Statut Loueur Meublé Professionnel (LMP)
Le régime fiscal de la LMP est réservé aux locaux d'habitation comportant tous les équipements mobiliers nécessaires à une occupation immédiate et normale par le locataire.
La location en meublé consiste à louer des locaux (chambres ou appartements) meublés directement habitables par le locataire. L’appartement loué en meublé doit être entièrement équipé (literie, ustensiles de cuisine, chauffage, meubles de rangement, réfrigérateur, table et chaises…). Le locataire doit pouvoir y résider en n’ayant que ses affaires personnelles à apporter, à la différence d’autres dispositifs de défiscalisation où le bien peut être loué nu.
Quelles sont les conditions pour pouvoir bénéficier de ce régime ?
Deux conditions sont simultanément nécessaires afin que vous puissiez être considéré comme loueur en meublé professionnel :
- les recettes générées par votre activité locative (total des loyers perçus TTC, charges comprises) doivent être supérieures à 23 000 €,
- ces recettes doivent excéder les revenus de votre foyer fiscal soumis à l’IR dans les catégories des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des BNC.
L’inscription au RCS n’est désormais plus nécessaire pour profiter du régime fiscal attractif de loueur en meublé professionnel (décision du Conseil constitutionnel n°2017-689 QPC-JO 9 février 2018).
Dans le cas où l’une de ces conditions ne serait pas remplie, le loueur sera plutôt considéré comme loueur en meublé non-professionnel.
En effet, le caractère professionnel ou non-professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et s’appliquera à l’ensemble des locations meublées possédées par foyer fiscal.
L’activité de chambre d’hôte qui comporte des prestations de services (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison…) relève du régime fiscal de la para-hôtellerie et non de celui de la location meublée.
Zoom sur les avantages fiscaux du statut LMP
Sachez qu’en tant que loueur en meublé professionnel (LMP), à l’inverse des locations nues, soumises aux revenus fonciers, les revenus de location meublée professionnelle que vous retirerez de l’activité devront être déclarés sous l’un des régimes suivants, en fonction de la structure juridique choisie :
- impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
- impôt sur les sociétés (IS),
- micro-entreprise (pour les auto-entrepreneurs), si le chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas 170 000 € pour les meublés classés et 70 000 € pour les meublés non classés,
Réduire le revenu imposable
S’agissant d’une activité professionnelle soumise au régime réel d’imposition, les charges peuvent être déduites du résultat fiscal pour leur montant réel comme par exemple :
- les frais d’établissement (frais de notaire ou de constitution d’une société)
- les frais d’entretien et de réparation du bien
- les impôts locaux
- les frais de gestion et d’assurance
- les intérêts d’emprunt
- l’amortissement du mobilier et des travaux d’amélioration.
Le loueur en meublé professionnel (LMP) pourra déduire les droits de mutation acquittés lors de l’achat, soit immédiatement, soit en les étalant sur les cinq premiers exercices.
Il pourra également pratiquer un amortissement et déduire chaque année de 2 % à 3 % de la valeur du bien hors terrain. Par exemple : M. Dupont achète un appartement 500 000 €. Il déduira chaque année 12 000 € d’amortissement de ses revenus locatifs. D’autre part, la location en meublé, sans prestation, n’est par contre pas assujettie à la TVA.
En tant que bien dit « professionnel », le logement ne sera pas soumis à l’IFI.
Diminuer le revenu global
Alors que les bailleurs classiques ne peuvent imputer le déficit foncier sur le revenu global qu’à hauteur de 10 700 € (sauf les intérêts d’emprunt), le LMP, lui, peut imputer la totalité de son déficit éventuel sur son revenu global y compris les intérêts d’emprunt.
Exonérer les plus-values
Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles, ces dernières peuvent être exonérées d’impôts si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes au cours des deux dernières années sont inférieures à 90 000 € HT. En cas de dépassement de ce plafond de chiffre d’affaires (jusqu’à 126 000 €), l’exonération sera donc partielle et pourra prétendre à un allègement dégressif.
Alléger les droits de succession
De manière générale, vos héritiers bénéficieront des dispositions favorisant la transmission d’entreprise. De fait, les droits de succession ne seront donc pas exigibles immédiatement :
- Les 5 premières années, ils ne paieront que les intérêts à un taux minoré comme pour les entreprises individuelles classiques.
- Les droits seront acquittés après ces 5 ans, en vingt versements étalés sur dix ans.
Si les héritiers souhaitent et parviennent à conserver le statut de LMP, ils pourront également déduire les droits de succession de leur bénéfice imposable, ces droits étant considérés comme des coûts d’acquisition de l’outil de travail ! Il est même possible qu’ils soient calculés après un abattement de 75 % de la valeur des biens sous plusieurs conditions :
- Le défunt doit avoir exploité cette entreprise pendant au moins deux ans
- Les héritiers doivent conserver le bien pendant a minima six ans
- Au moins un des héritiers doit assurer l’exploitation pendant cinq ans minimum.
Quelles sont les limites liées au statut ?
- Sur le plan fiscal, les avantages sont indéniables, cependant, le statut de LMP comporte aussi certaines limites, comme par exemple des formalités comptables et fiscales qui sont plus importantes que pour les bailleurs classiques.
- D’autre part, la rentabilité de l’investissement est quelque peu entachée par le poids de la contribution économique territoriale et les charges sociales.
- L‘investissement initial est un peu plus important qu’une location en non meublée, car se rajoute le coût du mobilier divers et de l’équipement global du bien.
- Dernier point noir : le plancher de recettes reste difficilement atteignable et le loueur risque de retomber sous ce seuil en cas de turn-over important de locataire ou de vacance locative. Afin de limiter au maximum ce risque, mieux vaut donc investir des sommes importantes afin de percevoir des loyers largement supérieurs à 23 000 €.