Pont de la ville de Toulouse

Bordeaux : quels sont les meilleurs quartiers pour investir dans l’immobilier ?

Investir dans un bien en loi Pinel à Bordeaux (9ème commune de France), c’est porter son dévolu sur une métropole en pleine ascension. Sa croissance démographique, tout comme celle de l’emploi, fait rougir beaucoup de villes françaises. Bordeaux est l’une des villes les plus dynamiques de France. Les acheteurs de biens immobiliers ont une forte garantie de revente à un prix élevé de leur bien et une demande locative assurée.
Accueil / Les villes où investir en loi Pinel / Investir en loi Pinel à Bordeaux (33000) / Bordeaux : quels sont les meilleurs quartiers pour investir dans l’immobilier ?

Pourquoi investir à Bordeaux ?

Celle que l’on surnomme “La Belle Endormie” est en plein éveil. D’après le dernier recensement de la population de 2016 (Source INSEE), au 1er janvier 2019, la capitale girondine compte 256 045 habitants pour une superficie de 49,4 km². En additionnant les 28 communes formant Bordeaux Métropole, on arrive à 796 273 habitants. Sixième métropole française, Bordeaux, connaît un fort dynamisme démographique. Avec 5,3 % de croissance démographique entre 2011 et 2016, soit 1 % par an, la métropole bordelaise prévoit près d’un million d’habitants d’ici 20130.  En effet, la région compte parmi les plus attractives de l’Hexagone.

Elle est à la fois ville universitaire avec près de 95 000 étudiants, ville touristique avec plus de 7 millions de visiteurs en 2017 (numéro 1 des villes à découvrir par Lonely Planet en 2017 ) attirés notamment par l’oenotourisme, et également ville de commerces et de services, plus de 80% de ses actifs travaillent dans le secteur tertiaire.

À noter également Bordeaux compte ainsi plus de 350 édifices classés ou inscrits aux Monuments Historiques. Depuis 2007, la ville est d’ailleurs inscrite au patrimoine mondiale de l’Unesco pour le Port de la lune.

La qualité de vie girondine, son dynamisme économique et l’arrivée de la LGV en juillet 2017 ont fait de Bordeaux la zone urbaine où il faut investir.

Les quartiers de Bordeaux

loi pinel bordeaux

Avec ses huit cantons, la ville de Bordeaux prouve son statut de ville à taille humaine qui séduit tant ses nouveaux habitants. Les six premiers cantons sont situés sur la rive gauche de la Garonne, le long du fleuve. Deux autres cantons sont des quartiers à part entière de Bordeaux. Chaque quartier à son élu politique ce qui permet une meilleure gestion des vies de quartier et une plus grande proximité avec les Bordelais.

Transport bordeauxAvec la réintégration du tramway en 2003, se déplacer à Bordeaux est devenu plus facile. Un bon maillage des transports en commun est un argument majeur pour convaincre les acheteurs, mais aussi les futurs locataires. De nombreux quartiers bordelais sont en pleine réhabilitation, notamment celui du Bacalan. “Près de la moitié de la superficie de Bordeaux est aujourd’hui visée par un projet de ré-aménagement ou de construction”, avance le site Osez Bordeaux. Les choix d’investissement sont nombreux à Bordeaux, il ne vous reste plus qu’à choisir votre quartier pour votre futur bien en loi Pinel.

Top 5 des meilleurs quartiers de Bordeaux où investir

Secteur centre ville

Le centre de BordeauxLe centre ville de Bordeaux renferme joyaux architecturaux, lieux de visites touristiques, cœur commercial, concentré de services. Habiter le centre historique, c’est s’assurer d’être à proximité des lieux de sorties et des transports. Le centre ville offre beaucoup de possibilités d’investissement avec son réservoir de 50 000 logements intégrés dans le programme de renouvellement du centre ancien nommé Re[centres].

Un plan de requalification de l’habitat est en place depuis 2010, il vise à lutter contre la vacance de logements, l’habitat indigne et les fragilités socio-économiques du centre-ancien. Néanmoins, pour acheter dans le centre-historique, il est nécessaire d’avoir un budget conséquent. Le pris au m² dans ce secteur est compris entre 4 800 € et 5 600 €.

  • Quartier Saint-Pierre : Étudiants, jeunes couples, personnes âgées se côtoient dans ce quartier au paysage minéral. Il s’agit de l’un des quartiers les plus animés de la ville composé de nombreuses ruelles et placettes. Saint-Pierre est un quartier branché de Bordeaux mais aussi touristique avec son fameux miroir d’eau. Les inconvénients du quartier : peu de magasins d’alimentation et la difficulté de circuler en voiture.
  • Quartier Mériadeck : Ce quartier est moderne, commercial et abrite plusieurs sièges administratifs comme la Communauté urbaine de Bordeaux, la préfecture de la région Aquitaine, le conseil régional d’Aquitaine, le Conseil général de la Gironde…. L’architecture du quartier se compose de nombreuses barres d’immeubles des années 60-70. Des projets de logements neufs sont en cours, dans cette zone en lien direct avec le centre historique.

