La loi Censi-Bouvard
Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?
Cette loi fiscale entièrement vouée à l’investissement locatif meublé s’adresse à tous les contribuables français souhaitant pratiquer la défiscalisation immobilière. De manière plus globale, il vient souvent en accompagnement du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Si vous décidez d’opter pour le dispositif Censi-Bouvard, sachez que vous pourrez alléger votre impôt sur le revenu de 11 % du montant de l’investissement et ce, sur une durée de 9 ans (que vous pouvez reporter sur 6 ans).
Grâce à ce dispositif, vous pourrez donc réaliser une économie allant jusqu’à 33 000 € tout en récupérant la TVA payée lors de l’achat de votre bien.
Mis en place par la loi de finances rectificative pour 2009, la loi Censi-Bouvard reste accessible aux investisseurs jusqu’au 31 décembre 2022. Reconduit à plusieurs reprises, la loi Censi-Bouvard ne bénéficiera pas d’une énième prolongation et devrait ainsi prendre fin le 31 décembre 2022.
Quels sont les biens concernés ?
Vous ne pourrez pas bénéficier de la loi Censi-Bouvard en investissant n’importe où et n’importe comment. En effet, vous devez impérativement investir dans des résidences dites de services comme :
- les résidences étudiantes, que l’on appelle également une résidence de services pour étudiants
- les résidences de tourisme classées
- les résidences de services pour les personnes âgées ou handicapées (EHPAD)
- les résidences d’accueil et de soins sont également des biens éligibles
Il va de soit qu’en tant que location meublée, les biens doivent être mis à la location entièrement équipés et que la location doit être formalisée par un bail commercial qui vous liera avec l’exploitant commercial de la résidence, ce pour une durée minimale de 9 ans.
Outre le fait d’investir en résidences, le logement doit également respecter certains critères, il doit être :
- Neuf
- En l’état futur d’achèvement
- Réhabilité mais achevé depuis au moins 15 ans
- Loué dans les 12 mois suivants sa livraison
Quelles sont les conditions d’éligibilité ?
Quelles sont les conditions de location ?
Afin de pouvoir bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, la location doit :
- Être en bon état afin de pouvoir être loué
- Ne pas être vendu avant le terme du bail
- En aucun cas être mis à disposition à titre gratuit
- Ne pas être utilisé par le propriétaire ni un membre de sa famille
- Ne pas être exercée à titre professionnel (recettes annuelles inférieure à 23 000 €)
Attention, via ce dispositif, vous ne pourrez bénéficier des réductions d’impôts uniquement si le bien que vous achetez est inférieur à 300 000 €. Si le bien dépasse le plafond fixé, il ne vous sera alors pas possible de faire une demande de dispositif Censi-Bouvard. Cependant, contrairement au dispositif Pinel, il n’y a pas de plafond de loyers ni de ressources !
Quels sont les avantages de ce régime ?
Il y en a plusieurs et vous allez ainsi pouvoir constater que, quel que soit et où que soit votre investissement, vous allez pouvoir bénéficier d’avantages très intéressants.
Une réduction d’impôts conséquente
Grâce à ce dispositif, vous pourrez donc profiter d’une réduction d’impôts sur le revenu de 11 % du montant de votre investissement.
L’investisseur peut également demander à récupérer la T.V.A payée à l’achat du logement sous réserve que :
- L’exploitant de la résidence propose trois services sur quatre (soit petit déjeuner, réception, fourniture du linge de maison, entretien des parties communes)
- Les loyers qui seront perçus devront être soumis à la T.V.A (5.5%)
- L’investisseur doit obligatoirement revêtir le statut LMNP
- Les loyers perçus devront être imposés dans la catégorie BIC
Un ménage investit dans un appartement d’environ 30 m2 dans une résidence séniors d’environ 95 000 €. Ajoutons à cela environ 5 000 € de frais de notaire. La réduction d’impôts réalisée sera d’à peu près 11 000 € soit 1 222 € par an.
50 % d’abattement sur les revenus locatifs
Étant donné que les biens acquis vont être obligatoirement meublés, les propriétaires auront donc le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou non-professionnel (LMNP) selon leur choix.
Comme expliqué dans le statut LMP, si l’ensemble des loyers perçus représente plus de 23 000 € et plus de 50 % de ses revenus globaux, il sera d’office sous le statut LMP. Si par contre le bailleur ne remplit pas une de ces deux conditions, il sera alors LMNP. Peu importe le statut, le propriétaire-bailleur bénéficiera quoi qu’il en soit d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs perçus. Il sera donc imposé uniquement sur la moitié des loyers qui lui sera versée par la société gestionnaire.
Une gestion facilitée
Le bailleur, pour profiter de ce dispositif devra obligatoirement confier la gestion de son bien se trouvant au sein d’une résidence service à une société exploitante. De fait, les deux parties seront donc liées par un bail commercial de 9 ans renouvelable. Cette démarche permet au propriétaire d’avoir la garantie des versements de loyer, et ce, que le logement soit occupé ou vacant. Ainsi, c’est une tranquillité d’esprit pour l’investisseur qui délègue ainsi tout ce qui concerne la gestion. Finit le stress relatif aux impayés et à la dégradation du logement ! En plus de cela, la société exploitante s’occupe également de trouver des locataires saisonniers.
Des logements accessibles et une garantie de loyers pendant 9 ans !
Comme expliqué plus haut, le bien doit impérativement se trouver au sein d’une résidence de services. L’avantage de ce type d’investissement est sans nul doute leur fort potentiel locatif, ce qui assure un paiement de loyer en continu. Ce facteur à ne pas négliger, permet au bailleur d’envisager sereinement une plus-value et le bail commercial qui lie le gestionnaire au propriétaire pendant 9 ans garantit en plus les loyers mensuels.