Loi Pinel Plus à Bordeaux (33) : fonctionnement, conditions et conseils

Bordeaux attire de plus en plus de nouveaux habitants et notamment de nombreux actifs provenant de la capitale. Avec une tension locative très élevée et un prix au m² bien inférieur à Paris, investir dans l'immobilier locatif à Bordeaux est une opération financière porteuse. Découvrez comment profiter d'un avantage fiscal à taux plein grâce à la loi Pinel Plus en investissant dans l'immobilier neuf locatif à Bordeaux.

Comment fonctionne la loi Pinel Plus à Bordeaux ?

Dans un marché immobilier locatif très tendu en France et des questions environnementales directement liées au domaine du logement, la loi Pinel Plus fait son entrée au 1er janvier 2023, proposant des alternatives jointant les deux sujets. Pour permettre aux investisseurs de continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente malgré la baisse des valeurs de défiscalisation de la loi Pinel, Pinel Plus impose de nouvelles conditions répondant aux problématiques climatiques et de qualité du logement en France. 

En appliquant les mêmes réglementations de base, ayant fait le fondement de la loi Pinel, Pinel Plus conserve le caractère défiscalisant pour un engagement bailleur de 6,9 ou 12 ans. Grâce aux nouvelles caractéristiques du logement, notamment thermique, la loi Pinel plus offre un taux de défiscalisation de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée plébiscitée par son propriétaire. Elle permet, ainsi, de bénéficier d’une réduction d’impôt globale pouvant atteindre les 63 000 € sur la globalité du projet d’investissement locatif. L’acquisition doit se faire pour l’achat d’un appartement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) dans le secteur de la zone B1, secteur éligible à la loi Pinel Plus à Bordeaux. 

Les appartements neufs à Bordeaux éligibles au Pinel Plus

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Quelles sont les conditions pour investir en loi Pinel Plus à Bordeaux ?

Tout investisseur souhaitant se lancer dans un investissement Pinel Plus à Bordeaux ou partout en France, doit respecter les règles imposées par le dispositif. Le montant de la défiscalisation en Pinel Plus s’effectuera sur la somme d’un ou deux biens ne dépassant pas 300 000 € au total. Il n’est pas autorisé d’investir dans plus de deux biens Pinel Plus par an et celui-ci devra être situé en zone éligible à la loi Pinel Plus (zone B1 pour le secteur de la ville de Bordeaux). Concernant les engagements du bailleur privé, le propriétaire doit mettre son bien sur le marché de la location dans un délai maximum de 12 mois après sa livraison. Il devra en conserver la propriété durant toute la durée locative (6, 9 ou 12 ans selon son choix) sans interruption, sauf dérogation autorisée par le dispositif (décès, perte d’emploi, invalidité, etc…). 

Les nouvelles conditions de location avec la loi Pinel Plus

L’impact du logement sur l’environnement est colossal, c’est pourquoi Pinel Plus instaure de nouvelles réglementations d’habitation. Les nouveaux logements éligibles à la loi Pinel Plus devront répondre à des critères de construction et d’habitation pour améliorer le confort de l’habitat locatif en France. La norme RE2020 devient obligatoire pour tous les logements Pinel Plus, favorisant une meilleure isolation thermique et acoustique dans les constructions immobilières neuves. Une charte de qualité est également érigée pour encadrer les projets des nouveaux programmes immobiliers neufs en Pinel Plus, lesquels devront appliquer la marche à suivre suivante : 

Des normes environnementales en fonction des dates des projets de construction :

  • Les biens neufs ou en VEFA acquis en 2023 et 2024 et dont les permis de construire ont été déposés avant le 1er janvier 2022 doivent respecter l’application du label E+C- et présenter un DPE classé A.
  • Ceux acquis en 2024 toujours mais pour un dépôt de permis de construire après le 1er janvier 2022 : devront appliquer la norme RE2020 et être classés A au DPE. Pour ceux acquis en 2023, seule la norme RE2020 leur sera demandée.
  • Les logements concernant un projet de réhabilitation en 2023 et 2024 : sont soumis à minima au DPE B

Des normes de confort dans l’habitat :

  • Les appartements à partir du T3 doivent tous disposer d’une exposition traversante ;
  • Toujours pour les T3 et plus, un extérieur privé est obligatoire ;
  • Les zones éligibles en Pinel Plus sont cantonnées aux secteurs Abis, A et B1 ;
  • Une surface au sol minimale est imposée par type d’appartement :
Typologie du bienSurface minimale à respecterSurface minimale des annexes (extérieur)
T1283 m²
T2453 m²
T3625 m²
T4797 m²
T5969 m²

À noter que la ville de Bordeaux bénéficie de 20 quartiers prioritaires dans le cadre de la politique de la ville (QPPV). Lorsqu’un bien Pinel Plus est situé dans un de ces quartiers, il est exempté des nouvelles normes environnementales imposées par le dispositif. Il devra cependant respecter les autres critères d’éligibilité Pinel Plus, comme la double exposition, la présence d’un extérieur ou encore la superficie minimale par typologie de logement.

Quelles sont les conditions de location du Pinel Plus à Bordeaux ?

