Le texte officiel de la loi Pinel

Le dispositif de défiscalisation Pinel a été mis en place par l'ancienne ministre du Logement, Sylvia Pinel. Cette mesure en faveur de l'investissement locatif est encadrée par le texte de loi officiel figurant à l'article 199 novovicies du Code général des impôts.
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Le dispositif de défiscalisation Pinel est réservé à l’ensemble des particuliers résidant et s’acquittant de leurs impôts en France. Cela comprend les personnes ayant leur foyer ou exerçant leur métier dans la République française. La loi Pinel, telle que décrite dans l’article 199 novovicies, porte principalement sur « un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement » (VEFA) et sera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2021.

Champ d’application

Dans l’article 199 Novicies I.-A. du Code général des impôts, la législation stipule que :
« Les contribuables domiciliés en France, au sens de l’article 4 B, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée. »
Etant donné les enjeux socio-économique de la loi Pinel, son cadre législatif détaille l’intégralité des conditions d’éligibilité, d’application et autres cas de figure pouvant se présenter.

Type d’acquisition

La loi Pinel s’applique à de nombreux type de bien immobilier, il peut s’agir d’un :

  • logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • logement non conforme aux critères de décence, dans l’optique de le réhabiliter
  • logement inachevé que l’investisseur finira de construire
  • bien à construire
  • local commercial qui sera aménagé en habitation

En ce qui concerne l’acquisition d’un logement ancien ne respectant pas les caractéristiques de décence, l’article 199 novovicies I.-B-3° précise que

I.-B-3° Au logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de réhabilitation, définis par décret, permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf ;

Mode d’investissements éligibles

Il est possible d’effectuer un investissement immobilier locatif en Pinel de deux façon : une acquisition directe ou bien en souscrivant aux parts d’une SCPI.
Cette dernière option permet aux investisseurs de ne pas subir individuellement les coûts d’un achat en direct. De ce fait, les avantages fiscaux sont répartis proportionnellement en fonction du montant de parts acquises, comme stipulé dans la section 2 du bulletin officiel des finances publiques-impôts.

II.A.20 Les réductions d’impôt sont également accordées au titre de souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI. Les souscriptions peuvent être réalisées directement par le contribuable ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI.

Conditions d’éligibilité

Afin de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux attribués par la loi Pinel, l’investisseur ainsi que le bien immobilier doivent respecter des conditions d’éligibilités.
Le logement doit être loué au maximum douze mois après sa construction ou son acquisition et en tant que résidence principale.

Conditions d’application

Pour être appliqué selon les terme du texte de loi officiel, le dispositif Pinel est tenu d’appliquer des critères de ressources et de géolocalisation des biens immobiliers. Ceux-ci sont définis en fonction

Plafond de ressources

En effet, afin de garantir la location d’un logement adapté au profil de son locataire, il instaure des plafonds de ressources. Ainsi, le propriétaire peut proposer un bien avec un loyer avantageux à des candidats ayant des ressources plus modestes.

III. – L’engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type.

Plafond de loyer

Le montant du loyer fixé est lui aussi tenu de respecter un plafond de loyer et doit correspondre aux prix du marché. Par exemple, il n’est pas possible de louer un T3 à Bordeaux contre seulement 250 €.

III. – Les plafonds de loyer mentionnés au premier alinéa peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l’Etat dans la région après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement mentionné à l’article L. 364-1 du code de la construction et de l’habitation, afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.

Le zonage à respecter

Afin de cibler précisément les villes et communes où règnent une forte tension immobilière, le territoire a été découpé en plusieurs zones. Dans le cadre de la loi Pinel, ces régions ont été reprises pour axer les incitations dans ces zones.

IV. – La réduction d’impôt s’applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant et aux logements situés dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense.

Prolonger son engagement Pinel

Lorsque la durée de votre engagement locatif est arrivée à échéance, vous disposez de plusieurs perspectives de développement : la revente, l’habitation ou bien la prorogation de cette durée.

Cette dernière solution peut être retenue pour une période triennale renouvelable deux fois lorsque l’engagement initial est de 6 ans. Ainsi, la location Pinel pourra être disponible pendant 12 ans (la durée maximale autorisée). Dans le cas où le dispositif a été signé pour 9 ans, il peut être prorogé pour une période triennale.

VII bis. – A. – A l’issue de la période couverte par l’engagement de location mentionnée au I, lorsque le logement reste loué par période triennale dans les conditions prévues au III, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d’impôt prévue au présent article, à la condition de proroger son engagement initial

Les limites du dispositif Pinel

Nombre d’investissement limité

Le nombre d’investissement en loi Pinel ainsi que le montant investi dans leur acquisition est limité. Le texte de loi officiel stipule qu’il n’est pas possible d’effectuer plus de deux investissements locatifs par an et que le montant d’acquisition de ces derniers ne doit pas excéder 300 000€.

V. – A. – La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements, retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.

Remise en cause de son avantage fiscal

Plusieurs cas de figure peuvent vous faire perdre votre réduction d’impôt Pinel. Tout d’abord, le non respect de votre engagement locatif ou bien la non conformité de la mise en location.
L’une des exemples courant est l’arrivée du locataire au sein du foyer fiscal du propriétaire. Afin de pouvoir louer un bien Pinel à un ascendant ou à un descendant, il est nécessaire que le candidat locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal de la personne le possédant.

BOI-IR-RICI-360-40-20150611 : si le locataire, ascendant ou descendant, devient membre du foyer fiscal du contribuable, à quelque titre que ce soit (personne à charge ou rattachée) au cours de la période de location, la réduction d’impôt obtenue serait remise en cause.

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