Secteur sud

Le sud de Bordeaux attire plutôt les familles. Il mêle population aisée et populations aux revenus plus modestes. Cette zone regroupe les quartiers de Saint-Augustin/Tauzin/Alphonse Dupeux, Bordeaux sud, Nansouty/St-Genès. Le prix au m², compris entre 4 200 € et 4 600 €, y est plus accessible quand dans le centre de Bordeaux. L’identité urbaine et la composition de la société est très hétérogène au sud de Bordeaux. Ce secteur est porté par les grands projets structurants de l’agglomération notamment Euratlantique.

  • Bordeaux sud : La zone est particulièrement dynamique grâce au projet qui vise à réaménager les abords de la gare St-Jean qui a accueilli la LGV reliant Paris en 2017. Dans ce secteur de la ville particulièrement dynamique, 15 000 m² de logements sont prévus à l’horizon 2030. Bordeaux sud va devenir un véritable centre des affaires. Il s’agit du quartier idéal pour investir en loi Pinel car le positionnement de la zone près de la gare est un atout majeur.
  • Nansouty/ Saint-Genès : Ces quartiers possèdent de nombreuses écoles et structures pour les enfants, avec environ 16 établissements scolaires par km². Les quelques 30 000 personnes qui peuplent ce quartier sont en majorité de jeunes cadres dynamiques. Le quartier est très animé et compte de nombreux commerces de proximité. L’autre atout de cette zone est l’axe routier qui mène au centre-ville rapidement.
  • Saint-Augustin / Tauzin / Alphonse Dupeux : Cette zone est un véritable vivier d’emplois car elle renferme le CHU, premier employeur régional, ainsi que 2 900 sociétés, entreprises et commerces. Le quartier Saint Augustin – Tauzin – Alphonse Dupeux est un trait d’union entre l’ouest de la ville et le sud. Il compte plusieurs dizaines de milliers habitants, essentiellement des familles attirées par la forte proportion d’établissements scolaires, environ une quinzaine au km².

Secteur nord

Dans les quartiers nord vous trouverez verdure, lieux culturels mais aussi un accès étendu aux transports. Les habitats et équipements collectifs se déploient énormément dans cette zone. Un éco-quartier a vu le jour en 2019. Nommé Ginko, il a pour vocation d’être un modèle en termes d’environnement. Grâce à ce nouveau projet, 6 000 nouveaux logements sont déjà sortis de terre. On y retrouve, notamment, les quartiers de Chartron, Grand Parc et Jardin Public ainsi que celui de Bordeaux Maritimes. Ce secteur nord est le plus vaste de la ville. L’’implantation de plusieurs entreprises et l’arrivée du tramway ont également contribué à dynamisé la zone. Il s’agit d’un secteur encore accessible avec un prix au m² entre 4 200 € et 4 800 €.

  • Chartrons/ Grand Parc/ Jardin Public : Canton situé entre le cœur historique de la ville et les quartiers Nord, Chartrons/Grand Parc/Jardin Public est réputé pour sa qualité de vie. La zone des Chartrons se démarque par son rassemblement de métiers d’art variés (ébéniste,doreurs, antiquaires, restaurants…) installés à la place historique des négociants en vin. La quartier du Grand Parc d’environ 60 hectares est désormais classé au patrimoine mondial de l’UNESCO. Des chantiers sont encore en cours mais devraient rapidement s’achever pour laisser le quartier revivre pleinement en 2022.
  • Bordeaux Maritimes : Bordeaux, ville d’eau. Cette description prend tout son sens dans ce quartier le plus au nord, qui est aussi le plus vaste de la ville. Il comprend des sous-quartiers tels que Bordeaux-Lac, Ginko, les Aubiers, Bacalan et Bassins à flots. Le dernier cité est en pleine mutation tout comme la base sous-marine, convertie en espace culturel et le port de plaisance, en cours d’aménagement. Les projets immobiliers s’enchaînent dans cette zone, sans oublier de prendre en compte les 200 hectares de verdure qui colonisent les lieux. Miser sur cette partie de la ville pour investir en loi Pinel s’avère être une bonne option.

Secteur est

Bastide est le seul quartier du secteur est situé sur la rive droite de la Garonne. Pendant longtemps, ce quartier a souffert d’une mauvaise réputation, souvent qualifié “de faubourg populaire malfamé”. Depuis, l’ancien maire Alain Juppé a insufflé un vent de modernisme, en lançant de nombreux projets urbains pour répondre aux développements démographiques et économiques de cette zone. Aujourd’hui, le secteur est est en plein développement. Les nombreuses friches industrielles qui dégradaient l’image du quartier sont réhabilitées. Une population modeste fréquente ce secteur très résidentiel. Le prix du m² y est compris entre 4 200 € et  4 400 €.

  • La Benauge : Elle s’avère être l’une des premières cités à avoir été construite sur la rive droite de Bordeaux. La démolition d’immeubles devenus vétustes est prévue pour laisser la place à des habitats collectifs plus modernes et écologiques. Logements étudiants et privés cohabiteront pour impulser une mixité sociale dans ce quartier. L’atout de ce dernier est son parc public qui est le point névralgique de la zone.
  • Brazza : Longeant la Garonne ce petit quartier nommé Brazza a la particularité de se préparer à accueillir deux projets d’habitats participatifs. Depuis mars 2013, le pont Bacalan-Bastide impulse du dynamisme à cette zone grande 120 hectares, où plus de 5 000 logements sont en cours de construction.

