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Anticiper la revente d’un bien dès l’achat c’est possible

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Lorsque l'on réalise un investissement immobilier destinée à la location, de type Pinel ou autre, dans le but de défiscaliser, on ne pense pas forcément que ce bien sera un jour mis en vente, sans aucun bénéfice fiscal à la clé pour les prochains propriétaires. Pourtant il est important d'anticiper au plus tôt ce moment afin de déterminer, au-delà du bénéfice fiscal, le montant qui pourra être retiré lors de la revente du bien.
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De l’investissement locatif au bien immobilier classique

Au départ, l’investissement locatif est généralement envisagé sous l’angle de l’économie d’impôt, dans l’optique soit de générer des charges déductibles du revenu global avec par exemple la loi Monuments Historiques, soit dans le but de bénéficier de réductions d’impôts au moyen de la loi Pinel ou Malraux. Cependant, une fois les délais d’engagements terminés, allant par exemple jusqu’à 12 ans en Pinel, ou tout simplement en cas de besoin de trésorerie, vous aurez la possibilité de revendre ce bien. Bien, qui alors arrivera sur le marché comme un bien immobilier classique et par lequel le futur acheteur potentiel ne tirera plus aucun bénéfice fiscal.
Pour pouvoir estimer la rentabilité d’un investissement locatif il est important d’intégrer d’autres critères comme par exemple les flux durant toute la détention du bien : loyer, charges, intérêts d’emprunt, taxes…et tenir compte du capital généré lors de la revente du bien.

En cas de revente anticipée qu’advient-il de votre crédit ?

bien-locatif-vendreArrivé à la fin de votre engagement vous souhaitez revendre votre bien cependant il est encore grévé d’un emprunt bancaire que vous remboursez mensuellement. Sachez que vous n’êtes en aucun cas tenu de respecter un quelconque délais pour vendre le logement, cependant, le crédit étant encore en cours, vous devez respecter les conditions énoncées par la banque détentrice.
3 solutions s’offrent à vous :
– la plus classique : le remboursement anticipé du prêt. Le montant retiré lors de la vente du bien vous permettra de rembourser avec anticipation le crédit immobilier cependant, attention, il est important d’évaluer le montant des IRA (Indemnités de remboursement anticipé) pour ne pas avoir de mauvaise surprise. En général, celles-ci s’élèvent au maximum à 6 mois d’intérêts (au taux moyen du crédit souscrit) ou 3 % du capital restant dû.

Lors de la souscription de votre crédit vous êtes tout à fait en mesure de négocier des conditions plus favorables en cas de rachat anticipé du crédit et donc de demander à enlever les IRA.

– utilisée dans certains cas : la reprise du crédit. Avec l’accord de la banque et sous certaines conditions le crédit peut être repris par l’acheteur dans le cas où le taux d’intérêt de votre prêt est plus intéressant que le taux qu’il pourrait espérer.

– la moins usitée : le transfert de crédit. Très peu utilisé en France, cette disposition doit être expressément prévue au contrat. Dans ce cas, le crédit bénéficiera des mêmes conditions et vous allez par là éviter de payer des IRA.

Commentaires (6)

  • Thierry MOINARD

    Bonjour. Si je vend un investissement pinel a 5 ans alors que je me suis engagé pour 9 ans, ceci afin de financer une résidence principale. Je suppose que je dois rembourser toute l’économie fiscal que j’ai faite, à savoir 5000 euros par ans mais il y a t il des frais en plus et a combien s’élève l’impot sur la plus valut en pourcentage . Merci.

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    • Maxime Keroyant, équipe de la rédaction

      Bonjour Thierry,

      La revente d’un bien concerné par le dispositif Pinel avant la fin de la période d’engagement de location est synonyme de remboursement de l’avantage fiscal perçu. Pour le non-respect des conditions initiales du dispositif, le Bulletin Officiel des Finances Publiques mentionne que « l’impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction d’impôt a été pratiquée est majoré du montant de cette réduction ».

      Pour la revente de votre bien, la plus-value immobilière est imposée de la même façon que toute autre revente d’un bien immobilier (excepté la résidence principale). Le taux de l’impôt sur le revenu est de 19 %, avec une majoration si la plus-value imposable est supérieure à 50 000 €. La plus-value immobilière est également soumise aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.

      Bien à vous,

  • Sylvie

    Bonjour, en couple nous avons acquis en loi Pinel un appartement en vefa. La livraison a été effectuée bien que les parties communes soient inachevées ce qui rend le bien non louable depuis 2017. Les travaux ayant repris en 2021 il semblerait qu’une livraison soit possible cet été. Nous n’avons pas bénéficié des avantages fiscaux et nous nous demandons si nous pourrons encore en bénéficier ? Nous nous demandons si nous pouvons mettre le bien en vente dès la livraison et si nous pouvons le vendre sous la loi Pinel

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    • Julie François, équipe de la rédaction

      Bonjour Sylvie,

      Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel, certains délais sont à respecter suite à l’acquisition du bien :
      – le bien doit être achevé dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier
      – le bien doit être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés
      Dans votre cas, la première condition n’a pas été respectée, vous ne pouvez, en théorie, pas profiter de la loi Pinel. En revanche, je vous recommande de contacter un spécialiste du droit immobilier pour connaître les éventuels recours dont vous disposez face au promoteur.
      Si vous envisagez de le vendre, l’acheteur ne pourra pas non plus bénéficier du dispositif Pinel puisque les conditions suscitées n’ont pas été respectées.

      Bien à vous,

  • alexis duparchy

    Bonjour, je voudrais savoir comment fait on si la fin du bail des locataires arrive 1 an avant la fin des 6 ans de loi pinel , alors que je voudrais le vendre au bout des 6 ans? sachant que je dois notifier 6 mois avant la fin du bail les locataires que je voudrais le vendre.

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    • Julie François, équipe de la rédaction

      Bonjour alexis duparchy,

      Pour ne pas remettre en cause votre avantage fiscal, vous devez louer votre bien jusqu’à la fin de l’engagement Pinel. Si vos locataires ne souhaitent pas partir, vous devez attendre la fin du bail pour les congédier, soit 3 ans après la reconduction tacite. Autre option, vous pouvez vendre votre bien loué (c’est-à-dire avec les locataires en place) dès la fin de l’engagement Pinel.

      Bien à vous,