Comprendre le dispositif Pinel

En quoi consiste le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel remplace le dispositif Duflot dans le but de l’améliorer et de rendre les conditions d’autant plus avantageuses pour le contribuable français, désireux d’investir dans la pierre. Le but du gouvernement est d’encourager les investisseurs à se tourner vers l’immobilier locatif afin de relancer le secteur, tout en augmentant l’offre de logements à louer sur le marché. Grâce à ce modèle de défiscalisation sur les revenus locatifs doublé d’un encadrement des loyers définit par zone géographique, la loi Pinel fait d’une pierre deux coups en répondant aux besoins à la fois des propriétaires et des locataires.

• Découvrez les différences entre la loi Pinel en 2022 et en 2023

Les conditions du dispositif Pinel

Les anciens dispositifs (Scellier, Duflot) ne proposaient qu’une réduction d’impôt de 13 % ou 18 %. Le dispositif Pinel va plus loin et propose une réduction qui peut s’élever jusqu’à 21 % du montant de l’investissement. Soit, avec la loi Pinel, une réduction d’impôt pouvant atteindre la somme de 63 000 €. 

Comparé à son prédécesseur, les avantages de la loi Pinel sont nombreux. Elle introduit la possibilité de louer son bien à ses proches, ses ascendants ou descendants.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt avec la loi Pinel, l’investisseur doit acquérir un bien neuf et le louer pendant une période déterminée : 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est, dès lors, proportionnelle à la durée d’engagement. En 2024, elle est de 9 %, 12 % ou 14 %.

La loi de finances pour 2021 a apporté de nombreuses modifications. Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel qui devait s’achever le 31 décembre 2021 a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024. Toutefois, le taux de réduction d’impôt a été abaissé pour les années 2023 et 2024 :

• à 10,5 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 12 % avant), et 21,5 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 23 % avant), en 2023, pour un engagement de 6 ans.
• à 9 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 12 % avant), et 20 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 23 % avant), en 2024, pour un engagement de 6 ans.

Pour un engagement sur 9 ans, les taux de réduction d’impôt avec la loi Pinel de ces deux années ont également été abaissés :

• à 15 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 18 % avant), et 26 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 29 % avant), en 2023. 
• à 12 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 18 % avant), et 23 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 29 % avant), en 2024.

Pour un engagement sur 12 ans, les taux de réduction d’impôt avec la loi Pinel en 2023 et 2024 sont de :

• 17,5 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 21 % avant), et 28,5 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 32 % avant), en 2023. 
• 14 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 21 % avant), et 25 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 32 % avant), en 2024.

Cet abaissement ne concerne toutefois pas les logements « situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un certain niveau de qualité, notamment en matière de performance énergétique et environnementale, devant être défini par décret ». En effet, en 2023 et en 2024, avec le dispositif Pinel Plus vous pouvez continuer à bénéficier des taux pleins de réduction d’impôt si vous respectez ces conditions. Avec le Pinel Plus vous pourrez escompter une réduction d’impôt de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.

Tous les biens acquis en loi Pinel à partir du 1er septembre 2014 sont éligibles à la défiscalisation, selon le principe de rétroactivité. Exception faite pour l’application de la mesure ascendants/descendants, valable seulement à partir du 1^er janvier 2015.

Si vous souhaitez voir les différences entre les deux dispositifs, vous pouvez consulter le comparatif entre les lois Pinel et Duflot.

Le logement

Le logement, pour être éligible au dispositif Pinel, doit respecter les conditions suivantes :

• être neuf ou rénové (voir loi Pinel ancien)
• être acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA)
• bénéficier du label BBC 2005 ou respecter la réglementation thermique (RT 2012)
• être achevé dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier
• être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés

En savoir plus sur les conditions d’éligibilité de la loi Pinel

La location

Le bien acquis à travers le dispositif Pinel doit être loué en respectant les conditions suivantes :

• location Pinel du bien sur la période d’engagement : 6, 9 ou 12 ans
• location en qualité de résidence principale
• location non meublée
• définition du loyer en raison des plafonds de loyers établis selon les zones Pinel

L’investissement

Les conditions financières propres au dispositif Pinel pour investir dans le neuf sont les suivantes :

• l’investissement ne doit pas dépasser la somme de 300 000 €
• l’investissement doit être de 5 500 € par m² maximum
• les investissements sont limités à 2 par an, dans la limite des 300 000€
• la réduction d’impôts est incluse dans le plafond des niches fiscales limitées à 10 000 € par an et par foyer
• la réduction d’impôts ne peut être reportée d’une année à l’autre

Le zonage et les plafonds, points centraux du dispositif

Pourquoi le zonage Pinel ?

Les zones Pinel sont les zones qui déterminent l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale. Ces zones, encore valables jusqu’en 2024, sont divisées en catégories :

À noter que la zone C ne sera plus éligible à l’investissement Pinel depuis le 1er janvier 2018 comme prévu par la version recentrée du dispositif. Quant à la zone B2, elle a disposé d’une certaine flexibilité pour la seule année 2018. Depuis cette date, il n’est plus possible d’y réaliser un investissement locatif Pinel.

Voir notre section zones Pinel afin de découvrir la carte complète du zonage Pinel.

Les plafonds de loyers et de ressources

Le particulier qui investit grâce au dispositif doit respecter différents plafonds Pinel : le plafond des loyers et le plafond de ressources des locataires.

Le plafond de loyer

Le premier plafond de la loi Pinel délimite le montant maximum auquel le bien peut être loué. Il dépend de la surface de ce dernier et de la zone dans laquelle il est situé.

Le plafond de ressources des locataires

Le deuxième plafond Pinel délimite les revenus maximums que peuvent avoir les locataires d’un bien Pinel. Ce plafond dépend de la composition du foyer mais aussi de la zone dans laquelle se situe le bien.

Tableau plafonds des ressources des locataires 2025

Récapitulatif : L’infographie du dispositif Pinel

Pour en savoir davantage sur la loi Pinel :

Le dispositif Pinel vous permet d’atteindre de profiter d’avantages variés (réduire ses impôts, se constituer un patrimoine, investir sans apport, préparer sa retraite ou encore protéger ses proches) tout en soutenant les objectifs du gouvernement français. Afin d’en savoir davantage, retrouvez nos rubriques détaillant :

• notre page sur l’éventualité d’une loi Wargon
• les villes où investir en loi Pinel
• tous nos conseils pour réussir votre investissement locatif
• tous les outils pour vous aider à investir sereinement
• préparer sa déclaration fiscale Pinel
• Réaliser une simulation Pinel