Le marché immobilier n’est pas égal dans toutes les régions de France. Certaines zones ploient sous la demande, alors que d’autres font face à une pénurie de locataires. En conséquence, le dispositif Pinel a divisé le territoire français en 5 zones à partir du 1er octobre 2014 : A bis, A, B1, B2 et C. Cette division permet de jauger l’état de l’offre et de la demande du marché immobilier local. On parle alors des plafonds Pinel.
Ainsi, la loi Pinel, dispositif d’incitation à l’investissement locatif, n’est éligible que dans les zones les plus tendues, soit A bis, A et B1 jusqu’au 31 décembre 2021. La zone B2 bénéficiera d’une certaine flexibilité pour la seule année 2018 alors que la zone C ne pourra plus disposer de ce dispositif à cette date. Pour rappel, ces deux zones moins tendues peuvent recevoir un investissement locatif Pinel grâce à une dérogation préfectorale jusqu’à fin 2017.
L’objectif de la loi Pinel est d’augmenter le réservoir de logements vides dans les zones tendues, par la construction de logements neufs, afin de répondre à la demande et, mécaniquement, baisser les loyers. Mais le zonage ne sert pas qu’à dynamiser les investissements. Il détermine également des plafonds de loyers pour les propriétaires et des plafonds de ressources pour les locataires.
La loi permet aux représentants de l’Etat dans la région, les préfets, d’adapter les plafonds aux caractéristiques propres de leur marché locatif. Toutefois, cette disposition a été suspendue par décision ministérielle jusqu’en 2017.
Le plafond de loyer Pinel
L’autre objectif de la loi Pinel est de proposer des logements dits “intermédiaires”. Soit des biens accessibles à une majorité de la population. C’est pourquoi les plafonds de loyers Pinel sont imposés, en fonction des zones. Cela permet d’éviter les explosions de loyers, comme à Paris par exemple, où une chambre de bonne de 8 mètres carrés peut proposer un loyer de 800 euros par mois. Ces plafonds de loyer sont réactualisés chaque année, au tout début du mois de janvier. Pour 2017, les plafonds de loyer restent inchangés.
Les plafonds Pinel permettent de calculer le loyer par m² carré que les locataires devront verser, un coefficient multiplicateur a été créé. Celui-ci s’applique au plafond de base pour l’augmenter ou le réduire en fonction de la surface du logement. Si elle est inférieure à 38 m², le coefficient est de 1,2 ; si elle excède 38 m², il sera de 0,7 + 19/surface habitable du logement.
| Zones | A bis | A | B1 | B2 | C |
|---|---|---|---|---|---|
| Prix au m² | 16,83€ | 12,50€ | 10,07€ | 8,75€ | 8,75€ |
Un particulier investit 200 000 euros dans un appartement à Toulouse, situé en zone B1. La surface est de 40 m². Le loyer ne pourra pas dépasser le plafond de 473,29 euros par mois, charges non comprises (10,07 x 1,175 x 40).
Un autre particulier achète un logement de 20 m² au même prix, mais à Paris. Le plafond de loyer Pinel sera de 403,92 euros, charges non comprises (16,83 x 1,2 x 20).
Le plafond de ressources Pinel
Dans le même esprit que les plafonds de loyers pour le propriétaire, le zonage permet de définir des plafonds de ressources Pinel pour le locataire, définis en fonction de ses revenus imposables, son salaire net. L’objectif, ici, est de louer le bon logement à la bonne personne. De ce fait, les logements intermédiaires sont réservés aux foyers modestes et non captés par une population plus aisée. D’une certaine façon, les plafonds de ressources permettent une répartition juste et équitable des logements et une même justice sociale pour tous.
| Composition du foyer locataire | Lieu de situation du logement | |||
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis (en €) | Reste de la zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zone B2 (en €) | |
| Personne seule | 37 126 | 37 126 | 30 260 | 27 234 |
| Couple | 55 486 | 55 486 | 40 410 | 36 368 |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 72 737 | 66 699 | 48 596 | 43 737 |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 86 843 | 79 893 | 58 666 | 52 800 |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 103 326 | 94 579 | 69 014 | 62 113 |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 116 268 | 106 431 | 77 778 | 70 000 |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | +12 954 | +11 859 | +8 677 | +7 808 |
Tableau plafonds des ressources des locataires 2017
Un couple déménage à Paris et trouve une location en Pinel, en zone A. Leurs revenus cumulés ne pourront donc pas dépasser 55 486 euros.
Ce même couple décide finalement d’habiter à Toulouse, en zone B1. Le plafond de ressources Pinel est cette fois de 40 410 euros.
Les plafonds des niches fiscales
La loi Pinel fait partie des niches fiscales. Ces dernières recouvrent toutes les possibilités, légales, de réduire ses impôts. Il en existe dans de nombreux domaines, l’immobilier donc, mais aussi dans l’art, la recherche, la famille, l’emploi… Le plafond des niches fiscales est fixé à 10 000 euros par an et par contribuable.
Il existe deux types de niches fiscales, les passives et les actives . Les actives nécessitent une intervention de la part du contribuable, comme l’achat d’un logement en loi Pinel par exemple. Les passives s’activent automatiquement et ne demandent aucune action particulière – la défiscalisation des pensions de retraite par exemple.
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Les plafonds de loyers et les plafonds de ressources sont indispensables à une croissance contrôlée de l’immobilier, tout en permettant aux foyers les plus modestes de se loger décemment. Ils font partie intégrante de la loi Pinel.
À noter que ces plafonds de ressources Pinel et ces plafonds de loyers Pinel s’imposent pour tous les baux signés à partir du 1er janvier 2017 ou pour tous les baux modifiés au cours de l’année 2017.
Pour en savoir davantage sur le dispositif Pinel
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- Sur le zonage Pinel
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