Le conseil pour investir dans la loi pinel

Investir en Loi Pinel Outre-mer

La défiscalisation immobilière en Outre-mer suit la même logique qu'en métropole : le contribuable qui achète et met en location un logement dans les départements d'Outre-mer se verra accorder une réduction fiscale sur son impôt sur le revenu. Cependant, la situation économique étant bien différente - et plus difficile - en Outre-mer, les conditions d’éligibilité et les avantages sont beaucoup plus intéressants pour l’Outre-mer.

L’avantage fiscal : la réduction d’impôt en loi Pinel Outre-mer

L’investissement Pinel en Outre-mer se base sur les mêmes modalités de défiscalisation que pour l’hexagone, en bénéficiant toutefois d’avantages fiscaux spécifiques. Les trois durées d’engagement de location de la loi Pinel Outre-mer sont les mêmes que pour la loi Pinel dans sa version classique, à savoir 6, 9 et 12 ans. En revanche, les réductions fiscales sont plus intéressantes pour un investissement locatif en Outre-mer, puisque le taux de réduction fiscale peut atteindre jusqu’à 32 %.

Engagement locatif jusqu’au 31/12/2022 Taux de réduction d’impôt en Outre-mer Taux de réduction d’impôt en métropole
6 ans 23 % 12 %
9 ans 29 % 18 %
12 ans 32 % 21 %
Engagement locatif du 31/12/2023          
au 31/12/2024
Taux de réduction d’impôt en Outre-mer Taux de réduction d’impôt en métropole
6 ans 21,5 % 10,5 %
9 ans 26 % 15 %
12 ans 29 % 18 %
Engagement locatif à partir                       
du 31/12/2024
Taux de réduction d’impôt en Outre-mer Taux de réduction d’impôt en métropole
6 ans 20 % 9 %
9 ans 23 % 12 %
12 ans 25 % 14 %

La durée d’engagement d’investissement Pinel Outre-mer peut être prorogée et permettre de profiter des mêmes avantages fiscaux dans le cas où la durée de 6 ans est prolongée une fois (avantages fiscaux correspondant aux 9 ans d’engagement).

Le taux de réduction d’impôt en 2023 et 2024

Attention toutefois, à partir du 1er janvier 2023, puis du 1er janvier 2024, le taux de réduction Pinel Outre-mer est revu à la baisse. La loi de finances pour 2021 proroge le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel jusqu’au 31 décembre 2024. Ainsi, pour les années 2023 et 2024, le taux de réduction d’impôt sera différent pour l’Outre-mer, comme en métropole.

  • En 2023, si le propriétaire s’est engagé pour 6 ans, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 21.5 %, contre 23 % actuellement. Si l’engagement est de 9 ans, l’avantage fiscal sera, pour 2023, de 26 %, au lieu de 29 % actuellement.
  • En 2024, le taux de réduction d’impôt diminuera un peu plus : il sera de 20 %, contre 23 % aujourd’hui, pour un engagement de 6 ans. Sur 9 ans, l’avantage fiscal, de 26 % actuellement, sera abaissé à 23 %, en 2024

Les conditions d’investissement

L’investissement locatif Pinel en Outre-mer s’adresse à toutes les personnes domiciliées fiscalement en France. Que ce soit par le biais d’un investissement direct ou indirect (SCPI), investir en Outre-mer en Pinel requiert les mêmes conditions d’acquisition qu’en métropole : 

  • La réduction fiscale est calculée sur un investissement annuel maximum de 300 000 euros
  • Louer le bien immobilier nu et à titre de résidence principale
  • Respecter le zonage Pinel
  • Respecter les plafonds de loyer et de ressources pour les locataires
  • À savoir

    Pour investir en Pinel en Outre-mer, comme sur l’hexagone, le bien immobilier doit être acquis ou construit entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 pour pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation.

    Quels sont les territoires concernés par la loi Pinel Outre-mer ?

    11 territoires géographiques sont éligibles à la loi Pinel en Outre-mer. Tout comme en métropole, les secteurs sont régis par leur réglementation en terme de localisation Pinel et doivent impérativement se situer dans les zones suivantes : 

    • La Réunion 
    • La Guadeloupe 
    • La Guyane 
    • La Martinique 
    • Mayotte 
    • Saint-Martin 
    • Saint-Pierre-et-Miquelon 
    • Saint-Barthélemy 
    • La Nouvelle-Calédonie 
    • La Polynésie française 
    • Wallis-et-Futuna

    Éligibilité : les plafonds de ressources et de loyer

    Les plafonds de ressources Pinel en Outre-mer et les plafonds de loyers sont soumis à deux zonages distincts : d’un côté les régions ultrapériphériques de l’UE, et de l’autre, les collectivités d’outre-mer disposant d’un niveau de vie plus important.

