Investissement locatif : comment investir dans l’immobilier ancien ?

Les avantages de préférer l’acquisition d’un bien immobilier ancien à un bien neuf

La rentabilité est le point mis en avant pour plébisciter l’investissement immobilier dans le neuf. Toutefois, investir dans l’ancien peut vous permettre de réaliser une très bonne opération. Il existe plusieurs avantages à acquérir un bien ancien, vous donnant la possibilité d’effectuer un investissement rentable.

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Une plus grande diversité de l’offre

Investir dans l’immobilier ancien peut être une opération plus simple que pour l’immobilier neuf. En effet, le nombre de biens en vente est beaucoup plus important dans l’ancien. Cette offre très importante vous confère également plus de choix dans la typologie, la localisation et les caractéristiques du bien que vous souhaitez acquérir. Ainsi, réaliser une acquisition dans l’immobilier ancien peut être plus aisé : vous trouverez forcément le bien qui correspond au mieux à vos besoins, votre budget et donc votre projet.

Un prix d’achat moyen moins important

La pluralité des biens permet également une diversité dans les prix des ventes. On estime qu’un bien ancien est, entre 20 % et 30 % moins cher qu’un bien neuf. Il est ainsi plus simple de trouver un bien en fonction de votre budget. Cette différence s’explique notamment par la potentielle vétusté du bien. Néanmoins, il est possible pour un acquéreur de réaliser des travaux de rénovation ou de remise en état afin de faciliter la mise en location et de pouvoir réaliser une plus-value importante à la revente de son bien. Le prix plus faible du bien vous permet de réaliser sereinement ces travaux d’embellissement.

À SAVOIR

La réalisation de travaux de rénovation peut être financée à l’aide d’un éco-PTZ, accessible sous certaines conditions aux propriétaires-bailleurs.

Des charges moins importantes

L’investissement locatif est généralement porté par la volonté de se créer un patrimoine immobilier mais également par une logique de rendement. Or, investir dans un appartement neuf est synonyme de fortes charges de copropriété, notamment pour l’entretien des parties communes et des différents services et infrastructures (piscine, salle de sport, ascenseur, etc.).

Des charges de copropriété moins importantes impliquent ainsi une répercussion limitée sur le loyer qui est de fait moins onéreux pour les locataires. Ainsi, le logement dispose d’une plus grande attractivité grâce à son loyer moins important.

Une plus-value intéressante à la revente

Les biens immobiliers anciens sont généralement plus prisés lors de leur revente. L’attrait peut porter sur leur histoire, leur authenticité ou leur côté atypique. De plus, leur localisation généralement au cœur des villes leur confère un avantage pour une future location. En effet, acquérir un bien dans le centre historique d’une ville permet de s’assurer d’une demande locative importante et donc de périodes de vacance locative réduites.

L’acquisition d’un bien ancien peut également être effectuée en réhabilitant entièrement le logement. Ainsi, un investisseur peut réaliser une belle plus-value en acquérant un bien insalubre et en le remettant en état. Le prix pour l’acquisition du bien est généralement bien inférieur à celui en vigueur et permet de financer les travaux tout en réalisant une marge à la revente. Cette opération est d’autant plus intéressante que des aides et des dispositifs de défiscalisation sont mis en place par l’État afin de financer la rénovation énergétique ou la réhabilitation de biens dans des zones classées SPR.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien

Investir en locatif dans l’ancien peut également permettre à un contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt incitative. Il existe actuellement quatre principaux dispositifs de défiscalisation pour un investissement dans l’immobilier ancien.

La loi Pinel ancien

Si le dispositif de défiscalisation Pinel se concentre essentiellement sur l’immobilier neuf, il peut être également possible de l’utiliser dans l’ancien, en bénéficiant des mêmes attraits. Soit une diminution d’impôt de 12 % pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans. Les conditions d’éligibilité pour en profiter diffèrent néanmoins, seules celles entourant la zone géographique et les plafonds de loyers restent similaires :

• L’habitation doit avoir eu au moins un propriétaire pour être caractérisée d’ancienne ;
• Le bien peut être originellement résidentiel, mais également industriel, commercial ou complètement insalubre s’il a vocation à être réhabilité en logement décent selon plusieurs exigences strictes ;
• Placer le bien en location dans les 30 mois succédant à l’achèvement des travaux de rénovation ;

La loi Pinel ancien est cumulable avec le dispositif du déficit foncier. On parle alors techniquement de « Pinel optimisé au déficit foncier ».

A noter !

Comme pour le procédé éponyme dans le neuf, la loi Pinel ancien prendra fin en 2024.

