Peut-on investir via une SCI ?

Une SCI est une société civile immobilière. Elle est un outil de gestion du patrimoine, contrairement à une société civile de placement immobilier (SCPI), qui est plutôt un outil d’investissement. Il est possible de défiscaliser en Pinel via une SCI.
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La seule condition est la suivante : la Société Civile Immobilière ne doit pas être soumise à l’impôt sur les sociétés. Le contribuable pourra alors bénéficier de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.

Une SCI est une société civile immobilière. Elle est un outil de gestion du patrimoine, contrairement à une société civile de placement immobilier (SCPI), qui est plutôt un outil d’investissement.

La différence entre les deux est très simple. Dans une SCI, vous choisissez les biens dans lesquels vous souhaitez investir et vous en assurez la gestion. Dans une SCPI, le choix est fait pour vous et vous ne vous occupez de rien. Elles n’ont donc pas du tout le même fonctionnement, ni la même utilisation.

Une SCI est obligatoirement constituée de 2 associés, a minima. L’investissement d’origine est divisé entre les associés et une décision ne peut se prendre sans l’accord des autres associés. La SCI ne doit pas être soumise à l’impôt sur la fortune (ISF).

Dans le cas d’un investissement dans une SCI en Pinel, la réduction d’impôt est appliquée à chaque associé sur ses propres parts, et non sur l’ensemble de l’investissement.

En contrepartie, chaque associé de la SCI s’engage à conserver ses parts jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location – 6, 9 ou 12 ans. Cet engagement porte sur l’ensemble des titres : un associé ne peut vendre pas tout seul ses parts.

À noter que la réduction Pinel en SCI ne  peut s’appliquer sur un bien démembré (voir la nue-propriété).

 

Loi Pinel SCI : Avantages et obligations 

Les réductions d’impôt en SCI sont identiques à celle d’un particulier :

  • 12% de réduction pour 6 ans de location.
  • 18% de réduction pour 9 ans de location.
  • 21% de réduction d’impôt pour 12 ans de location.

Il est indispensable de suivre certaines règles pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel en SCI.

Le logement doit être loué nu et à titre de résidence principale pour le locataire, dans les 12 mois suivant l’achat. Il doit également respecter l’une des deux réglementations énergétiques en vigueur : RT2012 ou BBC 2015. Dans le cas d’un logement ancien, il est obligatoire de réaliser des travaux, afin de le mettre au niveau du neuf, ou de respecter les deux normes citées ci-dessus.

Le logement doit également être situé d’ans l’une des zones Pinel – A bis, A1, B1 et B2 (une dérogation préfectorale est nécessaire pour investir en B2) – et, par conséquent, le propriétaire doit respecter les plafonds de loyers.

Les investissements sont, eux, limités à deux par an pour un montant total de 300 000 euros maximum, en SCI comme pour les particuliers.

Quant aux locataires, ils ont l’obligation de respecter les plafonds de ressources définis par le zonage Pinel. Contrairement à la loi Duflot, il est possible de louer le bien à ses ascendants ou descendants mais il est interdit, dans le cadre d’une SCI, de le louer à l’un des associés ou à un membre de son foyer fiscal.

Enfin, la réduction Pinel en SCI entre dans le calcul des niches fiscales, plafonnées à 10 000 euros par an.

Commentaires (68)

  • Gabi

    C’est quoi une SCI?? merci.

    • sophie neuilly

      Bonjour,

      Pour répondre à votre question la SCI ou Société Civile Immobilière est une forme juridique qui offre à deux ou plusieurs personnes la possibilité de se regrouper pour faire une acquisition immobilière. A ne pas confondre avec la SCPI (société civile de placement immobilier) ou encore le OCPI (Organisme de Placement Collectif Immobilier), la SCI permet d’acheter et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers dont des maisons, des appartements, des immeubles ou même des parkings. Cette structure, propriétaire des biens, est détenue par les associés ou les actionnaires. Ces derniers ont, quant à eux, un pouvoir décisionnaire et recevront des éventuels bénéfices tout en ayant une responsabilité par rapport aux créances ; le tout, bien sûr, en proportion à leur contribution financière au capital. Les rentrées de revenus seront générées par les loyers des biens mis en location ou la cession de certains biens.

      Cordialement

    • Philippe

      Bonjour, sauriez vous me dire si un SCI constitué d’une personne physique et d’une société type Sarl peu achetée en PINEL ???
      Personne ne sait me dire, on ne détail en rien les composantes de la SCI ou cela n’a t il aucune incidence???

