Le conseil pour investir dans la loi pinel

Investissement locatif : comment investir dans l’immobilier ancien ?

Il est possible d’investir dans deux types de logement, le neuf et l’ancien. La loi Pinel, dispositif d’incitation à l’investissement locatif, impose un certain niveau de performances énergétiques, que ce soit un logement récent ou plus ancien. Toutefois, il est important de noter que le choix du logement influe sur la rentabilité de l'investissement immobilier.

Les points clés

Pourquoi préférer l’acquisition d’un bien immobilier ancien à un bien neuf ?

La rentabilité est le point mis en avant pour plébisciter l’investissement immobilier dans le neuf. Toutefois, investir dans l’ancien peut vous permettre de réaliser une très bonne opération. Il existe plusieurs avantages à acquérir un bien ancien, vous donnant la possibilité d’effectuer un investissement rentable.

Une plus grande diversité de l’offre

Investir dans l’immobilier ancien peut être une opération plus simple que pour l’immobilier neuf. En effet, le nombre de biens en vente est beaucoup plus important dans l’ancien. Cette offre très importante vous confère également plus de choix dans la typologie, la localisation et les caractéristiques du bien que vous souhaitez acquérir. Ainsi, réaliser une acquisition dans l’immobilier ancien peut être plus aisé : vous trouverez forcément le bien qui correspond au mieux à vos besoins, votre budget et donc votre projet.

Un prix d’achat moyen moins important

La pluralité des biens permet également une diversité dans les prix des ventes. On estime qu’un bien ancien est, entre 20 % et 30 % moins cher qu’un bien neuf. Il est ainsi plus simple de trouver un bien en fonction de votre budget. Cette différence s’explique notamment par la potentielle vétusté du bien. Néanmoins, il est possible pour un acquéreur de réaliser des travaux de rénovation ou de remise en état afin de faciliter la mise en location et de pouvoir réaliser une plus-value importante à la revente de son bien. Le prix plus faible du bien vous permet de réaliser sereinement ces travaux d’embellissement.

À SAVOIR

La réalisation de travaux de rénovation peut être financée à l’aide d’un éco-PTZ, accessible sous certaines conditions aux propriétaires-bailleurs.

Des charges moins importantes

L’investissement locatif est généralement porté par la volonté de se créer un patrimoine immobilier mais également par une logique de rendement. Or, investir dans un appartement neuf est synonyme de fortes charges de copropriété, notamment pour l’entretien des parties communes et des différents services et infrastructures (piscine, salle de sport, ascenseur, etc.).

Des charges de copropriété moins importantes impliquent ainsi une répercussion limitée sur le loyer qui est de fait moins onéreux pour les locataires. Ainsi, le logement dispose d’une plus grande attractivité grâce à son loyer moins important.

Une plus-value intéressante à la revente

Les biens immobiliers anciens sont généralement plus prisés lors de leur revente. L’attrait peut porter sur leur histoire, leur authenticité ou leur côté atypique. De plus, leur localisation généralement au cœur des villes leur confère un avantage pour une future location. En effet, acquérir un bien dans le centre historique d’une ville permet de s’assurer d’une demande locative importante et donc de périodes de vacance locative réduites.

L’acquisition d’un bien ancien peut également être effectuée en réhabilitant entièrement le logement. Ainsi, un investisseur peut réaliser une belle plus-value en acquérant un bien insalubre et en le remettant en état. Le prix pour l’acquisition du bien est généralement bien inférieur à celui en vigueur et permet de financer les travaux tout en réalisant une marge à la revente. Cette opération est d’autant plus intéressante que des aides et des dispositifs de défiscalisation sont mis en place par l’État afin de financer la rénovation énergétique ou la réhabilitation de biens dans des zones classées SPR.

Optimisez la fiscalité de votre investissement locatif

La réalisation d’un investissement locatif dans l’immobilier ancien permet de percevoir des revenus fonciers. Comme tout revenu, ceux-ci doivent être déclarés à l’administration fiscale. Pour ce faire, deux régimes d’imposition existent :

  • Le régime micro-foncier.
  • Le régime réel.

Le premier s’applique automatiquement dès lors que le montant des revenus fonciers (hors charges) est inférieur à 15 000 € par an. Au-delà, seul le régime réel est applicable. Néanmoins, le choix est laissé au contribuable entre les deux régimes, tant que le montant de ses revenus fonciers reste inférieur à 15 000 € par an.

À savoir

Préférer le régime réel au régime micro-foncier implique une obligation d’imposition sous ce régime pour une durée de 3 ans. L’investisseur doit ainsi prendre cette période en considération lors du choix de son régime d’imposition.

Afin d’optimiser son investissement, le contribuable a tout intérêt à étudier les deux régimes afin de déterminer lequel privilégier. La différence porte notamment sur l’abattement possible pour chaque régime. Le régime micro-foncier permet de simplifier les démarches déclaratives des revenus fonciers. Pour ce faire, l’abattement sur les revenus est automatique et fixé à 30 %. Pour le régime réel, l’abattement est composé de certaines dépenses selon des conditions strictes. Le régime réel d’imposition peut être plus avantageux : il peut permettre à un investisseur de déduire la quasi-intégralité des charges dépensées pour la rénovation d’un bien, voire de déclarer un déficit foncier.

Le statut de loueur meublé non-professionnel (LMNP)

Lors de la réalisation d’un investissement locatif, une autre question revient régulièrement : est-il préférable de louer un bien meublé ou vide ? La location meublée permet à un bailleur de profiter du statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Ce statut donne des avantages à l’investisseur, tels que la possibilité de déclarer ses loyers sous le régime micro-BIC ou d’amortir son investissement sous le régime réel.

L’amortissement de l’investissement locatif est possible sur le mobilier et l’immobilier. Le mobilier peut être amorti jusqu’à 100 % de sa valeur, sur une durée dite « d’usage ». Ainsi, les dépenses déductibles peuvent être diverses et variées : frais d’agence pour l’achat ou la location, remplacement des meubles, taxe foncière, etc. Le propriétaire-bailleur est même dans la capacité de déduire les frais d’assurance et les intérêts liés à la souscription d’un emprunt pour le financement de son investissement.

Les dispositifs d’investissement locatif dans l’ancien

Investir dans l’ancien peut également permettre à un contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt incitative. Il existe actuellement quatre principaux dispositifs de défiscalisation pour un investissement dans l’immobilier ancien :

  • La loi Denormandie, un dispositif de défiscalisation disponible au sein des villes intégrées au plan « Action cœur de ville ».
  • Le dispositif Malraux. Il confère aux investisseurs une réduction d’impôt pour la rénovation d’un bien situé en zone SPR.
  • La loi Cosse, proposant une défiscalisation pour une location d’un bien à un loyer plafonné.
  • La loi Pinel dans l’ancien, qui concerne la réhabilitation d’un bien selon des critères de décence et de performances énergétiques.