Illustration de Pinel ancien

Investir dans l’ancien avec la loi Pinel

Alors que les ventes des logements neufs ont connu une forte croissance tout au long de l'année, le dispositif Pinel est mis en avant dans cette embellie sur le marché immobilier neuf. Pourtant, le dispositif Pinel est aussi réalisable dans l’ancien mais sous certaines conditions. On vous dit tout.
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Les points clés

Les étapes d’un investissement dans l’ancien en Pinel

La loi Pinel dans l'ancien : les critèresPour pouvoir bénéficier des mêmes avantages du dispositif Pinel dans l’ancien autant que dans le neuf, le logement visé doit respecter quelques critères. Il doit d’abord être dans un état de délabrement avancé et sa réhabilitation doit être proche du neuf, le tout sous le contrôle d’un expert du bâtiment.

 

Les types de logements éligibles à l’investissement Pinel dans l’ancien :

  • Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation : la réduction d’impôts Pinel s’applique “au logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, prévues à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le contribuable acquiert entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et qui fait, ou qui a fait, l’objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf”.
  • Acquisition d’un local pour le transformer en vue de l’habiter : locaux commerciaux, entrepôts, granges, hangars doivent être rénovés afin de les rendre habitables.

Quelles sont les conditions à remplir ?

Le logement ancien visé pour un investissement en Pinel dans l’ancien ne doit pas respecter les caractéristiques de décence, avant travaux. Mais à l’issue des travaux, il doit remplir l’ensemble des caractéristiques de décence et des performances énergétiques. Ces critères ont été répertoriés afin qu’un expert indépendant constate objectivement l’état du logement avant et après travaux.

État du logement avant les travaux État du logement après les travaux
Décence du logement (1) Au moins 4 des 15 caractéristiques de décence ne sont pas respectées. L’ensemble des 15 caractéristiques de décence est réuni.
Performance technique (2) Au moins 6 des 12 performances techniques ne sont pas respectées. L’ensemble des 12 performances techniques est réuni.

 

Les conditions de rénovations pour un bien Pinel dans l'ancienUn document fourni par le service des impôts nommé « modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux » doit être rempli par un expert indépendant de la construction avant et après les travaux de réhabilitation.

Important : l’état descriptif du logement avant et après travaux, fourni par le service des impôts, renseigne sur les caractéristiques de décence du logement : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5147-PGP.html
Le bien doit également remplir les mêmes critères que le logement neuf Pinel, soit être situé dans une zone éligible et l’investissement ne peut dépasser 300 000 € par an.

 

Comment s’y prendre ?

La démarche est simple mais la procédure peut s’avérer longue et coûteuse.

  1. Trouver un logement inhabitable avec des parties communes en bon état pour le cas d’un appartement
  2. Prendre contact avec un expert indépendant avant les travaux : diagnostiqueur agréé, architecte…
  3. Pendant les travaux, conservez vos factures et veillez à ce que les travaux se réalisent avant le 31 décembre de la 2ème année qui suit l’acquisition du bien
  4. À la fin des travaux contactez un expert indépendant pour certifier que la réhabilitation du logement respecte les critères définis par la loi en termes de performances techniques et de décence
  5. La mise en location : respecter les mêmes conditions de location que pour un logement neuf en Pinel

Le dispositif Denormandie vient compléter la loi Pinel dans l’ancien

Entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie vient en accompagnement de la loi Pinel dans l’ancien, toujours dans le but de favoriser le développement du marché locatif dans l’ancien et permettre au foyer disposant de revenus modestes d’accéder à la location de logements décents. Cette nouvelle loi encourage ainsi les propriétaires-bailleurs à pratiquer des travaux de rénovation dans des logements vétustes ou vacants afin de dynamiser les centres de villes bien spécifiques.

Les conditions pour bénéficier de ce dispositif

Afin de pouvoir bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, les investisseurs devront quand même répondre à certains critères comme :

  • acheter une maison ou un appartement à rénover dans une des zones prédéfinies
  • respecter le montant global du projet : 300 000 € par an, avec un maximum de 2 logements et de 5 500 € le m²
  • le montant total de travaux doit représenter 25 % du coût total du projet

Dans quelle ville investir ?

Pour compléter la loi Pinel dans l’ancien, ce nouveau dispositif est éligible dans des centres urbains de villes laissés à l’abandon. On compte 222 communes ayant signé la convention « cœurs de ville » auxquelles il faut ajouter les villes accompagnées par l’Etat via un projet d’ORT (opération de revitalisation du territoire).

Ci-après la carte des villes éligibles :

action-coeur-de-ville

De quel avantage fiscal pourra bénéficier le propriétaire-bailleur ?

Si toutes les conditions d’éligibilité sont remplies, l’investisseur pourra effectivement profiter d’une réduction d’impôts qui va varier selon la durée d’engagement à la location choisie :

  • pour une durée d’engagement à la location de 6 ans : 12 % de réduction d’impôt
  • pour une durée d’engagement à la location de 9 ans : 18 % de réduction d’impôt
  • pour une durée d’engagement à la location de 12 ans : 21 % de réduction d’impôt

Attention, à l’instar du dispositif Pinel dans l’ancien, des plafonds de loyers et de revenus sont fixés et constituent également une condition d’obtention de l’avantage fiscal.
Retrouvez l‘intégralité des plafonds dans l’actualité qui traite en détails de la Loi Denormandie 2019, le nouveau dispositif d’incitation à la rénovation des logements anciens.

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