Que risque-t-on en cas d’arrêt d’une défiscalisation immobilière ?

L'immobilier locatif et les dispositifs défiscalisant associés ont généralement les faveurs des investisseurs. En effet, la loi Pinel (ainsi que Duflot, Robien, Scellier, le statut LMNP...) a été très sollicitée et a permis, en partie, de relancer le marché locatif ; c'est notamment pour cela qu'elle a été prolongée jusqu'à la fin 2017.

defiscalisation immobilière : conseils pour éviter la casse

L’ensemble de ces lois de défiscalisation suppose que les investisseurs s’engagent à respecter des plafonds de loyer et de ressource locataire et une durée locative. Pour certaines raisons, il se peut qu’ils ne puissent assurer l’ensemble de ses conditions et ne tiennent leurs engagements jusqu’au bout. Cela donne lieu à des pénalités en cas de rupture prématurée d’une défiscalisation immobilière.

Un désengagement avec des conséquences

L’arrêt d’un dispositif défiscalisant avant son terme entraîne des pénalités et un changement des conditions, hors cas particuliers cités dans l’encart ci-dessous. En effet, l’avantage fiscal généré est redéfini de manière rétroactive ; cette rupture d’engagement oblige les investisseurs à rembourser l’intégralité des réductions d’impôts accordées depuis le début. De manière générale, ce remboursement s’effectue en une fois ; ce qui peut s’avérer problématique pour les ménages modestes surtout quand il intervient dans les dernières années de l’engagement. En effet, les avantages fiscaux sont moins élevés au début du dispositif et à cela il faut ajourer les intérêts non payés majorés de 0,4 %. Des coûts supplémentaires qu’il est nécessaire d’envisager avant la souscription à un des dispositifs de défiscalisation, en fonction de la situation financière de tout un chacun.

Trois cas particuliers où il n’y a aucunes pénalités :
Interrompre une procédure de défiscalisation immobilière est possible, sans conséquence, dans trois cas particuliers définis par la loi : le licenciement (hors rupture conventionnelle), l’invalidité de deuxième ou troisième catégorie ou encore le décès. Dans ces situations délicates, la législation accorde la réduction d’impôt obtenue pendant la durée du dispositif même en cas de vente du bien immobilier.

Le risque de la requalification fiscale

Lors de la vente prématurée d’un bien immobilier, celui-ci subit une décote proposant peu d’attrait pour tout autre investisseur potentiel. Il sera plus difficile pour le propriétaire de s’en séparer, de plus il y gagnera moins à cause de cette moins-value. Il est conseillé de conserver le bien pendant quelques années afin de faire grimper sa valeur et de sortir du dispositif défiscalisant en temps voulu.
Pour les couples en instance de divorce, il existe deux solutions. Le rachat des parts du logement que l’autre conjoint possède, généralement celui ayant le moins de revenus. De ce fait, il n’y a pas de rupture d’engagement et les réductions d’impôt obtenues en amont et en aval du processus défiscalisant sont conservées. Ce changement de propriétaire est à signaler au fisc avec la nouvelle déclaration fiscale jointe. La deuxième solution consiste à garder le bien immobilier concerné en indivision entre les anciens conjoints. Cette méthode plus temporaire, leur permet de se répartir équitablement les avantages fiscaux générés.

Des coûts supplémentaires à rembourser

  • Taxe sur la plus-value
  • Si vous ne conservez pas un bien immobilier, en location, plus de quinze ans vous devrez vous acquitter de la taxe sur la plus-value. Si vous vous séparez de ce bien avant vingt-deux ans de détention, vous devrez régler les prélèvements sociaux de 15,5 %.

  • Résidences services et la TVA
  • Une partie de la TVA immobilière exonérée est à rembourser en cas d’arrêt d’un dispositif défiscalisant avant son terme.

  • Déficit foncier
  • Le déficit foncier généré par des travaux peut être déduit des revenus à condition que le bien n’est pas été loué pendant trois ans.

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