Plafonds à Marseille

Marseille est la principale ville de la Côte d'Azur. Son marché immobilier y est très dynamique, notamment grâce au dynamisme démographique. La loi Pinel à Marseille est particulièrement attractive, la ville proposant des quartiers très différents.

Présentation des plafonds à Marseille

La loi Pinel à Marseille est une réelle aubaine pour investir dans un bien destiné à la location en cherchant à réduire ses impôts sur le revenu. Marseille est actuellement la grande ville la moins chère de France. Pour réussir son investissement, il est important de choisir son quartier avec attention, tout en tenant compte des plafonds de loyer et de ressources dictés par la loi à Marseille. Afin de vous aider dans votre projet, un tableau récapitulatif vous permettra de mieux vous situer dans l’agglomération marseillaise.

L’impact des plafonds en région marseillaise

Afin d’être plus en phase avec les besoins du marché, la ministre du Logement, Sylvia Pinel a reclassé certaines villes. La cité phocéenne vient d’être reclassée en zone A, depuis le 1er octobre, ce qui prouve le vrai besoin de logements dans la 2è ville de France. En tant qu’investisseur, c’est la garantie de trouver aisément des locataires pour son bien et ce très rapidement.

Avec ce nouveau zonage, le plafond des loyers en Pinel à Marseille est fixé à 12.49€ le m2 au maximum. Tandis que le prix d’acquisition d’un logement pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt ne doit pas être supérieur à 5500€ du mètre carré.

Un logement de 50 m2 à Marseille, dont le loyer est en accord avec les plafonds établis par la loi peut donc se louer à 674,46 euros.

L’encadrement des loyers impulsé par le dispositif est loin d’être pénalisant pour les propriétaires. D’après un tableau récapitulatif du magazine Challenges, les loyers actuels appliqués dans les quartiers résidentiels tels Roucas-Blanc, Paradis, Panier ou St-Julien sont les suivants :

Minimum Maximum
Studio 25 m2 340 € 620 €
2 pièces 40 m2 470 € 770 €
3 pièces 70 m2 810 € 1200 €
4 pièces 90 m2 850 € 1410 €

Pour les quartiers “meilleur marché” comme Belle-de-Mai, Chartreux, Joliette et Saint-Jérôme, le dispositif prouve aux acheteurs qu’ils ne loueront pas leur bien au rabais.

Un studio de 25 m2  pourra être loué jusqu’à 455.88€, d’après l’indice du dispositif de la zone A évalué à 12,49€/ m2.
Minimum Maximum
Studio 25 m2 290 € 490 €
2 pièces 40 m2 390 € 620 €
3 pièces 70 m2 670 € 960 €
4 pièces 90 m2 710 € 1130 €

Sources : magazine Challenges octobre 2014
La ville de MarseilleLe plafond de loyer Pinel fait partie des plafonds Pinel à Marseille dont il faut tenir compte. Il indique le montant maximum auquel vous pourrez espérer chaque mois de votre locataire. Le calcul est simple et se base sur deux facteurs :

  • la surface pondérée de votre logement
  • la zone d’éligiblité dans laquelle il se situe

Marseille étant classé en zone A, le loyer maximum de votre logement en location ne pourra jamais être fixé au-delà de 12,42€/m2.

Comment calculer le plafond de loyer pour un logement situé à Marseille?

Il faut d’abord calculer la surface pondérée de votre bien.

Formule de calcul de la surface pondérée :

Surface habitable du bien + surface des annexes / 2

Les surfaces annexes ne peuvent pas excéder 8m2 (cave, balcon, terrasse).

Marc achète un appartement de 55 m2 doté d’une cave de 4m2, la surface pondérée de son logement sera donc de 57 m2.

Pour calculer le plafond de loyer, Marc doit s’appuyer sur le coefficient multiplicateur du dispositif, d’après la formule suivante :

Coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/ Surface pondérée)

Soit 0,7 + (19/ 57) = 1,03. Le coefficient multiplicateur pour Marc est de 1,03.

Avec un prix au m2 plafonné à 12,42€, Marc pourra ainsi louer son bien 729,17€.  D’après le calcul suivant : 57 x 12,42 x 1,03 = 729,17 € / mois (hors charge).

Découvrez les plafonds de ressources à Marseille

Le dispositif prévoit également d’encadrer le plafond des ressources des locataires marseillais afin de permettre à une certaine frange de la population de pouvoir se loger dans des logements neufs. Le plafond de ressources des locataires dépend des zones Pinel et de la composition du foyer (personne seule, couple, personne à charge….).

Concernant Marseille, les plafonds de ressources font partie des plus élevés ce qui est un nouvel argument pour les investisseurs encore frileux à l’idée d’investir dans cette ville.

Plafond de ressources des locataires pour l’année 2015 en zone A (Marseille) :

Composition du foyer Zone A
Personne seule 36 971€
Couple 55 254€
Personne seule ou couple +1 72 433 €
Personne seule ou couple +2 86 479 €
Personne seule ou couple +3 102 893 €
Personne seule ou couple +4 115 782 €
Majoration/pers. à charge à partir de 5 +12 900€

Si les plafonds Pinel à Marseille vous obligent à ne pas dépasser un certain loyer, il en va de même pour les ressources des locataires. Déterminé par le nombre de personne composant le foyer et la zone géographique du logement, vous pourrez aisément savoir quel plafond de ressources vos locataires ne pourront pas dépasser. Rappelons que Marseille est classé en zone A.

D’après les données de l’Insee 2010, le revenu moyen annuel net à Marseille s’élève à 25 407 €. Le plafond de ressources annoncé par le dispositif est bien au-delà de cette donnée ce qui laisse présager qu’une large partie des foyers marseillais seront éligibles à la location sous ce dispositif. D’autant plus que la demande locative à Marseille est particulièrement forte, un investisseur trouvera donc aisément des locataires.

Bien réussir son projet à Marseille

Veiller à bien choisir son quartier dans Marseille. Avec ses 111 quartiers, l’atmosphère évolue d’une rue à l’autre. Il est primordial d’étudier les atouts de chaque zone. La page “Marseille : où investir ?” vous aidera dans votre démarche.