Secteur ouest

Le deuxième quartier le plus grand de Bordeaux se nomme Caudéran et représente la partie ouest de la ville. Jusqu’en 1965, il s’agissait d’une commune à part entière. Le secteur est réputé pour son calme et sa verdure. La population de cette zone ultra-résidentielle est plutôt huppée. Les prix au m² vont de 4 200 €  à 4 600 €.

  • Caudéran: L’esprit village demeure dans l’ADN de ce quartier résidentiel bordelais. Calme, verdure et rassemblements familiaux caractérisent Caudéran. La présence de commerces de proximité, d’infrastructures scolaires et d’accueil pour les enfants sont autant d’arguments pour convaincre les familles de s’installer sereinement dans cette partie de la ville. Loin d’être excentrée, elle a l’avantage d’être à équidistance de la gare et de l’aéroport (8,5 km). Les récentes ouvertures d’une crèche et d’une bibliothèque inscrivent définitivement Caudéran comme quartier familial.

Top 3 des meilleures villes en périphérie bordelaise

 

Bordeaux tire son épingle du jeu en 2019. Avec la baisse des taux historiques et, de ce fait, l’augmentation des prix dans plusieurs villes, la Belle Endormie qui a subit une flambée de son marché immobilier depuis quelques années voit ses prix se radoucir. Malgré tout, les acheteurs ne peuvent pas tous investir dans les huit quartiers du centre. Les villes en périphérie sont en pleine expansion. Bien desservies par le tramway tout en étant proches des axes routiers et autoroutiers, elles attirent surtout les nouveaux arrivants.

Talence

D’après le site meilleursagents.com, en 2019, les prix au m² à Bordeaux sont supérieurs à  4 400 € alors qu’à Talence ils sont en moyenne autour de 3 324 € pour un appartement et de 4 300 € pour une maison. Avec ses 42 712 habitants, Talence est l’une des villes les plus peuplées du département. Elle abrite de nombreuses écoles comme celles de commerce, d’architecture et d’ingénieurs. La présence du campus universitaire est un argument de taille pour les investisseurs en loi Pinel qui auront la possibilité de louer leur bien aux nombreux étudiants en quête d’un toit.

Pessac

La réputation de Pessac est en partie liée à celle de son vin le Pessac-Léognan. Avec ses 61 859 habitants, sa démographie ne cesse d’évoluer. Mais la ville attire de nombreux investisseurs pour d’autres raisons. À la fois proche de Bordeaux tout en étant plongée au milieu des vignobles et de la campagne girondine, Pessac renferme également des établissements scolaires. Investir à Pessac, c’est la possibilité de rentabiliser son bien encore plus facilement qu’en achetant dans le centre de Bordeaux. D’après un article du Monde, “ le rendement brut peut atteindre 3,8 %, voire dépasser 4 %, alors qu’il est difficile de faire mieux que du 3,4 % en centre-ville”. Concernant les prix de l’immobilier, ils sont plus abordables qu’à Bordeaux même. Comptez autour de 3 063 € le m² pour un appartement et 3 625 € le m² pour une maison.

Bègles

Positionnée à moins de 6 km au sud de Bordeaux, Bègles offre une bonne situation géographique. Cernée par la Garonne et les boulevards urbains, elle est à la fois proche des nœuds autoroutiers et bien desservie par le tramway ainsi que le bus. Le pont Simone Veil est en cours de construction pour relier Bègles et Bordeaux à Floirac. La ville voit de nombreux projets de promoteurs immobiliers sortir de terre pour accueillir les nouveaux arrivants dans la commune. À ce jour, Bègles compte 27 713 habitants et ne cesse d’attirer de nouvelles personnes. Une attraction qui s’explique, certes, par la qualité de vie qu’offre la ville, mais également par les prix de l’immobilier qui sont d’environ 3 143 € le m² pour un appartement et 3 893 € le m² pour une maison.

(Sources : INSEE, MeilleursAgents, Bordeaux.fr)

Les zones à éviter pour un investissement locatif

Un investissement immobilier est un placement. L’objectif est de louer un bien qui vous rapportera de l’argent. Qu’il vous plaise, ou pas, a finalement peu d’importance.
Le premier point auquel il faut donc prêter attention en choisissant le secteur où investir, c’est l’attractivité. Vous pourrez plus facilement louer un logement dans un secteur qui attire du monde. Un point qui peut aussi avoir son importance au moment de la revente. Vient ensuite la qualité des infrastructures et du réseau de transports. En effet, un logement propre et sans défaut, bien desservi par les transports et proposant de nombreux services (commerces, médecins, écoles…) séduira plus les locataires. Enfin, la situation économique est aussi à surveiller : éviter les zones où la recherche d’emploi est forte.

En savoir plus sur votre projet en loi Pinel à Bordeaux