Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Un vice caché est un défaut qui rend impropre l’usage d’une chose ou diminue fortement son intérêt.
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Il peut arriver que quelques mois ou quelques années après l’achat d’un bien immobilier, des défauts apparaissent. Lorsque ces défauts ne sont ni connus du vendeur ni de l’acheteur au moment de la vente, ils sont appelés vices cachés.

Quels sont les vices cachés les plus courants ?

Citons par exemple, des fondations défectueuses, un gros problème d’humidité, un terrain inondable, la présence d’amiante ou de termites… Pour se prémunir de ces défauts, l’acquéreur peut souscrire à une garantie légale. Pour en bénéficier, il faut que les vices cachés :

  • n’aient pas été apparents lors de l’achat,
  • n’aient pas été connus de l’acheteur au moment de la vente,
  • soient antérieurs à l’achat,
  • soient particulièrement importants, c’est-à-dire qu’ils rendent impropre ou diminuent conséquemment l’usage du bien immobilier.

Quelle est la procédure en cas de vice caché ?

Lors de la constatation de vices cachés et seulement à partir de cette date, l’acquéreur dispose d’un délai de 2 ans pour demander réparation. Il peut soit demander l’annulation de la vente, soit demander une diminution du prix. S’il pense que le vendeur était au courant de l’existence de ces vices cachés, il peut également réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Il doit dans un premier temps envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur ou promoteur pour l’informer. Si ce dernier ne répond pas ou refuse la transaction, l’acquéreur est en droit de saisir la justice, toujours en respectant un délai de 2 ans après la découverte des vices cachés. Et c’est le juge qui prendra la décision quant à la finalité de la requête de l’acquéreur.

Existe-t-il des garanties ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier, le vendeur doit vous garantir contre certains défauts quelque soit le bien acheté et quelque soit le vendeur. Cette règle s’applique donc aussi bien pour les biens d’occasion que pour les biens en VEFA. Mais cette garantie s’applique seulement si le défaut remplit les critères suivants :

  • il était caché, c’est-à-dire non visible lors de l’achat
  • il doit rendre le bien inutilisable ou diminuer fortement son usage
  • il devait exister au moment de l’achat