Les plafonds Pinel
Le marché immobilier n’est pas égal dans toutes les régions de France. Certaines zones ploient sous la demande, alors que d’autres font face à une pénurie de locataires. En conséquence, le dispositif Pinel a divisé le territoire français en 5 zones à partir du 1er octobre 2014 : A bis, A, B1, B2 et C. Cette division permet de jauger l’état de l’offre et de la demande du marché immobilier local. On parle alors des plafonds Pinel.
Ainsi, la loi Pinel, dispositif d’incitation à l’investissement locatif, n’est éligible que dans les zones les plus tendues, soit A bis, A et B1 jusqu’au 31 décembre 2021. La zone B2 a bénéficié d’une certaine flexibilité pour la seule année 2018 alors que la zone C ne pouvait plus disposer de ce dispositif à cette date.
L’objectif de la loi Pinel est d’augmenter le réservoir de logements vides dans les zones tendues, par la construction de logements neufs, afin de répondre à la demande et, mécaniquement, baisser les loyers. Mais le zonage ne sert pas qu’à dynamiser les investissements. Il détermine également des plafonds de loyers pour les propriétaires et des plafonds de ressources pour les locataires.
Le plafond de loyer Pinel
L’autre objectif de la loi Pinel est de proposer des logements dits “intermédiaires”. Soit des biens accessibles à une majorité de la population. C’est pourquoi les plafonds de loyers Pinel sont imposés, en fonction des zones. Cela permet d’éviter les explosions de loyers, comme à Paris par exemple, où une chambre de bonne de 8 mètres carrés peut proposer un loyer de 800 euros par mois. Ces plafonds de loyer sont réactualisés chaque année, au tout début du mois de janvier.
Les plafonds Pinel permettent de calculer le loyer par m² que les locataires devront verser. Pour cela un coefficient multiplicateur a été créé. Celui-ci s’applique au plafond de base pour l’augmenter ou le réduire en fonction de la surface du logement. Si elle est inférieure à 38 m², le coefficient est de 1,2 ; si elle excède 38 m², il sera de 0,7 + 19/surface habitable du logement.
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2/C | |
|---|---|---|---|---|
| Plafond de loyer en 2020 | 17,43 €/m² | 12,95 €/m² | 10,44 €/m² | 9,07 €/m² |
Un particulier investit 200 000 € dans un appartement à Toulouse, situé en zone B1. La surface est de 40 m². Le loyer ne pourra pas dépasser le plafond de 490,68 euros par mois, charges non comprises [ 10,44 x (0,7 + 19/40) = 12,27 x 40 = 490,68 € ].
Un autre particulier achète un logement de 20 m² au même prix, mais à Paris. Le plafond de loyer Pinel sera de 418,32 euros, charges non comprises [ 17,43 x ( 1,2 x 20) = 418,32 € ].
Le plafond de ressources Pinel
Dans le même esprit que les plafonds de loyers pour le propriétaire, le zonage permet de définir des plafonds de ressources Pinel pour le locataire, définis en fonction de ses revenus imposables et de son salaire net. L’objectif, ici, est de louer le bon logement à la bonne personne. De ce fait, les logements intermédiaires sont réservés aux foyers modestes et non captés par une population plus aisée. D’une certaine façon, les plafonds de ressources permettent une répartition juste et équitable des logements et une même justice sociale pour tous.
Tableau plafonds des ressources des locataires 2020
| Composition du foyer locataire | Lieu de situation du logement | |||
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis (en €) | Reste de la zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zone B2 (en €) | |
| Personne seule | 38 465 | 38 465 | 31 352 | 28 217 |
| Couple | 57 489 | 57 489 | 41 868 | 37 681 |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 75 361 | 69 105 | 50 349 | 45 314 |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 89 976 | 82 776 | 60 783 | 54 705 |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 107 053 | 97 991 | 71 504 | 64 354 |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 120 463 | 110 271 | 80 584 | 72 526 |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | +13 421 | +12 286 | +8 990 | +8 089 |
Un couple déménage à Paris et trouve une location en Pinel, en zone A bis. Leurs revenus cumulés ne pourront donc pas dépasser 57 489 €.
Ce même couple décide finalement d’habiter à Toulouse, en zone B1. Le plafond de ressources Pinel est cette fois de 41 868 €.
Les plafonds des niches fiscales
La loi Pinel fait partie des niches fiscales. Ces dernières recouvrent toutes les possibilités, légales, de réduire ses impôts. Il en existe dans de nombreux domaines, l’immobilier donc, mais aussi dans l’art, la recherche, la famille, l’emploi… Le plafond des niches fiscales est fixé à 10 000 euros par an et par contribuable.
Il existe deux types de niches fiscales, les passives et les actives . Les actives nécessitent une intervention de la part du contribuable, comme l’achat d’un logement en loi Pinel par exemple. Les passives s’activent automatiquement et ne demandent aucune action particulière – la défiscalisation des pensions de retraite par exemple.
À quoi sert le plafond Pinel ?
Les plafonds de loyers et les plafonds de ressources sont indispensables à une croissance contrôlée de l’immobilier, tout en permettant aux foyers les plus modestes de se loger décemment. Ils font partie intégrante de la loi Pinel.
À noter que ces plafonds de ressources Pinel et ces plafonds de loyers Pinel s’imposent pour tous les baux signés à partir du 1er janvier 2020 ou pour tous les baux modifiés au cours de l’année 2020.
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