    • Stéphane

      Bonjour,

      Je vous confirme qu’une SCI détenue en partie par une SARL (personne morale) n’est pas éligible à la défiscalisation PINEL car comme évoqué par une autre réponse, une SCI détenue, même en partie, par une SARL est automatiquement assujetti à l’IS (Impôt sur les Société), et donc contraire au dispositif PINEL.

      Bonne journée

    • Gilles

      Bonjour,
      Je ne suis pas d’accord avec votre analyse, une SCI dont un associé est une société soumise à l’IS n’est pas soumise de plein droit à l’IS, le résultat lui revenant en fonction de sa quote-part de détention de la SCI sera imposée à l’IS, les associés personne physique seront quant à eux bien imposé sur leur revenu au titre des revenus fonciers, du fait de la transparence fiscale de la SCI IR.

    • Vincent

      Il me semble qu’une SCI ayant une société de capitaux (dont SARL) au capital est automatiquement assujétie à l’impôt sur les sociétés (IS). Or en pinel, la SCI doit être assujétie a l’impôt sur le revenu, donc pour moi ce n’est pas possible.

    • DUBOVIK

      Non, ce n’est pas tout à fait exact. Certaines SCI sont assujetties à l’impôt sur les sociétés, d’autres sont assujetties à l’impôt sur le revenu. Donc, fonction de cela, certaines SCI peuvent investir en PINEL, d’autres non.

    • alexandre

      je suis d accord

    • Nicolas Jean, conseiller en défiscalisation

      Bonjour,

      je vous conseille de prendre contact avec l’un de nos experts. C’est entièrement gratuit et il sera plus à même de vous répondre, via cette adresse : https://www.la-loi-pinel.com/contact/

      Cordialement.

    • Nicolas Jean, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Gabi. Une SCI est une « Société Civile Immobilière ». Il s’agit d’une société civile, qui a un objet immobilier. Cela peut vous permettre, par exemple, de détenir un bien immobilier avec plusieurs personnes. Cordialement.

  • Mud

    Dans le cas où c’est une SCI qui investit en loi Pinel, le locataire ascendant ou descendant d’un associé peut-il percevoir une allocation logement ?
    Merci

    • Nicolas Jean, conseiller en défiscalisation

      Bonjour. L’aide au logement (APL) ne peut pas être perçue par un locataire qui verse un loyer à un ascendant. L’achat d’un bien Pinel via une SCI en vue de le louer à un de ses enfants par exemple, ne permet pas de percevoir les APL. Cordialement.

  • FRESILLON

    Bonjour,
    En SCI, puis je louer à mes enfants tout en bénéficiant de la loi Pinel?

    Merci

    • Nicolas Jean, conseiller en défiscalisation

      Bonjour.

      Oui, en SCI, vous pouvez louer à vos enfants en bénéficiant de la loi Pinel.

      Cordialement.

  • J DUBUS

    Est il possible d’investir autour de 600 000 euros (achat immeuble + travaux) pour faire ensuite 6 appartements et de disfiscaliser en loi pinel 300 000 euros la première année avec la moitié des parts de la SCI et 300 000 euros la 2eme année avec l’autre moitié des parts de la SCI ??
    Merci pour votre réponse.

  • PhilB

    Bonjour,
    j’envisage de créer une SCI afin de faire construire mon futur logement (maison). Peut on profiter de la loi Pinel si je suis le locataire ?
    Merci

  • DUBURCQ

    Bonjour,

    Je souhaite acheter un appartement en PINEL, sous forme de SCI.
    J’aimerai donner la nue propriété de 25% des parts à mes 2 enfants de 4 et 5 ans (en gardant l’usufruit) et garder les 50% restant répartis en 25/25 avec mon épouse.

    Est ce possible de garder la réduction d’impôt sur l’ensemble?.

    Cordialement.
    Xavier Duburcq.

    • jb

      Bonjour,

      La réponse m’interresse, avez vous pu realiser cette operation svp ?

    • Nicolas Jean, conseiller en défiscalisation

      Bonjour,
      Je vous invite à contacter un de nos experts en défiscalisation via notre formulaire de contact pour répondre à votre question. Un conseiller vous contactera rapidement.
      Cordialement.

  • Raynald

    Bonjour,

    Dans le cas où une personne serait majoritaire au sein d’une SCI disposant d’un bien en dispositif Pinel (ex-Duflot),
    cette personne a-t-elle la possibilité d’être elle – même locataire du bien ?

    Merci à vous.

