Le conseil pour investir dans la loi pinel

Nos conseils pour défiscaliser en investissant dans l’immobilier locatif ancien

Il est possible d’investir dans deux types de logement, le neuf et l’ancien. La loi Pinel, dispositif d’incitation à l’investissement locatif, impose un certain niveau de performances énergétiques, que ce soit un logement récent ou plus ancien. Toutefois, il est important de noter que le choix du logement influe sur la rentabilité de l'investissement immobilier.
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Les points clés

Pour bénéficier de l’avantage Pinel dans l’ancien, il est impératif de réaliser des travaux permettant au logement de bénéficier du label HPE rénovation 2009, ou BBC 2009. Ces labels confirment que les travaux dont a bénéficié le logement l’ont mis au niveau du neuf en ce qui concerne les performances énergétiques, et donc la consommation d’énergie. Cet impératif va permettre à une grande partie du parc immobilier ancien de ne plus être composé de nombreuses passoires thermiques, d’éviter les fuites d’énergie et de réduire la facture énergétique des contribuables. L’achat locatif ancien est un moyen de réduire ses impôts, mais également, de porter secours au parc immobilier français.

Investissement locatif ancien : les avantages

L’investissement immobilier ancien en loi Pinel propose plusieurs avantages. Tout d’abord, cela permet d’améliorer les performances énergétiques d’un logement, et de remettre à neuf un bien qui ne répondait plus aux critères de décences imposés par le code général des impôts. Un acte responsable et utile, autant pour réduire ses factures d’électricité, que pour préserver la planète. Si, après la période d’engagement à la location, le propriétaire souhaite habiter son bien, il aura à disposition un logement dors et déjà entièrement rénové.

L’investissement locatif en Pinel ancien bénéficie de la même réduction Pinel que dans le neuf, soit :

  • 12 % du prix d’acquisition en réduction d’impôt pour une location de 6 ans.
  • 18 % pour un engagement de 9 ans.
  • 21% pour une reconduction sur une période de 12 ans au total.

La possibilité de défiscalisation grâce à l’immobilier ancien est accessible dans un contexte où, généralement, les prix d’achat sont moins élevés que pour un bien équivalent, mais neuf. Cela laisse alors une marge budgétaire suffisante pour engager des travaux de rénovation suffisants.

Autre avantage et non des moindres, la loi Pinel autorise le propriétaire bailleur à louer son habitation à ses ascendants ainsi qu’à ses descendants.

Investissement locatif ancien : les impératifs

Comme tout investissement ouvrant droit à un avantage fiscal accordé par le gouvernement, l’achat locatif ancien éligible à la loi Pinel demande de respecter plusieurs critères. L’habitation doit se situer dans une zone définie par la loi de défiscalisation. Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif a été recentré sur les zones A, Abis et B1. Le zonage servira également de repère pour définir un plafond de ressources des locataires ainsi qu’un plafond de prix au mètre carré du loyer. Outre la limitation de ressources, le locataire doit s’engager à occuper le logement nu, à titre de résidence principale.
Enfin, la réduction d’impôt s’opère sur un investissement immobilier ancien de maximum 300 000 euros, dans la limite de deux biens par an. Au-delà, l’avantage Pinel ne s’appliquera pas.

Louer dans l’ancien pour défiscaliser

Après rénovation, le logement éligible à la loi Pinel dans l’ancien doit être énergétiquement plus performant. Les travaux ne doivent pas durer plus de 30 mois après la signature de l’acte authentique d’acquisition.

Rénover son logement

Un diagnostiqueur agréé doit remplir un premier diagnostic avant le début des travaux puis compléter l’état descriptif à la fin des travaux afin de valider ou non la réhabilitation du logement. Il s’agit donc de dénicher un local commercial, un hangar ou autre entrepôt en état de délabrement avancé mais avec des parties communes en bon état, que le propriétaire s’engage à rendre habitable.

