Les contribuables qui achètent un bien immobilier entre le 1er septembre 2014 et jusqu’au 31 décembre 2021 peuvent prétendre à la réduction fiscale Pinel sur leur impôt sur le revenu. Pour que les effets souhaités de la loi soient optimisés, le texte a instauré des plafonds à respecter obligatoirement pour percevoir l’avantage fiscal.

  • des plafonds de ressources pour le locataire
  • des plafonds de loyers à ne pas dépasser

Pourquoi fixer des plafonds de loyers ?

Pour bénéficier de l’avantage fiscal offert par la loi Pinel, il y a plusieurs règles à respecter. Par exemple, le logement doit être loué à titre de résidence principale pour le locataire et non-meublé. Le gain fiscal est aussi plafonné à 300 000 euros d’investissement annuel (il est possible d’investir plus dans un logement, mais la réduction d’impôt sera calculée sur 300 000 euros maximum) et entre dans le plafond global des niches fiscales fixé à 10 000 euros par an.

Pour réellement voir sa facture fiscale diminuer grâce au dispositif Pinel, l’investisseur doit respecter plusieurs conditions. Deux des obligations des propriétaires correspondent à des plafonds. Depuis 2003, le territoire français est divisé en 5 zones : A Bis, A, B1, B2 et C, reflétant un niveau de tension sur le marché locatif. À chaque zone correspond deux plafonds, l’un relatif aux ressources pour les locataires et l’autre concernant les loyers à appliquer par les propriétaires. Le plafond de ressources permet d’éviter les abus et de faire converger les intérêts des deux parties. Il ne serait pas logique qu’un ménage très aisé soit logé dans un bien avec un loyer modéré, alors que d’autres, aux revenus plus modestes, se retrouvent avec des loyers bien trop élevés par rapport à leurs ressources financières.

Quels sont les plafonds de loyers Pinel ?

Les plafonds de loyers sont différents selon le zonage. Ainsi, dans les zones les plus tendues (Abis, A, B1), les plafonds établis sont les plus élevés. Dans les zones où la demande locative est moins forte, les plafonds fixés par la loi sont plus faibles.

Chaque année, les plafonds de loyers (et de ressources) sont réactualisés. Cette révision vise à prendre en compte les évolutions du marché immobilier et du coût de la vie en général et a lieu en principe le 1er janvier. En général, ces nouveaux plafonds sont publiés au cours du premier trimestre. Ces nouveaux plafonds sont les plafonds valables pour les baux conclus durant l’année où ils sont publiés.

Pour 2017, les plafonds de loyer sont restés inchangés. Voici les plafonds de loyers pour l’année 2017 exprimés en euros mensuels par m2.

A Bis A B1 B2 C
16,83€ 12,50€ 10,07€ 8,75€ 8,75€

Depuis le 1er janvier 2017, la zone C qui était auparavant exclue du dispositif peut être éligible avec un agrément spécifique. Les communes situées en zone B2 doivent également avoir reçu une dérogation préfectorale pour être éligible au dispositif Pinel. Cette autorisation est accordée en fonction des besoins en logement sur le secteur concerné.

Comment calculer le plafond de loyers à appliquer ?

Le principe du plafond de loyers est de ne pas pratiquer un loyer supérieur aux plafonds définis dans la loi, durant toute la période d’engagement de location. Ces plafonds fixés par décret dépendent de la zone, mais aussi de la surface pondérée, qui sert au calcul du loyer.
Cette surface pondérée varie selon les surfaces annexes à prendre en compte, de la surface habitable du logement et également en fonction du coefficient multiplicateur utilisé. Du fait de cette formule, les propriétaires cherchant à louer leur bien immobilier en Pinel sont souvent perdus dans le calcul de ce plafond de loyer.
Pour calculer le plafond de loyer que vous ne devez pas dépasser pour la location de votre logement Pinel, il faut s’appuyer sur une formule de base.

La surface pondérée est égale à :
la surface habitable + la surface des annexes divisée par 2.
Les annexes prises en compte au sens de la loi sont celles dont la hauteur sous plafond est au moins d’1,80 m. Au sens de la loi, les surfaces annexes sont les balcons, les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les terrasses couvertes, les loggias…Attention, la surface totale des annexes est limitée à 8m2.

Une fois cette surface pondérée obtenue, il s’agit d’appliquer un coefficient multiplicateur. Appliqué sur le plafond de base, ce mécanisme correcteur permet de prendre en compte la réalité de la surface du logement, majorant le montant pour les petites surfaces et minorant celui des surfaces plus conséquentes.

Le coefficient multiplicateur à appliquer est :

  • 1,2 si la surface est inférieure à 38 m2
  • 0,7 + 19/ surface habitable (quotient arrondi à la 2ème décimale la plus proche) si la surface est supérieure à 38m2

Une fois ce coefficient multiplicateur calculé, pour obtenir le plafond de loyers maximum à appliquer, il faut effectuer l’opération suivante :
PLAFOND DE LOYERS DE BASE (selon la zone) X COEFFICIENT MULTIPLICATEUR

Une fois ces formules appliquées, vous obtenez le plafond de loyer à respecter. A savoir que le plafond de loyer par m2 est indiqué charges non comprises. Pour indication, le point d’équilibre égal à 1 est atteint pour les logements de 63m2.

Monsieur Bernard doit mettre en location un appartement de 40 m² avec un balcon de 10 m², situé à Montpellier (Zone A).
Pour fixer le loyer maximum qu’il pourra demander à ses locataires, il doit effectuer le calcul suivant :

  • Surface pondérée : 40 + 10/2 = 45 m²
  • Prix au m² de la zone A : 12,50 €
  • Coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/45 = 1,12
  • Loyer maximum : 45 x 12,50 x 1,12 = 630 €

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, Monsieur Bernard ne pourra pas demander plus de 630 € de loyer mensuel à ses locataires.

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