La ville de Bordeaux voit sa démographie monter en flèche depuis plusieurs années, notamment depuis l’arrivée de la ligne à grande vitesse du TGV la reliant à Paris en seulement 2 h. Ce facteur démographique classe la métropole bordelaise dans les villes les plus impactées par la tension locative qui ne cesse d’accroître en France. C’est pourquoi les biens Pinel Plus doivent respecter un plafonnement des loyers, correspondant à la zone dans laquelle ils sont situés. Cette condition sine qua non, impose aux bailleurs privés en Pinel Plus d’appliquer un montant de loyer inférieur à celui pratiqué pour une location classique. De plus, ce type de logement s’adressant aux foyers modestes est réservé aux candidats respectant le plafond maximal de revenus imposé par la loi Pinel. La déclaration N-1 ou N-2 du locataire fera foi de son éligibilité auprès de son propriétaire bailleur avant la signature du bail. 

Le plafond de loyer Pinel Plus à Bordeaux en 2024

Située en zone A, la ville de Bordeaux impose un plafonnement des loyers à 13,56 du m² en 2024. Le plafonnement des loyers est révisé chaque année à date fixe, permettant d’ajuster son prix en fonction de l’inflation.

Les plafonds de ressources Pinel Plus à Bordeaux en 2024

Pour connaître le montant des revenus maximum autorisés par la loi Pinel Plus à Bordeaux en 2024, il faut se référer à la grille mise à jour par le Gouvernement chaque année. Elle prend en compte la composition du foyer fiscal pour déterminer l’éligibilité locative d’un bien Pinel Plus en fonction des revenus N-1 ou N-2 du locataire. Cette vérification doit être réalisée par le bailleur avant tout engagement locatif en contrepartie de son avantage fiscal délivré par le dispositif de défiscalisation.

Composition du foyer fiscalMontant total des ressources
Personne seule41 855 €
Couple62 555 €
Personne seule ou un couple avec 1 personne à charge75 194 €
Personne seule ou un couple avec 2 personnes à charge90 070 €
Personne seule ou un couple avec 3 personnes à charge106 627 €
Personne seule ou un couple avec 4 personnes à charge119 897 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 369 €


Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux ?

Ville préférée des investisseurs immobiliers, classée au patrimoine de l’UNESCO depuis 2017, Bordeaux n’a plus à démontrer son potentiel sur le marché locatif. Forte d’un succès grandissant auprès des jeunes actifs, la métropole bordelaise profite d’une économie fleurissante, dont elle a su tirer profit dans l’investissement de l’amélioration de son paysage urbain et social. On ne compte plus les atouts de la ville de Bordeaux, partagés entre son emplacement géographique, son attractivité culturelle et sportive et son bassin d’emploi particulièrement dynamique. 

La demande locative à Bordeaux ne faiblit pas, poussant la ville à se réinventer grâce à de nombreux projets immobiliers novateurs, comme la construction d’écoquartiers sur d’anciennes friches. Les infrastructures de transports parfaitement développées avec ses 4 lignes de tramway s’étendant sur 71 km et ses nombreuses lignes de bus, offrent aux habitants de Bordeaux une flexibilité de déplacement dans tous les quartiers de la ville et sa périphérie. Avec un prix d’achat au m² de 4 900 € en moyenne, acheter un bien immobilier à Bordeaux revient deux fois moins cher qu’à Paris, qu’elle rejoint pourtant en seulement 2 h grâce à la ligne TGV depuis 2017. 

Un aménagement ferroviaire non sans conséquence pour la ville, qui attire chaque année de plus en plus d’exilés parisiens, en quête d’un cadre de vie meilleur. Rentabilité locative, plus-value, forte demande des candidats, l’investissement locatif à Bordeaux demeure une très bonne stratégie de placement immobilier à privilégier dans l’hexagone. 

Où investir à Bordeaux en Loi Pinel Plus ?

Nous le disions plus haut, la ville de Bordeaux déploie de grands moyens pour agrandir son parc logement. Les quartiers prometteurs à Bordeaux pour investir répondent à l’appel, à commencer par le quartier d’affaire Euratlantique. Situé dans le Sud-ouest de Bordeaux, ce quartier novateur, lancé sous le mandat d’Alain Jupé, ancien maire de Bordeaux, se déploie dans le quartier Saint-Jean Belcier. De nombreux programmes immobiliers neufs sont imaginés dans le quartier d’Euratlantique pour répondre à l’affût exponentiel de travailleurs dans le secteur, dénombrant pas moins de 48 000 m² d’entreprises et 50 000 m² de commerces. C’est sans aucun doute un des quartiers où investir dans le neuf à Bordeaux. 

Toujours dans la dynamique des écoquartiers, un secteur à privilégier pour l’investissement locatif à Bordeaux, est le quartier de Brazza. À proximité de la ligne A du tramway, situé en face de la cité du vin, ce quartier montant de Bordeaux a tout pour plaire. Porté par les valeurs du développement durable, le quartier Brazza fait partie des projets immobiliers d’avenir, pour lequel 4 950 logements neufs sont prévus. 

Toujours dans Bordeaux, le quartier Bastide, ancien village en friche, est complètement réhabilité depuis les années 2000. Arborant une nouvelle robe urbaine, ce secteur de la ville accueille de nombreux programmes immobiliers neufs, particulièrement recherchés par les trentenaires. C’est également un lieu de vie très aéré et verdoyant, grâce notamment à son Parc des Berges et son Jardin Botanique. Bastide fait incontestablement partie des quartiers de Bordeaux prometteurs pour l’achat d’un bien locatif dans la cité girondine. 

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