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Les plafonds de loyers Pinel 2020

La loi de défiscalisation Pinel impose de respecter des plafonds Pinel, de loyers pour les propriétaires et de ressources pour les locataires, en fonction de la zone sur laquelle est situé le bien immobilier. Si ce plafond de loyer et la méthode de calcul officielle ne sont pas appliqués, alors le propriétaire ne respecte pas la loi et risque de voir sa réduction fiscale remise en cause.
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La loi de défiscalisation Pinel impose au propriétaire de respecter un plafond de loyer en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien immobilier loué. Si ce plafond de loyer et la méthode de calcul officielle ne sont pas appliqués, alors le propriétaire ne respecte pas la loi et risque de voir sa réduction fiscale remise en cause.

Pourquoi fixer des plafonds de loyers ?

La loi Pinel a été mise en place dans le but de faciliter l’accès au logement aux foyers modestes dans les zones où la demande locative est la plus tendue. Depuis 2003, le territoire français est d’ailleurs divisé en 5 zones : A Bis, A, B1, B2 et C, reflétant le niveau de tension sur le marché locatif de ces secteurs.

Pour que le principe d’accession facilitée au logement puisse être appliqué concrètement et ainsi éviter les abus, l’exécutif a fait le choix d’instaurer des plafonds encadrant la loi Pinel.

Tout d’abord, un plafond de ressources permettant de définir quels locataires pourraient avoir accès à ce type de location. Il ne serait effectivement pas logique qu’un ménage très aisé soit logé dans un bien avec un loyer modéré, alors que d’autres, aux revenus plus modestes, se retrouvent avec des loyers bien trop élevés par rapport à leurs ressources financières.

Mais aussi des plafonds de loyer pour que les propriétaires ne dépassent pas les prix du marché au moment de la mise en location de leur bien, et ce, durant toute la période de leur engagement de location.

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Quel est le barème des plafonds de loyers Pinel ?

Les plafonds de loyers Pinel sont définis en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien. Ainsi, dans les zones les plus tendues (Abis, A, B1), les plafonds établis sont les plus élevés. Dans les zones où la demande locative est moins forte (B2 et C), les plafonds fixés par la loi sont à l’inverse plus faibles.

Chaque année, les plafonds de loyers (et de ressources) sont réactualisés. Cette révision vise à prendre en compte les évolutions du marché immobilier et du coût de la vie en général et a lieu en principe le 1er janvier. En général, ces nouveaux plafonds sont publiés au cours du premier trimestre. Ces nouveaux plafonds sont les plafonds valables pour les baux conclus durant l’année où ils sont publiés.

Pour 2020, les plafonds de loyers au m² qui permettront aux propriétaires de calculer le montant maximal de leur loyer mensuel sont les suivants :

Zone A bisZone AZone B1Zone B2/C
Plafond de loyer en 202017,43 €/m²12,95 €/m²10,44 €/m²9,07 €/m²

Depuis le 1er janvier 2017, la zone C qui était auparavant exclue du dispositif peut être éligible avec un agrément spécifique. Les communes situées en zone B2 doivent également avoir reçu une dérogation préfectorale pour être éligibles au dispositif Pinel. Cette autorisation est exceptionnellement accordée en fonction des besoins en logement sur le secteur concerné.

Comment calculer le plafond de loyers à appliquer ?

Pour calculer le montant maximum du loyer que l’on pourra demander mensuellement à son locataire pour son bien Pinel, il faut prendre en compte deux indicateurs : la surface pondérée du logement et le coefficient multiplicateur.

  • La surface pondérée d’un logement Pinel varie en fonction de la surface des annexes qui peuvent entrer en compte dans le calcul et qui viendront, pour moitié, s’ajouter à la surface habitable du logement.
  • Le coefficient multiplicateur lui, viendra pondérer le loyer et dépendra justement de la surface du logement.

La formule à appliquer permettant de calculer le montant mensuel maximum d’un logement Pinel est la suivante :

Loyer mensuel Pinel = surface pondérée du logement x prix plafond au m² x coefficient multiplicateur

Calcul de la surface habitable Pinel

La surface habitable du logement s’entend la surface connue du bien sans les annexes. Mais dans le cadre de la loi Pinel, celle-ci peut se voir additionner la moitié de la surface des annexes, donnant alors la surface pondérée du logement à prendre en compte dans le calcul final du loyer.

Les annexes prises en compte au sens de la loi dans le calcul de la surface pondérée sont celles dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m. Il s’agit donc des balcons, des caves, des sous-sols, des remises, des ateliers, des séchoirs, des celliers extérieurs, des resserres, des combles et greniers aménageables ou encore des loggias et des vérandas. En revanche, les garages et parkings eux, n’entrent pas dans cette catégorie et donc dans ce calcul.

Si votre logement Pinel dispose d’une ou de plusieurs annexes, il vous faut donc calculer la surface pondérée de votre logement. Mais attention, la surface totale des annexes prise en compte se limite à 8 m² par investissement dans le cadre de la loi Pinel. Ce sera donc la surface maximale qui pourra entrer dans votre calcul même si vos annexes sont bien plus grandes.

Il existe cependant deux exceptions où la surface maximale des annexes retenue pourra être supérieure à 8 m² :

  • Dans les départements d’Outre-mer : 14 m² pourront être retenus au maximum pour ce calcul lorsque l’habitation possède une varangue.
  • Lorsque le logement possède une terrasse en étage ou construite sur un ouvrage enterré ou semi-enterré (comme sur le toit d’un immeuble par exemple) : 9 m² seront alors retenus au maximum pour le calcul de la surface pondérée.

La surface pondérée est égale à :

LA SURFACE HABITABLE + LA SURFACE DES ANNEXES DIVISÉE PAR 2.

Calcul du coefficient multiplicateur du loyer Pinel

Appliqué sur le plafond de base, le coefficient multiplicateur permet de prendre en compte la réalité de la surface du logement, majorant le montant pour les petites surfaces et minorant celui des surfaces plus conséquentes.

Le coefficient multiplicateur à appliquer est :

  • 1,2 si la surface est inférieure à 38 m²
  • 0,7 + 19/surface habitable (quotient arrondi à la 2ème décimale la plus proche) si la surface est supérieure à 38m²

Exemple

Monsieur Bernard doit mettre en location un appartement de 40 m² avec un balcon de 10 m², situé à Montpellier (Zone A).
Pour fixer le loyer maximum qu’il pourra demander à ses locataires, il doit effectuer le calcul suivant :

  • Surface pondérée : 40 + 10/2 = 45 m²
  • Prix au m² de la zone A : 12,95 €
  • Coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/45 = 1,12
  • Loyer maximum : 45 x 12,95 x 1,12 = 652,68 €

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, Monsieur Bernard ne pourra pas demander plus de 652,68 € de loyer mensuel à ses locataires.

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