À retenir

Les bâtiments sauvegardés ou classés Monument Historique ne rentrent pas dans le dispositif Pinel.

Il est important de garder les factures relatives aux travaux de rénovation, qui pourront compléter le dossier descriptif de l’état du logement à la fin des travaux. Elles pourront également vous être demandées lors de la déclaration d’impôts.

L’avantage fiscal

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du bien qui correspond à l’addition du montant de l’achat du logement, les frais inhérents à l’achat (notaire, intérêts…) et les travaux. Ce prix de revient ne peut excéder 5 500 € / m² et 300 000 € au total. Le cas échéant, vous devrez calculer votre réduction sur la base de 5 500 € / m² maximum.

Un investisseur achète un bien à rénover d’une surface de 36 m² ne respectant pas les critères de décence, ni de performances techniques dans une zone Pinel. Le bien sans les travaux coûte 122 000 € et a nécessité 54 000 € de travaux, soit le bien fini lui coûte 176 000 € ce qui représente 4 888 € / m². L’achat du bien et le montant des travaux ne dépassent pas le plafond d’investissement fixé à 5 500 € / m². Si l’investisseur décide de louer son bien 9 ans, il pourra alors prétendre à une réduction d’impôt de 18%, soit une économie de 31 600€, répartie de manière linéaire pendant 9 ans cela représentera 3 520 € de réduction d’impôt par an.

La mise en location

Après travaux, le propriétaire peut louer son bien pour 6, 9 ou 12 ans et profiter d’une réduction fiscale de 12, 18 ou 21 %.
Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale pour le locataire et doit être situé dans l’une des zones Pinel éligibles (A bis, A ou B1). Enfin, le propriétaire doit respecter les plafonds de loyer et le locataire, le plafond de ressources, conformément au zonage.

Défiscaliser l’immobilier dans l’ancien a plusieurs avantages : le dispositif permet d’accéder à des zones géographiquement bien placées, dans les quartiers historiques de l’hyper-centre par exemple. À l’issue des travaux, le bien coûte environ 20 % de moins qu’un logement neuf.

Les autres dispositifs pour défiscaliser dans l’ancien

Pinel n’est pas la seule loi à proposer un avantage fiscal pour récompenser l’achat locatif ancien. Plusieurs dispositifs de défiscalisation ciblent différents investisseurs ayant des objectifs divers.

  • Loi Denormandie

La loi Denormandie s’inscrit dans la suite logique du Pinel dans l’ancien. Le dispositif propose une défiscalisation sur l’immobilier ancien, au même titre que Pinel. Outre le type de travaux de rénovation à effectuer, un seul critère diffère réellement : le zonage. En effet, si le Pinel dans l’ancien a défini trois zones distinctes, le dispositif Denormandie, lui, est accessible dans toutes les villes faisant partie du plan « Action cœur de ville ».

  • Loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard s’axe sur les résidences de services (étudiantes, senior ou pour personnes handicapées). Si le logement acheté n’est pas neuf, il doit dater d’au moins 15 ans et être entièrement réhabilité à neuf. La mise en location dure 9 ans et donne accès à une réduction d’impôt d’un montant de 11 % du prix d’acquisition, étalée sur toute la durée d’engagement.

  • Loi Malraux

Le dispositif Malraux impose un zonage strict et ne cible que certains territoires de la métropole. Pour accéder à l’avantage fiscal, le propriétaire doit procéder à une restauration complète du bien, en vue de le louer nu, en qualité de résidence principale, durant au moins 9 ans. Autre contrainte imposé par la loi Malraux : confier les travaux à un architecte des bâtiments de France, et que ceux-ci ne durent pas plus de quatre ans. La réduction d’impôt s’établira en fonction de la zone.

  • Loi Cosse

La loi Cosse n’impose pas de travaux au propriétaire. Le bien peut être ancien et en très bon état avant l’achat. Le propriétaire doit juste s’engager à louer son logement à prix raisonnable pour assurer un marché locatif accessible aux ménages les plus modestes.