    Découvrez les plafonds de loyers 2022 pour la location Pinel en Outre-Mer :

    Départements d’outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-MiquelonNouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Iles Wallis et Futuna
    10,73 €12,87 €

    Découvrez les plafonds de ressources 2022 pour la location Pinel en Outre-Mer :

    Nombre de personnes par foyer fiscalDépartements d’outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-MiquelonNouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Iles Wallis et Futuna
    Célibataire29 079 €31 199 €
    Couple38 834 €41 662 €
    + 1 personne à charge46 700 €50 101 €
    + 2 personne à charge 56 377 €60 484 €
    + 3 personne à charge 66 320 €71 151 €
    + 4 personne à charge 74 742 €80 185 €
    Par personne à charge supplémentaire+ 8 342 €+ 8 949 €

    Les autres avantages d’un investissement locatif en Outre-mer

    Défiscaliser en Outre-mer comporte une multitude d’atouts liés à l’investissement immobilier (le bien, l’emplacement…) et aux dispositions législatives relatives à la loi Pinel en Outre-mer :

    • Un taux de réduction fiscale majoré de 23 %, 29 % ou 32 %
    • Un plafonnement de l’avantage fiscal relevé à 18 000 euros
    • Des territoires tous classés en zone B1 éligible à la loi Pinel
    • Un climat agréable et un lieu de villégiature idéal pour la retraite
    • De nombreux particuliers locataires potentiellement éligibles à la loi Pinel

    Les territoires ultramarins sont confrontés à des difficultés spécifiques liées à l’éloignement de la métropole, ainsi qu’à l’étroitesse du territoire. Tenant compte de ces spécificités, l’État a mis en œuvre un plan logement dédié à l’Outre-mer, débuté en 2015. Le nouveau zonage Pinel a supprimé les zones B2 et C mais le dispositif reste utilisable dans la zone B1, dans laquelle la grande majorité des territoires d’Outre-mer se trouvent.

    Pour un bien acquis 150 000 euros, vous bénéficiez, sur 6 ans, d’une réduction d’impôt totale de 34 500 euros. Soit l’équivalent de 5 750 euros annuels. Pour un bien de 300 000 euros, la réduction maximale est de l’ordre de 96 000 euros. Pas moins de 33 000 euros de plus de ce qu’il est possible de glaner en métropole.

    18 000
    L’autre avantage d’un investissement Outre-mer est le plafonnement majoré de l’avantage fiscal. Ainsi, au lieu de 10 000 euros pour les investissements en Métropole, le gain fiscal annuel peut atteindre 18 000 euros.

    La défiscalisation immobilière Outre-mer est bien plus intéressante financièrement qu’une défiscalisation en métropole. D’autant que le plafond des niches fiscales y est supérieur, 18 000 euros contre 10 000 euros. Le marché locatif y est très fort, et certains territoires – Guadeloupe, Martinique, par exemple – sont particulièrement attractifs : ils bénéficient d’une population en constante augmentation. Le coût de la vie étant plus élevé, il impacte le pouvoir d’achat. Globalement, une grande part de la population perçoit des ressources inférieures aux plafonds établis dans la loi Pinel. La forte croissance démographique des départements d’Outre-mer dynamise le marché locatif, car les besoins de logements progressent constamment.

    Depuis 2003, l’État a découpé le territoire français en différentes zones, reflétant le niveau de tension sur le marché locatif (A Bis, A, B1). Tous les départements d’Outre-mer sont classés dans la zone B1 et donc potentiellement éligibles à la loi Pinel.

    • un taux de réduction fiscale majoré de 23 %, 29 % ou 32 %
    • un plafonnement de l’avantage fiscal relevé à 18 000 euros
    • des territoires tous classés en zone B1 éligible à la loi Pinel
    • un climat agréable et un lieu de villégiature idéal pour la retraite
    • de nombreux particuliers locataires potentiellement éligibles à la loi Pinel

    Les territoires ultramarins sont confrontés à des difficultés spécifiques liées à l’éloignement de la métropole, ainsi qu’à l’étroitesse du territoire. Tenant compte de ces spécificités, l’État a mis en œuvre un plan logement dédié à l’Outre-mer, débuté en 2015 et prolongé jusqu’au mois de décembre de l’année 2021. Le nouveau zonage Pinel a supprimé les zones B2 et C mais le dispositif reste utilisable dans la zone B1, dans laquelle la grande majorité des territoires d’Outre-mer se trouvent.

    Pour un bien acquis 150 000 euros, vous bénéficiez, sur 6 ans, d’une réduction d’impôt totale de 34 500 euros. Soit l’équivalent de 5 750 euros annuels. Pour un bien de 300 000 euros, la réduction maximale est de l’ordre de 96 000 euros. Pas moins de 33 000 euros de plus de ce qu’il est possible de glaner en métropole.

    « Avec 80% des ménages d’Outre-mer éligibles au logement social (contre 66% en métropole), et près de 70 % d’entre eux situés sous les plafonds de ressources ouvrant droit à des logements très sociaux (contre 29 % en métropole), une mobilisation urgente et sans précédent est nécessaire pour répondre à la demande de logements estimée au 31 décembre 2015 à environ 60.000. », Ministère du Logement.

    Le plan stratégique élaboré par le gouvernement se décline en 7 axes et a été acté en mars 2015 entre l’État et 14 autres partenaires. Ce vaste chantier induit de mobiliser du foncier sur ces territoires restreints et d’engager de nombreuses opérations de construction.
    Pour un futur investisseur en Pinel, ce programme est synonyme d’opportunités d’investissement sur des programmes neufs ou en VEFA.

    Pour aller plus loin sur la défiscalisation en loi Pinel :