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La question de la semaine : quels sont les pièges à éviter lors d’une promesse de vente ?

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Acquérir un bien immobilier est un processus rythmé par plusieurs étapes juridiques obligatoires, mises en place pour protéger les deux parties en cas de désistement. La signature de la promesse de vente fait foi d'engagement du vendeur et de l'acquéreur avant la signature définitive d'acte authentique du bien. Quelles sont les particularités de cet avant-contrat, ses répercussions en cas de rétractation et son prix ?
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Définition d’une promesse de vente

Avec un record battu en 2021 sur le volume de transactions immobilières réalisées en France (+23 %), le nombre d’actes authentiques réalisés est tout aussi conséquent. Passage obligé pour officialiser la transaction d’un bien du vendeur à l’acquéreur, l’acte authentique de vente est le point final d’un dispositif juridique à effectuer en plusieurs étapes. Après avoir obtenu l’accord de l’offre d’achat délivré au vendeur, la signature de la promesse de vente permet de bloquer la vente et d’en définir les modalités. Considérée comme un avant-contrat, cette première étape à effectuer chez un notaire engage les deux parties dans leur responsabilité en cas de désistement. Deux types de promesses de vente peuvent être signées, définissant toutes deux des caractéristiques propres à connaître : 

  • La promesse unilatérale de vente ou promesse de vente.
  • La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente.

Quelles sont les clauses d’une promesse de vente ?

Le vendeur s’engage juridiquement

Une fois le prix de vente entendu par les deux parties, le vendeur s’engage à respecter la transaction par la signature de la promesse unilatérale de vente. Communément appelée promesse de vente, cette étape couvre l’acheteur en cas de rétractation du vendeur. Si ce dernier fait marche arrière après la signature de la promesse de vente, il sera dans l’obligation de verser des indemnités à l’acheteur. Le détail des dommages-intérêts, étant spécifié sur l’avant-contrat lors de la signature devant le notaire, ne peut être contesté. 

Les particularités d'un avant-contrat pour une vente-immobilière
ATTENTION

L’engagement juridique du vendeur doit être scrupuleusement apposé sur la promesse de vente pour être recevable. Il en va de la responsabilité du notaire qui se doit de rédiger un avant-contrat couvrant les intérêts de chacune des parties de façon équitable. Dans ce cas de figure, si le vendeur se rétracte, une action en justice pourra être menée par l’acquéreur pour dommages et intérêts.

L’acheteur doit verser une somme d’argent

Lors de la signature de la promesse de vente, l’acquéreur s’engage à sécuriser le vendeur financièrement en cas de désistement. Intitulée indemnité d’immobilisation, la somme versée par l’acheteur équivaut à 10 % du prix de vente du bien immobilier. Toutefois, le prix de l’indemnité d’immobilisation est négociable entre les deux parties, s’accordant par exemple à réaliser la transaction en deux fois.

Toutefois, l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter après la signature de la promesse de vente. Si celui-ci respecte la date butoir, il se réapproprie la somme versée pour l’indemnité d’immobilisation. Passé ce délai, il devra se référer aux conditions suspensives détaillées dans l’avant-contrat pour pouvoir la récupérer. L’une des clauses suspensives les plus appliquées pour le remboursement de la somme versée au vendeur passé les 10 jours de rétractation, c’est lorsque l’acquéreur n’a pas obtenu son prêt immobilier. On l’appelle, la clause suspensive d’obtention de prêt.

Quelles pénalités en cas de rétractation de compromis de vente ?

Le deuxième cas d’avant-contrat, la promesse synallagmatique ou compromis de vente, est une promesse qui engage la volonté des deux parties à finaliser la vente.

Comme l’indique l’article 1589 du Code civil : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».


Elle comporte les mêmes engagements que la promesse de vente concernant le délai de rétractation de l’acheteur de 10 jours à sa signature. Passé ce délai, et contrairement au modèle juridique précédent, l’acquéreur n’est pas autorisé à se rétracter. Il sera contraint dans ce cas, à payer des indemnités au propriétaire pour dommages et intérêts. En effet, le désistement d’un achat immobilier après compromis de vente peut s’avérer pénalisant pour le vendeur qui perd du temps, et parfois de l’argent dans le cadre d’un rachat immobilier ou d’un projet financier dépendant de la vente. 

Combien coûte une promesse de vente ?

La promesse de vente et le compromis de vente diffèrent d’un point de vue juridique, mais pas que. Effectivement, le prix de la rédaction d’un compromis de vente est gratuit, quand la promesse de vente elle, coûte 125 euros à l’acheteur. Ce montant d’impôt correspond aux droits d’enregistrement fiscaux obligatoires de la promesse de vente. Choisir un compromis de vente ou une promesse de vente n’est pas la priorité des vendeurs ou acquéreurs, qui, de manière générale s’en remettent à leur notaire pour rédiger les avant-contrats relatifs à la vente d’un bien immobilier. La demande peut être toutefois exprimée auprès des représentants des parties qui de leur côté, n’ont aucun avantage à choisir un format juridique plutôt qu’un autre. 

Qui est habilité à faire signer un avant-contrat de vente immobilière ?

Contrairement à l’acte authentique de vente qui doit être exclusivement rédigé et signé chez un notaire, un agent immobilier est autorisé à faire signer un avant-contrat. Il en va de même pour l’offre d’achat écrite, généralement demandée par l’agence ou le propriétaire au moment de l’accord oral du prix de vente définitif. Lorsque l’offre de prix est acceptée par le propriétaire, l’offre d’achat doit être soigneusement rédigée, sans oublier de mentionner la durée de validité de l’offre afin de passer à l’étape de promesse ou de compromis de vente et bloquer le bien.

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