Comprendre le dispositif Pinel

Pinel : le dispositif fiscal qui vous permet de réduire vos impôts en bénéficiant des avantages d’un bien en location

Le dispositif Pinel remplace donc le dispositif Duflot dans le but de l’améliorer et de rendre les conditions d’autant plus avantageuses pour le contribuable français désireux d’investir. Le but du gouvernement est de développer le financement des particuliers dans le secteur de l’immobilier afin de relancer le secteur tout en augmentant l’offre de logements à louer sur le marché.

1 – Le dispositif Pinel : Jusqu’à 21 % de réduction d’impôts

Les anciens dispositifs (Scellier, Duflot) ne proposaient qu’une réduction d’impôts de 13 % ou 18 %. Le dispositif Pinel va plus loin et propose une réduction qui peut s’élever jusqu’à 21 % du montant de l’investissement. Soit, avec la loi Pinel, une réduction d’impôts pouvant atteindre la somme de 63 000 €. 

Comparé à son prédécesseur, les avantages de la loi Pinel sont plus nombreux. Entre autres, le dispositif Pinel introduit la possibilité de louer son bien à ses proches, ses ascendants ou descendants.

Pour bénéficier de la réduction d’impôts, l’investisseur doit acquérir un bien neuf et le louer pendant une période déterminée : 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est, dès lors, proportionnelle à la durée d’engagement : 12, 18 ou 21 %.

Loi de finances pour 2021 (mise à jour le 04/01/2021) :

La nouvelle loi de finances apporte de nombreuses modifications. Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel qui devait s’achever le 31 décembre 2021 est prorogé jusqu’au 31 décembre 2024. Toutefois, le taux de réduction d’impôt sera abaissé pour les années 2023 et 2024 :

• à 10,5 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 12 % actuellement), et 21,5 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 23 % actuellement), en 2023, pour un engagement de 6 ans.
• à 9 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 12 % actuellement), et 20 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 23 % actuellement), en 2024, pour un engagement de 6 ans.

Pour un engagement sur 9 ans, les taux de réduction d’impôt de ces deux années seront également abaissés :

• à 15 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 18 % actuellement), et 26 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 29 % actuellement), en 2023. 
• à 12 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 18 % actuellement), et 23 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 29 % actuellement), en 2024.

Cet abaissement ne concerne toutefois pas les logements « situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un certain niveau de qualité, notamment en matière de performance énergétique et environnementale, devant être défini par décret ».

Tous les biens acquis en loi Pinel à partir du 1er septembre 2014 sont éligibles à la défiscalisation, selon le principe de rétroactivité. Exception faite pour l’application de la mesure ascendants/descendants, valable seulement à partir du 1^er janvier 2015.

Si vous souhaitez voir les différences entre les deux dispositifs, vous pouvez consulter le comparatif entre les lois Pinel et Duflot.

2 – Vidéo : Pourquoi investir en Pinel en 2021 ?

3 – Les conditions du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel met en place différentes conditions d’éligibilité relatives au logement, à la location et à l’investissement qu’il est nécessaire de respecter pour pouvoir prétendre aux avantages fiscaux annoncés par la loi.

3-1 – Le logement :

Le logement, pour être éligible au dispositif Pinel, doit respecter les conditions suivantes :

• être neuf ou rénové (voir loi Pinel ancien)
• être acquis en l’état futur d’achèvement
• bénéficier du label BBC 2005 ou respecter la réglementation thermique (RT 2012)
• être achevé dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier
• être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés

3-2 – La location :

Le bien acquis à travers le dispositif Pinel doit être loué en respectant les conditions suivantes :

• location Pinel du bien sur la période d’engagement : 6, 9 ou 12 ans
• location en qualité de résidence principale
• location non meublée
• définition du loyer en raison des plafonds de loyers établis selon les zones Pinel

3-3 – L’Investissement :

Les conditions financières propres au dispositif Pinel pour investir dans le neuf sont les suivantes :

• l’investissement ne doit pas dépasser la somme de 300 000 €
• l’investissement doit être de 5 500 € par m² maximum
• les investissements sont limités à 2 par an, dans la limite des 300 000€
• la réduction d’impôts est incluse dans le plafond des niches fiscales limitées à 10 000 € par an et par foyer
• la réduction d’impôts ne peut être reportée d’une année à l’autre

4 – Les zones et les plafonds de la loi Pinel

4-1 Les zones Pinel

Les zones Pinel sont les zones qui déterminent l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale. Ces zones, encore valables jusqu’en 2024, sont divisées en catégories :

À noter que la zone C ne sera plus éligible à l’investissement Pinel dès le 1er janvier 2018 comme prévu par la version recentrée du dispositif. Quant à la zone B2, elle a disposé d’une certaine flexibilité pour la seule année 2018, passé cette date, il ne sera plus possible d’y réaliser un investissement locatif Pinel.

Voir notre section zones Pinel afin de découvrir la carte complète du zonage Pinel.

4-2 Les plafonds Pinel

Le particulier qui investit grâce au dispositif doit respecter différents plafonds Pinel : le plafond des loyers et le plafond de ressources des locataires.

a- Le plafond de loyer

Le premier plafond délimite le montant maximum auquel le bien peut être loué. Il dépend de la surface de ce dernier et de la zone dans laquelle il est situé. Ce plafond est mis en place pour réguler les prix du marché et assurer un accès à la location plus facile.

	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2/C
Plafond de loyer en 2021	17,43 €/m²	12,95 €/m²	10,44 €/m²	9,07 €/m²

b- Le plafond de ressources des locataires

Le deuxième plafond délimite les revenus maximums que peuvent avoir les locataires d’un bien Pinel. Cette décision permet d’offrir un accès prioritaire aux foyers modestes. Ce plafond dépend de la composition du foyer mais aussi de la zone dans laquelle se situe le bien.

Composition du foyer locataire	Lieu de situation du logement
	Zone A bis (en €)	Reste de la zone A (en €)	Zone B1 (en €)	Zone B2 (en €)
Personne seule	38 465	38 465	31 352	28 217
Couple	57 489	57 489	41 868	37 681
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	75 361	69 105	50 349	45 314
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	89 976	82 776	60 783	54 705
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	107 053	97 991	71 504	64 354
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	120 463	110 271	80 584	72 526
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	+13 421	+12 286	+8 990	+8 089

Tableau plafonds des ressources des locataires 2021

Récapitulatif : L’infographie du dispositif Pinel

Pour en savoir davantage sur la loi Pinel :

Le dispositif Pinel vous permet d’atteindre de profiter d’avantages variés (réduire ses impôts, se constituer un patrimoine, investir sans apport, préparer sa retraite ou encore protéger ses proches) tout en soutenant les objectifs du gouvernement français. Afin d’en savoir davantage, retrouvez nos rubriques détaillant :

• notre page sur l’éventualité d’une loi Wargon
• les villes où investir en loi Pinel
• tous nos conseils pour réussir votre investissement locatif
• tous les outils pour vous aider à investir sereinement
• préparer sa déclaration fiscale Pinel
• Réaliser une simulation Pinel