La loi Denormandie complète le Pinel ancien

Le dispositif Pinel ancien et la loi Denormandie se ressemblent très étroitement, avec des avantages fiscaux et conditions identiques. Quelques changements sont cependant à retenir. Ils résident dans le fait que :

• Le processus Denormandie se focalise sur 245 communes françaises distinctes tandis que la loi Pinel ancien, comme dans le neuf, possède une classification par zone géographique (A, A bis, B1) ;
• La loi Denormandie établit, pour le coût des travaux de réhabilitation, des montants précis. Pas le dispositif Pinel ancien. Ainsi, ils doivent représenter au moins 25 % du prix global de l’acquisition et les performances énergétiques du bien doivent être bonifiées de 20 % pour un appartement, de 30 % pour une maison ;
• La défiscalisation Denormandie se terminera fin 2024, tout comme la loi Pinel ancien.

La réduction d’impôt Malraux

Avec la loi Malraux, il est possible de bénéficier d’une diminution d’impôt intéressante à condition d’acquérir un bien dans l’ancien et d’y effectuer des travaux de rénovation, afin que ce dernier soit propre à un usage locatif convenable. La réduction, qui se fixe à 22 % ou 30 % en fonction de la somme engagée dans ce chantier de modernisation (maximum 400 000€), ne peut être toutefois réellement effective qu’en respectant un certain nombre de règles :

• Le logement acheté doit se situer dans un quartier ancien en forte dégradation, dans une zone de protection du patrimoine architectural, paysager ou urbain, ou dans un secteur préservé ;
• Les travaux de réhabilitation doivent se consacrer à l’intégralité de l’immeuble ;
• Le bien doit impérativement être mis sous contrat de location dans une période maximale de 12 mois après la fin du chantier.

Défiscaliser dans l’ancien avec la loi Cosse « Loc’Avantages »

Avec le dispositif « Loc’Avantages », plus connu sous le nom de loi Cosse, il est possible d’obtenir une diminution d’impôt importante en contrepartie de son acceptation de signer une convention d’engagements avec l’Anah (Agence nationale de l’Habitat). Le contrat impose plusieurs directives telles que louer le bien en tant que résidence principale à un prix en deçà de ceux du marché, pendant 6 ans au minimum, à des particuliers ou ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond.

La réduction fiscale est ensuite calculée en fonction du montant fixé pour ce loyer. Le prix plancher à ne pas excéder pour bénéficier de l’avantage dépend d’un barème de trois valeurs, définies selon les spécificités de la commune d’habitation :

• Loc 1 = -15 % d’impôt ;
• Loc 2 = -30 % ;
• Loc 3 = -40 % ;

Optimisez la fiscalité de votre investissement locatif

La réalisation d’un investissement locatif dans l’immobilier ancien permet de percevoir des revenus fonciers. Comme tout revenu, ceux-ci doivent être déclarés à l’administration fiscale. Pour ce faire, deux régimes d’imposition existent :

• Le régime micro-foncier ;
• Le régime réel ;

Le premier s’applique automatiquement dès lors que le montant des revenus fonciers (hors charges) est inférieur à 15 000 € par an. Au-delà, seul le régime réel est applicable. Néanmoins, le choix est laissé au contribuable entre les deux régimes, tant que le montant de ses revenus fonciers reste inférieur à 15 000 € par an.

À savoir

Préférer le régime réel au régime micro-foncier implique une obligation d’imposition sous ce régime pour une durée de 3 ans. L’investisseur doit ainsi prendre cette période en considération lors du choix de son régime d’imposition.

Afin d’optimiser son investissement, le contribuable a tout intérêt à étudier les deux régimes afin de déterminer lequel privilégier. La différence porte notamment sur l’abattement possible pour chaque régime. Le régime micro-foncier permet de simplifier les démarches déclaratives des revenus fonciers. Pour ce faire, l’abattement sur les revenus est automatique et fixé à 30 %. Pour le régime réel, l’abattement est composé de certaines dépenses selon des conditions strictes. Le régime réel d’imposition peut être plus avantageux : il peut permettre à un investisseur de déduire la quasi-intégralité des charges dépensées pour la rénovation d’un bien, voire de déclarer un déficit foncier.

Le statut de loueur meublé non-professionnel (LMNP)

Lors de la réalisation d’un investissement locatif, une autre question revient régulièrement : est-il préférable de louer un bien meublé ou vide ? La location meublée permet à un bailleur de profiter du statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Ce statut donne des avantages à l’investisseur, tels que la possibilité de déclarer ses loyers sous le régime micro-BIC ou d’amortir son investissement sous le régime réel.

L’amortissement de l’investissement locatif est possible sur le mobilier et l’immobilier. Le mobilier peut être amorti jusqu’à 100 % de sa valeur, sur une durée dite « d’usage ». Ainsi, les dépenses déductibles peuvent être diverses et variées : frais d’agence pour l’achat ou la location, remplacement des meubles, taxe foncière, etc. Le propriétaire-bailleur est même dans la capacité de déduire les frais d’assurance et les intérêts liés à la souscription d’un emprunt pour le financement de son investissement.