effet, s’il n’est pas obligatoire dans le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier, le compromis de vente est une étape importante. Il s’agit d’un contrat bilatéral engageant les deux parties. À travers ce document, le vendeur et l’acheteur s’accordent sur le prix du bien et les conditions de vente et d’achat.

Article 1589 du code civil : « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »

Pourquoi passer par le compromis de vente avant de signer ?

Aussi appelé « promesse synallagmatique de vente » (PSV), le compromis est rédigé entre les deux parties sous « seing privé » ou devant un notaire et scelle la transaction. Cette décision n’est pas à prendre à la légère, car l’acheteur comme le vendeur sont liés par ce contrat. La transaction est alors encadrée par des règles qui obligent les deux parties à respecter les engagements pris. De son côté, le vendeur s’engage à ne pas vendre son bien immobilier à une autre personne que l’acheteur concerné. Parallèlement, en acceptant d’acheter le bien, l’acquéreur reçoit diverses informations sur le bien immobilier, ce qui lui donne le temps d’une première réflexion et de se poser les questions nécessaires. Il dispose ainsi d’un délai, tout en restant prioritaire sur le bien, et peut :

  • obtenir un crédit immobilier
  • s’assurer que le bien n’a pas de vices cachés
  • vérifier l’existence d’éventuelles servitudes (droit de passage,…)

Après la signature d’un compromis de vente, l’acquéreur d’un bien à usage d’habitation dispose de 10 jours pour se rétracter. Passé ce délai, on parle de désistement.

Peut-on changer d’avis après avoir signé un compromis de vente ?compromis de vente étape incontournable

Si le délai de rétractation est dépassé, l’acheteur comme le vendeur peuvent se désister, mais cette décision a des conséquences. C’est pourquoi, lors de la signature du compromis de vente, il est souvent demandé à l’acheteur de verser un acompte, parfois appelé « dépôt de garantie », d’un montant équivalant à 10 % du prix du bien (hors frais de notaire). Cette somme est déduite du prix final de vente lors de la signature effective. Cependant, elle est remboursée si l’un des deux parties se rétracte.

  • L’acheteur se rétracte (hors du cadre prévu dans les conditions suspensives et après délai de rétractation).

Le vendeur peut l’obliger à acheter le bien, car il est lié par le compromis de vente. Si l’acquéreur refuse, il revient à la justice de trancher.

  • Le vendeur retire son bien de la vente.

L’acheteur peut le contraindre à vendre le bien via le compromis de vente. Si aucun accord amiable n’est trouvé entre les deux parties, il peut avoir recours à la justice.
Si le vendeur et l’acheteur s’accordent sur l’annulation d’un compromis de vente, ils doivent en informer l’administration fiscale.

Le compromis de vente a une durée de validité de 3 mois environ et contient en général des conditions suspensives prévues par la loi. Ainsi, dans le cadre d’un achat financé par un crédit immobilier, la vente n’est validée qu’après l’obtention du prêt même si la transaction a fait l’objet d’un compromis de vente.

Promesse de vente vs. compromis de vente

Contrairement au compromis, la promesse de vente est un engagement unilatéral. C’est l’acquéreur qui formule une offre d’achat écrite au vendeur. Ce dernier, s’il l’accepte, s’engage à vendre le bien uniquement à cet acheteur. Le vendeur comme l’acheteur sont libres de se rétracter tant que l’acheteur n’a pas levé l’option d’achat, c’est-à-dire accepter la promesse de vente du vendeur. Dans le cadre d’une promesse d’achat, l’acheteur verse également un acompte appelé « indemnité d’immobilisation » qui équivaut aussi à 10 % du prix du bien. Cependant, contrairement à la promesse de vente, si l’acheteur se rétracte le vendeur conserve l’indemnité. C’est pourquoi le compromis de vente est souvent préféré à la promesse de vente. Il permet au vendeur de sécuriser sa transaction et de vendre son bien. Mais, en réalité, il s’agit d’un préalable gagnant-gagnant, car l’acheteur aussi est protégé.

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