Quels sont les critères d’un investissement en Pinel Plus ?
Les conditions relatives à l’investisseur
Le dispositif Pinel Plus s’adresse aux particuliers qui souhaitent acheter un bien en vue de le louer. De ce fait, il leur offre la possibilité de bénéficier d’un avantage fiscal sous la forme d’une réduction d’impôt qui est calculée en fonction du coût d’acquisition du bien. Cette stratégie d’investissement concerne donc tous les contribuables résidant en France, à condition qu’ils respectent les critères d’éligibilité du dispositif.
Que vous soyez un particulier, que vous investissiez en copropriété ou même au travers d’une société civile immobilière (SCI), vous avez la possibilité d’investir dans des biens immobiliers et de les mettre en location en bénéficiant du régime Pinel Plus.
IMPORTANTPour être éligible à la loi Pinel Plus, il est nécessaire d’être majeur, sans qu’il y ait de limite d’âge maximale fixée. Toutefois, il est vivement recommandé de réaliser son investissement locatif avant l’âge de 65 ans afin de le rentabiliser au maximum.
Les conditions relatives au logement
Les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel, qu’il s’agisse du Pinel classique ou du Pinel Plus, sont identiques :
- Le logement doit être situé dans un immeuble d’habitation collectif.
- Des plafonds pour le loyer et les revenus du locataire sont à respecter.
- Une performance énergétique minimale globale doit être atteinte.
- Le logement doit être situé dans une zone tendue où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande.
- La location initiale doit durer 6 ou 9 ans, avec la possibilité de la prolonger jusqu’à 12 ans.
En plus de ces critères généraux, le Pinel Plus va plus loin que son prédécesseur. Il a, en effet, été créé pour répondre à un nouveau défi qui est la lutte contre le réchauffement climatique, tout en maintenant cet objectif de favoriser l’accès à des logements décents et à des loyers abordables aux ménages modestes.
IMPORTANTCependant, contrairement au Pinel classique, qui a vu ses déductions fiscales diminuer depuis le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel Plus maintient les avantages fiscaux en 2023 et 2024, soit 12 %, 18 % et 21 % selon la durée d’engagement.
Le dispositif intègre donc des conditions supplémentaires :
- Les logements doivent être situés dans les zones Pinel A, A bis et B1 ou dans un QPV, un quartier prioritaire de la politique de la ville.
- Ils doivent également répondre à des critères élevés en matière de performance énergétique, d’utilisation et de confort.
Les normes à respecter
Ainsi, pour être éligible à Pinel Plus, un logement doit satisfaire à des normes de performance énergétique et environnementales qui dépassent celles imposées par la réglementation en vigueur et notamment la RE 2020 (qui sera effective à partir de 2025).
En parallèle, il doit répondre à des critères spécifiques en matière de superficie.
| Nb de pièces | Surface minimale des logements | Surface minimale requise pour les espaces extérieurs |
|---|---|---|
| 1 | 28 m² | 3 m² |
| 2 | 45 m² | 3 m² |
| 3 | 62 m² | 5 m² |
| 4 | 79 m² | 7 m² |
| 5 | 96 m² | 9 m² |
Le décret du 17 mars 2022, encadrant ces nouvelles conditions, prévoit, en revanche, plus de flexibilité pour les logements dont les permis de construire ont été déposés avant le 1er janvier 2022 et pour les opérations hors construction.
IMportantLes logements construits ou acquis à partir de 2024 devront présenter un DPE de classe A.
Les conditions relatives à la location en Pinel Plus
Le dispositif Pinel Plus cible principalement des locataires dont les ressources ne dépassent pas un certain seuil annuel. Comme expliqué précédemment, l’objectif principal de la loi est de faciliter la location de logements décents et à des loyers abordables aux ménages les plus modestes.
De plus, le logement Pinel Plus doit être déclaré comme étant la résidence principale du locataire et celui-ci doit être indépendant fiscalement. À noter qu’une personne imposée à l’étranger a la possibilité de louer un bien Pinel Plus. Le locataire devra toutefois être en mesure de présenter, en plus de son avis d’imposition, une attestation de l’organisme fiscal du pays de son imposition ou de son employeur.
Les conditions d’éligibilité du locataire
Autrement dit, les locataires Pinel Plus doivent respecter ces conditions :
- Ils ne doivent pas être rattachés au même foyer fiscal que le propriétaire du logement.
- Ils doivent impérativement avoir leur propre foyer fiscal.
- Leurs revenus ne doivent pas excéder un certain plafond.
Ces plafonds varient en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique où se trouve le bien. Ils sont réactualisés chaque année.
| Composition du foyer fiscal du locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 41 855 € | 41 855 € | 34 115 € |
| Couple | 62 555 € | 62 555 € | 45 558 € |
| Personne seule ou couple avec une personne à charge | 82 002 € | 75 194 € | 54 785 € |
| Personne seule ou couple avec deux personnes à charge | 97 904 € | 90 070 € | 66 139 € |
| Personne seule ou couple avec trois personnes à charge | 116 487 € | 106 627 € | 77 805 € |
| Personne seule ou couple avec quatre personnes à charge | 131 078 € | 119 897 € | 87 685 € |
| Majoration par personne supplémentaire | +14 603 € | +13 369 € | +9 782 € |
IMportantSi les ressources du locataire évoluent en cours de bail, le contrat de location n’est pas pour autant remis en question. Les ressources prises en compte dans le dispositif Pinel Plus correspondent à celles justifiées lors de la signature du bail.