  • sergio pavia

    Bonjour,

    Si je crée une SCI avec ma fille et mon frère , comment se passe la défiscalisation en loi Pinel ? ça sera sous forme de quote part pour chacun ? ou alors est-il possible qu’un seul bénéficie de la défiscalisation en l’occurrence ma fille..
    Merci
    Cldt
    Sergio Pavia

    • Nicolas Jean, conseiller en défiscalisation

      Bonjour,

      En ce qui concerne les SCI, je vous invite à utiliser notre formulaire de contact. Un expert en défiscalisation vous répondra rapidement.

      Cordialement.

  • PAROT

    bonjour,
    Serait-il possible d’acheter un bien immobilier via une SCI avec de la loi Pinel et l’occuper en tant que résidence principale ?

    Qu’en serait-il de la réduction d’impôt ?

    Cordialement,
    RP.

  • derin

    Bonjour,
    je souhaiterais construire une deuxième maison sur mon terrain avec mon beau frère comme deuxième investisseur je me suis renseigné auprès de la mairie et cela est possible,par contre j’ai une multitude de questions…
    loi pinel!!
    création SCI.
    QUI PEUT ME DIRIGER.

    Merci

  • Breton

    Bonjour,
    Vous dites que le contribuable pourra bénéficier de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.
    Ce n’est pas plutôt la SCI qui est le bénéficiaire car l’appartement lui appartient ? le contribuable ne dispose que des parts, et des éventuels revenus distribués si je ne me trompe pas.
    merci d’avance pour vos lumières,
    Cordialement,

  • TRANVOUEZ JOËL

    Bonjour.
    Un associé d’une SCI peut il être locataire du bien acheté par cette SCI.
    Merci d’avance.
    Cordialement.

  • Bouzard

    Bonjour, Si une SCI n’est pas soumise à l’impot sur les sociétes, comment régularise t-elle ses profits à l’administration ?
    Cordialement

  • LEFEBVRE

    quels avantages / inconvénients de monter une SCI avec un enfant étudiant qui serai probablement le locataire du bien en la loi Pinel ?
    En résumé : à quoi ca sers de monter la SCI ?
    Merci
    cordialement,
    Mme LEFEBVRE

    • Nicolas Jean, conseiller en défiscalisation

      Bonjour,

      Pour toutes questions sur les SCI, je vous invite à nous contacter via notre formulaire de contact.
      Un conseiller en défiscalisation vous contactera rapidement. Le service est totalement gratuit.

      Cordialement.

  • PINEAU MICHEL

    Ma fille est à la fois fille d’associé et associée elle-même de notre SCI. Peut-elle titulaire du bail d’un logement acheté en loi PInel ?.
    Merci, cordialement.

    • Nicolas Jean, conseiller en défiscalisation

      Bonjour,

      Pour les questions sur les SCI, je vous invite à utiliser notre formulaire de contact. Un expert en défiscalisation vous rappellera dans les plus brefs délais et gratuitement.

      Cordialement.

  • Nourry

    Bonjour,

    dans le cadre de la loi Pinel, un enfant peut-il être associé minoritaire d’une SCI et locataire du bien?

    Merci.

    • Nicolas Jean, conseiller en défiscalisation

      Bonjour,

      par enfant, parlez-vous d’une personne mineure ou majeure ?

      Cordialement.

  • marie

    Marie

    bonjour,Serait-il possible d’acheter un bien immobilier via une SCI en dispositif Pinel et l’occuper moi meme au titre de ma residence principale?Cordialement,

    • Nicolas, conseiller en défiscalisation

      Bonjour,

      non, ce n’est malheureusement pas possible.

      Cordialement.

  • bovet

    Bonjour,

    J’ai une question : nous sommes trois frères et nous voudrions mettre notre maman dans un appartement en loi Pinel via une sci. Par contre nous avons besoin d’un apport de 20 000 € que détient ma mère. Est ce que ma maman peut avoir une part dans la Sci de faire un apport en compte courant d’associé de 20 000 €.
    Pour résumé peut elle etre locataire de l’appartement et propriétaire de l’appartement via part de SCI?

    Merci de votre réponse

    • Nicolas, conseiller en défiscalisation

      Bonjour,

      je vous conseille de prendre contact avec l’un de nos experts. C’est entièrement gratuit et il sera plus à même de vous répondre, via cette adresse : https://www.la-loi-pinel.com/contact/

      Cordialement.

