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Plus-value immobilière : vers un allègement de l’impôt ?

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Le régime des plus-values de cessions immobilières risque d'être fortement modifié. Lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2023, les sénateurs ont adopté un amendement qui suggère d'adoucir sa taxation.
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Lors de l’examen en première lecture du projet de loi de finances pour 2023, le Sénat s’est positionné pour un amendement réduisant l’imposition des plus-values de cessions immobilières. En dépit de la féroce opposition du Gouvernement sur ce sujet, le texte a été ratifié par la majorité des parlementaires.

Taxation plus-values immobilières : qu’est-ce qui pourrait changer en 2024 ?

Le régime fiscal des plus-values immobilières a-t-il besoin d’être réformé ? Pour le sénateur centriste Vincent Delahaye, la réponse est tout aussi immédiate qu’évidente. Selon lui, si ce cadre d’imposition fut utile et économiquement justifié par le passé, il n’est plus en adéquation avec la réalité française marquée par les crises du logement et de la construction. Pour rythmer plus dynamiquement les transactions, le parlementaire recommande de :

  • Réduire le taux d’imposition de 36,2 % à 15 % (9 % pour l’impôt sur le revenu + 6 % de CSG) ;
  • Ajouter la perception de prélèvements sociaux à partir de 2 ans de détention du bien immobilier ;
  • Tordre le cou à la spéculation immobilière en conservant un taux d’imposition des plus-values immobilières de 30 % lorsque le logement est vendu moins de 2 ans après avoir été acquis ;
  • Figer un taux d’imposition unique ne tenant plus compte de l’année de conservation du bien, des multiples exonérations et des abattements exceptionnels ;
  • Pour ne pas prendre au dépourvu les projets de vente actuels de certains propriétaires, la réforme ne rentrerait en vigueur qu’au 1er janvier 2024.
important

Si l’amendement visant à alléger l’imposition des plus-values immobilières a été voté par le Sénat, il pourrait être prochainement annulé par le Gouvernement via un nouveau recours au 49/3. L’Exécutif s’est démontré fermement opposé à cette refonte fiscale. Or, pour mémoire, il n’avait déjà pas hésité à dégainer ce fameux sésame constitutionnel lors des deux derniers mois. Pour balayer les motions de censure déposées par les groupes d’opposition et forcer le passage lors des présentations de 3 projets de loi pour 2023 (finances, budget de l’Etat et budget de la Sécurité sociale), la Première ministre Elisabeth Borne a utilisé le 49/3 à 6 reprises.

Plus-values immobilières : quelle imposition en 2022 ?

La plus-value réalisée lors d’une vente immobilière (différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien) est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) au taux de 36,2 %. Il correspond à 19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux.

La fiscalité des plus-values immobilières est dégressive en fonction de la durée de détention du logement. Sur la part impôt comme sur la part prélèvements sociaux. Voici les taux d’abattement annuels qui s’appliquent en fonction de la période de conservation :

Durée de conservation du logementTaux d’abattement annuel sur l’impôt sur le revenuTaux d’abattement annuel sur les prélèvement sociaux
Moins de 5 ans 0 %0 %
De 6 ans à 21 ans6 %1,65 %
22 ans4 %1,6 %
De 23 ans à 30 ans Exonération9 %
Au-delà de 30 ansExonération totaleExonération totale
Source : service-public.fr

Une taxe supplémentaire de l’ordre de 2 % à 6 % s’ajoute lors de toute plus-value de cession immobilière dépassant 50 000 €. Elle ne concerne pas les ventes qui profitent d’exonérations.

Impôt plus-value immobilière : quelles exonérations en 2022 ?

Les résidences principales sont exonérées de l’imposition sur les plus-values de cessions immobilières. Ne sont ainsi concrètement taxées que les plus-values générées sur des résidences secondaires et sur des logements en investissement locatif.

Plusieurs cas permettent néanmoins de bénéficier d’un dégrèvement, accordé sous conditions par l’administration fiscale. Ils sont définis en fonction des caractéristiques du logement mais également des situations personnelles du vendeur comme de l’acquéreur.

Ainsi, concernant un bien immobilier non utilisé au titre de résidence principale, sa plus-value de cession est exonérée de taxation si :

  • Le prix de vente est inférieur à 15 000 € ;
  • Le vendeur utilise sous 2 ans le fruit de sa cession immobilière pour acquérir sa résidence principale ;
  • Le vendeur n’était pas propriétaire de sa résidence principale lors des 4 années qui ont précédé la vente ;
  • Le vendeur perçoit une pension de vieillesse ou détient la CMI (carte mobilité inclusion) ;
  • Le vendeur réside à l’étranger, en maison de retraite ou en établissement d’accueil pour adultes handicapés ;
  • Il s’agit de la vente d’un droit de surélévation (jusqu’au 31 décembre 2022) ;
  • Le logement est vendu à un organisme s’occupant du logement social, ou à un promoteur privé ayant vocation à réaliser des logements sociaux (jusqu’au 31 décembre 2022) ;
  • Le logement a été échangé dans le cadre d’un démembrement ;
  • Le logement a été exproprié mais l’indemnité de compensation acquise va être fléchée sous 12 mois vers des immeubles (achat, agrandissement, réhabilitation, construction) ;
  • Le bien est cédé à un particulier prônant son droit de délaissement.

Il existe en outre 2 abattements exceptionnels additionnels, appréciés au cas par cas par la DGFiP (Direction Générale des Finances Publiques) : pour les biens immobiliers situés en zone tendue d’une part, mais également pour ceux établis en territoires bénéficiant d’une revitalisation ou d’opérations d’urbanisme d’autre part.

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