Qu’est-ce que la surface habitable ?

La surface habitable est la surface au sol d’un bien à laquelle on enlève certains éléments. Elle est exprimée en m².
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La surface habitable est définie par l’article R*111-2 du Code de la construction de l’habitation. Il y est précisé que « la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ».

Quels sont les éléments non inclus dans le calcul de la surface habitable ?

Lorsqu’on calcule la surface habitable, on ne tient pas compte des éléments suivants :

  • Des caves, sous-sols et garages
  • Des combles non-aménagés
  • Des remises
  • Des terrasses et vérandas
  • Des loggias, balcons et séchoirs extérieurs
  • Des locaux communs et autres dépendances
  • Parties du bien dont la hauteur est inférieur à 1,80m

Dans quels cas doit-on indiquer la surface habitable d’un logement ?

Un propriétaire n’est pas obligé de spécifier la surface habitable de son logement (exprimée en m²) sur un acte de vente si son bien n’appartient pas à une copropriété. Si la surface habitable est mentionnée, il engage sa responsabilité. Et il s’expose à une modification du prix de vente s’il commet une erreur supérieure de un vingtième.

Pour un bien en copropriété, il est obligatoire de faire figurer sur l’acte de vente la surface privative du logement. Le mesurage peut être réalisé par le propriétaire mais il engage sa responsabilité en cas d’erreur de plus de un vingtième. Autant passer par un professionnel (comme un géomètre expert).

Enfin, lorsqu’un propriétaire décide de louer son bien vide, il est contraint d’écrire dans le contrat de location la surface habitable (prévu par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989).

Attention il ne faut pas confondre la surface habitable et la surface privative aussi appelée surface Loi Carrez.


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