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La question de la semaine : est-ce possible d’être locataire de son propre bien en SCI ?

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Investir en famille est une pratique de plus en plus courante. Si certains s’arrangent avec des « prêts à taux zéro » entre membres de la famille, d’autres n’hésitent pas à monter une Société Civile Immobilière familiale. Familiale ou non, c’est souvent dans le cadre d'un achat commun que la question se pose : puis-je être locataire du bien appartenant à la SCI dont je suis membre ?
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La SCI ne se veut pas toujours familiale. Une société civile immobilière regroupe plusieurs associés dans le but de partager leurs biens immobiliers, les bénéfices, mais également les potentielles dettes. La société investit dans des biens afin de les louer.

SCI et investissement locatif

La location à son entourage est généralement autorisée, sauf dans le cadre de certains dispositifs de défiscalisation qui ajoutent aux conditions d’éligibilité de louer à une personne étrangère au corps familial. C’est l’opportunité pour les propriétaires souhaitant déduire certains frais de leurs impôts, de faire acquérir un bien par une SCI dont ils sont membres afin de devenir locataire du logement.

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Stratégie fiscale

Si les particuliers ne sont pas en droit de déduire de leurs impôts le coût d’un emprunt immobilier ainsi que des divers travaux d’entretien, réparation ou amélioration nécessaires à l’acquisition de leur résidence principale ou secondaire, une SCI, elle, le peut. C’est alors en pleine conscience de cette autorisation que certains propriétaires décident de monter leur propre société civile pour acquérir un bien et en être le locataire. La SCI pourra à la fois déduire de ses revenus fonciers, les loyers, les intérêts d’emprunt et les dépenses liées à de potentiels travaux.

Les risques de la location à soi-même

Attention tout de même si vous envisagez d’utiliser une telle stratégie pour aménager vos impôts à votre guise. Les tribunaux n’hésitent pas à sanctionner ce type de pratique. La création d’une SCI uniquement motivée par des raisons de fiscalité avantageuse est régulièrement punie. Parmi les preuves relevées pour justifier ces sanctions : un contrôle quasi-exclusif de la SCI par le locataire (et associé de la société) du logement, l’absence d’autre actif, le délai réduit entre la création du statut et l’acquisition du bien, par exemple. La SCI ne doit donc pas être une possibilité d’échapper à l’administration fiscale. D’autant plus qu’à partir de 2020, le juge ne sera plus dans l’obligation de prouver un caractère « exclusif » de l’intérêt pour les avantages fiscaux, mais seulement « principal ».

SCI et Pinel, quelle compatibilité ?

Pinel tire toujours son épingle du jeu lorsqu’il s’agit de cas un peu particuliers. En effet, si la loi autorise le propriétaire-bailleur à louer son bien à un membre de sa famille, elle n’est pas aussi clémente en ce qui concerne les SCI. Le schéma se complexifie quelque peu. Pour qu’un associé de la SCI puisse bénéficier d’un bien Pinel détenu par la société en tant que locataire, il faut qu’il renonce à sa réduction d’impôt. En effet, l’avantage fiscal accordé aux associés de la SCI se calcule au prorata des parts détenues par chacun. Ainsi, chaque membre de la société bénéficie de la réduction d’impôt individuellement. L’associé souhaitant être locataire verra alors sa part annulée. Concernant les autres membres, l’appréciation est laissée à l’administration fiscale. Avant d’engager un tel investissement, il est important de se renseigner auprès de son centre des impôts afin d’avoir une réponse précise et personnalisée.

Commentaires (4)

  • julien

    Bonjour, quand vous écrivez « L’associé souhaitant être locataire verra alors sa part annulée », entendez vous que sa part de déduction fiscale sera transférable aux autres associés?
    Quand vous écrivez ‘l’appréciation est laissée à l’administration fiscale », je suppose que vous voulez dire que l’administration fiscale peut uniquement s’assurer que le montage du bail n’a pas pour conséquence de léser le fisc?

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    • Julie François, équipe de la rédaction

      Bonjour Julien,

      L’associé qui devient locataire renonce à sa réduction fiscale. En aucun cas, elle n’est transférée aux autres associés. Chaque associé se voit appliqué la réduction d’impôt au prorata de sa part. La part des autres associés ne changent pas si l’un d’entre eux est locataire. Il s’agit tout bonnement de ne pas profiter de l’avantage fiscal en même temps que le logement, ce qui est contraire aux règles imposées par le dispositif Pinel.

      En ce qui concerne l’administration fiscale, cette dernière a le droit d’évaluer la situation et de s’assurer que le montage et la création d’une SCI ne sont pas uniquement motivés par des raisons de fiscalité avantageuse, car ce motif est puni par la loi.

      Bien à vous,

  • gourdingue

    bonjour je suis locataire et le proprietaire d’a coté va louer l’appartement en sci comment faire pour virer quelqu un qui fait du bruit tout le temps et qui est en sci,par quel jugement je peut le faire virer

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