  • karine

    Bonjour

    Nous somme 4 associés d’une SCI qui ont acheté un appartement. Le locataire est l’une des associés et la gérante.
    Peut-on bénéficier de la loi Pinel pour les trois autres associés ?
    Cordialement

  • Maryn

    Dans le cadre d’une défiscalisation en loi Pinel, est il possible que le locataire soit une SCM ? ou une profession libérale ?

    • Nicolas, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Maryn,
      Pour bénéficier de la réduction fiscale liée au dispositif Pinel, il est obligatoire que le logement soit loué au titre de RESIDENCE PRINCIPALE du locataire, ce qui exclut de fait le fait d’héberger une société civile de moyens ou une profession libérale.
      Pour plus d’infos, vous pouvez consulter notre page dédiée.
      Cordialement.

  • derrien

    Bonjour

    Comment remplir la 2044eb dans le cadre du dispositif Pinel pour un bien acquis par une SCI et comment reporter sur la 2044 special ?

    Merci

    • Nicolas, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Derrien,

      Il est compliqué de vous aider dans ces démarches via une réponse écrite. Je vous invite à utiliser notre formulaire de contact, nos experts en défiscalisation pourront vous aider de manière plus concrète! Ce service est totalement gratuit.
      Cordialement.

  • Lilou

    Bonjour,
    En août dernier, nous avons signé pur un appartement en PInel intégralement financé par crédit.
    Lors de la signature chez le notaire, la question de l’aménagement intérieur ( cuisine, salle de bain) n’a pas été abordée et nous nous retrouvons avec 10 000 euros à financer en sus. Est-il possible d’inclure ces 10 000 euros dans une défiscalisation ? Comment faire pour que ce ne soit pas de l’argent investi  » à perte ».
    Une SCI serait-elle intéressante pour nous?
    Merci.

    • Nicolas, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Lilou,

      Compte tenu de votre cas particulier, nous vous conseillons et vous invitons à contacter l’un de nos experts qui pourra vous répondre de manière plus précise.

      Cordialement.

  • ST

    Bonjour,

    Une SCI familiale composée des deux parents et d’un enfant envisagent d’acquérir un appartement pour y loger l’enfant. Dans ce contexte, les deux parents (pas l’enfant bien sûr) peuvent-ils bénéficier de la loi Pinel au travers de la SCI ? Je n’ai pas trouvé de réponse à ce cas sur le web.

    • Nicolas, conseiller en défiscalisation

      Bonjour ST,

      Il semble que les deux parents peuvent effectivement bénéficier du dispositif Pinel via leur SCI. Toutefois, nous vous conseillons de soumettre votre cas à nos experts via notre formulaire de contact. Ils vous répondront dans les plus brefs délais.
      En espérant avoir répondu à vos interrogations.

      Cordialement

  • cazaux

    Bonjour,
    Dans le cadre de la loi Pinel, un enfant majeur peut-il être associé minoritaire d’une SCI et locataire du bien?
    Merci de votre réponse.
    cordialement

    • Nicolas, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Cazaux,

      Dans votre cas, il n’est pas possible de louer le bien à l’enfant majeur s’il fait partie de la SCI.
      Il est tout de même possible de louer le bien à l’un de vos ascendants ou descendants tant qu’il ne fait pas partie de la SCI, même minoritaire, ou de votre foyer fiscal.

      Cordialement,

  • Yacine

    Bonjour est ce qu’il est possible d’investir en sci dans le cadre de la loi Pinel en association avec un ressortissant étranger habitant hors UE?

    • Nicolas, conseiller en défiscalisation

      Bonjour,

      Nous vous invitons à contacter un de nos conseillers. Il pourra répondre à vos questions.

      Bonne journée

  • Isis

    Bonjour,
    Très bon article. On m’a dit la semaine dernière que désormais, seul un notaire pouvait constituer une SCI. Est-ce vrai ? Parce que sur internet, je vois partout des informations pour la créer soi-même et j’ai peur qu’il s’agisse d’une loi récente..
    Bonne journée.

    • Nicolas, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Isis,
      Merci pour votre message !
      Concernant la création d’une SCI, il est en effet nécessaire de passer par un notaire ou un avocat pour rédiger et officialiser les statuts.
      N’hésitez pas à contacter nos experts pour plus de précisions. Ils pourront répondre à toutes vos questions.
      Bien à vous

    • Lebel

      Pourquoi dites-vous des bêtises à des gens qui réclament de l’aide ? Votre rôle devrait être de les aiguiller, non de leur dire des contre-vérités.

