La défiscalisation immobilière dans l’ancien

Investir en loi Pinel ne se résume pas à acheter un logement neuf. En effet, le dispositif de défiscalisation immobilière s’applique également à l’ancien à condition d’engager des travaux de réfection. C’est, bien sûr, la principale différence avec le neuf. A noter que la rénovation des logements est soumise à des critères bien précis.

Rénover pour défiscaliser dans l’ancien

Le logement choisi doit être vétuste et les travaux engagés doivent lui donner in fine quasiment les performances techniques d’un logement neuf. Un diagnostiqueur agréé doit par ailleurs remplir un premier diagnostic avant le début des travaux puis remplir l’état descriptif à la fin des travaux et valider ou non la réhabilitation du logement. Il s’agit donc de dénicher un local commercial, un hangar ou autre entrepôt en état de délabrement avancé mais avec des parties communes en bon état que le propriétaire s’engage à rendre habitable. Les logements anciens répondant aux critères sont rares sur le marché et ont dû être acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Ils doivent être situés en zone Pinel éligible au dispositif. A noter par ailleurs que les bâtiments sauvegardés ou classés monuments historiques ne rentrent pas dans le dispositif Pinel.

Défiscalisation dans l'immobilier ancien

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Il est important de garder les factures relatives aux travaux de rénovation, qui pourront compléter le dossier descriptif de l’état du logement à la fin des travaux. Elles pourront également vous être demandées lors de la déclaration d’impôts.

Pour rappel, la loi Pinel concerne l’achat et la location d’un logement. C’est pourquoi, et ce quelle que soit la nature des travaux, ils doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la 2eme année qui suit celle de l’acquisition du bien. Dans le cas d’un logement acquis en état futur d’achèvement (VEFA), les travaux pour la défiscalisation immobilière dans l’ancien doivent être terminés dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition. Les travaux sont aussi soumis à des contraintes très précises. La réfection du parquet ne suffit pas si les fenêtres laissent passer le moindre courant d’air ou que la consommation d’énergie explose avec les hauts plafonds. Ainsi, le logement doit bénéficier du label HPE rénovation 2009 pour être éligible au dispositif Pinel à l’issue des travaux. La défiscalisation immobilière dans l’ancien permet d’une part d’augmenter le nombre de logements disponibles à la location et d’autre part de mettre à niveau les biens ne respectant pas les dernières normes énergétiques et écologiques

Quelle réduction d’impôt?

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du bien qui correspond à l’addition du montant de l’achat du logement, les frais inhérents à l’achat (notaire, intérêts…) et les travaux. Ce prix de revient ne peut excéder 5 500€/m2 et 300 000€ au total. Le cas échéant, vous devrez calculer votre réduction sur la base de 5 500€/m2 maximum.

Un investisseur achète un bien à rénover d’une surface de 36 m2 ne respectant pas les critères de décence, ni de performances techniques dans une zone Pinel. Le bien sans les travaux coûte 122 000€ et a nécessité 54 000€ de travaux, soit le bien fini lui coûte 176 000€ ce qui représente 4 888€/m2. L’achat du bien et le montant des travaux ne dépassent pas le plafond d’investissement fixé à 5 500€/m2. Si l’investisseur décide de louer son bien 9 ans, il pourra alors prétendre à une réduction d’impôt de 18%, soit une économie de 31 600€, répartie de manière linéaire pendant 9 ans cela représentera 3 520€ de réduction d’impôt par an.

Défiscaliser dans l’ancien et… louer

La défiscalisation immobilière dans l’ancien suit les mêmes règles que le neuf, si ce n’est la question des travaux ci-dessus. Ainsi, après travaux, le propriétaire peut louer son bien pour 6, 9 ou 12 ans et profiter d’une réduction fiscale de 12, 18 ou 21%.

Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale pour le locataire et doit être situé dans l’une des zones Pinel éligibles (A bis, A ou B1). Enfin, le propriétaire doit respecter les plafonds de loyers et le locataire de ressources, conformément au zonage.

Défiscaliser dans l’ancien a plusieurs avantages : le dispositif permet d’accéder à des zones géographiquement bien placées, dans les quartiers historique de l’hyper-centre par exemple. A l’issue des travaux, le bien coûte environ 20% de moins qu’un logement neuf. Enfin, c’est une opération qui se révèle encore plus intéressante en province.

 

Pour en savoir plus sur la défiscalisation immobilière :