      Isis vous avez tout à fait le droit de rédiger et déposer les statuts toute seule si vous pensez que le « projet » est suffisamment simple pour éviter de passer par un notaire. Vous pouvez même trouver des statuts tout faits sur le net. Evidemment, renseignez-vous bien sur les clauses possibles à faire figurer dans vos statuts.

    • Isabelle Durand, conseiller en défiscalisation

      Bonjour,
      Vous pouvez en effet rédiger vous-même les statuts de votre SCi.
      Cependant, cette étape demandant la plus grande attention, il est généralement nécessaire de faire appel à un professionnel compétent, qui pourra être un notaire, un avocat ou même l’expert-comptable en charge de la comptabilité de la société.

      Bien à vous

  • MAKER

    Bonjour,

    Je vous écris depuis la Polynésie Française.

    J’envisage de créer une SCI afin de faire construire mon futur logement (maison). Peut on profiter de la loi Pinel Outre – Mer si je suis le locataire ?

    Merci

  • Dieras

    Bonjour
    Le bénéfice fiscal du pinel obtenu grâce a l’investissement de la sci profite aux associés sur leur propre déclaration de revenus (IR personnel, 2042) ou sur leur quote part de l’IR de la sci?
    Cordialement, Tom dieras

    • Nicolas, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Tom Dieras,

      Les avantages fiscaux obtenus grâce au dispositif Pinel sont proportionnels à la quote part de l’IR des associés de la SCI.

      Bien à vous,

  • Bernabé Jacques et Mart ine

    Nous voudrions acheter au sein d une sci en Pinel outre mer un appartement d.un montant de 680 000 euros nous serons associés avec notre fille nous ferons un apport notre fille contactera un emprunt et notre fils sera locataire quel part doit-on donner au sein de la sci à notre fille pour q’elle Maximise les 300 000 euros

    • Nicolas, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Jacques,

      Afin de connaître le montant optimal que votre fils doit verser, nous vous recommandons de solliciter les services d’un conseiller en gestion de patrimoine. Celui-ci vous indiquera le meilleur montage financier à effectuer en fonction de votre situation.

      Bien à vous,

  • sanchez

    Bonjour, un particulier investisseur est éligible à la loi PInel, sous condition de ressources . Dans le cas d’une SCI IR, cela concerne t’il également les membres actionnaires ?.. ou pas !
    merci

    • Sébastien Pierre, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Christian,
      Dans le cas d’un investissement dans une SCI en Pinel il n’y a pas de conditions de ressources. Les conditions de ressources sont applicables uniquement pour les locataires de logement Pinel. Dans le cas où vous souhaitez investir en Pinel via une SCI, vous ne devez pas dépasser les 300 000 euros par an d’investissement et 2 biens. Pour la réduction Pinel, elle sera applicable à la SCI à l’IR.
      Espérant avoir répondu à vos attentes,
      Bien à vous,

  • Juliette

    Bonjour,

    Parmi les exceptions de la loi Pinel, il est question notamment des ascendants, descendants etc. Est-il possible de déroger au droit de préemption du locataire en rachetant via une SCI dont un ascendant ou descendant est à la tête ?

    • Isabelle Durand, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Juliette,

      Pouvez-vous nous en dire un peu plus ? Quelle serait exactement la situation ?

      En vous remerciant,

  • Helene

    Bonjour,

    Nous avons le projet de construire une maison avec 3 logements à louer pour un montant d’environ 500 K€ . Montage initial imaginé: SCI avec mon mari à 50/50. ? Est il possible de passer ce projet en defiscalisation Pinel ?
    ex: repartition sur 2 ans de l’investissement
    ex: ou passage en pinel d’un des 3 appartements

    Merci de votre retour

    • Isabelle Durand, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Hélène,

      Vous pouvez passer votre projet en Pinel, mais l’investissement ne devant pas dépasser 300 000 € par an, la réduction fiscale ne sera calculée que sur que sur la base de 300 000 €.
      Vous pouvez d’investir 250 000 € une année et 250 000 € l’année suivante ou effectivement de ne passer qu’un seul logement en Pinel.
      Nous vous conseillons de vous tourner vers un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous aider à réaliser le montage le plus adapté à votre situation.

      Bien à vous,

  • lopez

    Bonjour,

    Je souhaite construire une maison en loi Pinel sur un terrain qui appartient à mon fils et me garder la jouissance du loyer est-ce possible et légal.
    merci

    • Isabelle Durand, conseiller en défiscalisation

      Bonjour Marie,

      Nous vous invitons à contacter nos experts qui pourront vous expliquer tout ça en détail.

      Bonne journée,